REITs: Immer noch eine tragfähige Investition?

In einer Version des Periodic Chart of Investment Returns von MFS Investments für die Jahre 1998 bis 2017, Immobilieninvestmentfond (REITs) waren in sechs dieser Jahre die leistungsstärkste Anlageklasse. Darüber hinaus werden in diesem Zeitraum REITs, dargestellt durch die NAREIT Equity REIT Index, eine durchschnittliche Jahresrendite von 8,67 %, die im gleichen Zeitraum die zweitbeste Anlageklasse nach Small-Mid-Cap-Anlagen mit einer durchschnittlichen Jahresrendite von 9,12 % war.

Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Renditen. Sind REITs im aktuellen Umfeld also für Privatanleger sowie Finanzberater und deren Kunden noch rentable Investments? (Weitere Informationen finden Sie unter: REIT-ETFs bieten Stabilität.)

Zinssätze + REITS

Laut Yahoo! Finance, der Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), der den MSCI U.S. REIT Index abbildet, weist eine aktuelle Rendite von 4,3 % auf. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld ist dies sicherlich für viele Anleger attraktiv.

Steigende Zinsen sind generell ein negativer Faktor für REITs; ihre Abflüsse erhöhen sich aufgrund höherer Zinszahlungen, was ihre zur Verfügung stehenden Barmittel reduziert Dividendenzahlungen an Investoren.

REITs mit Überschuldung oder solche, die kurzfristig Immobilien refinanzieren müssen, sind anfälliger für Zinserhöhungen als andere.

Im Jahr 2018 ist der Kurs des Vanguard REIT ETF (VNQ) um mehr als 12 % gegenüber seinem Höchststand im Januar 2015 gesunken, teilweise aufgrund der Unsicherheit über die Feds Timing und Bereitschaft zur Zinserhöhung.

Vergangene Performance von REITs

Cohen & Steers, ein Investmentmanager, der eine Reihe von REIT-Fonds anbietet, nennt den letzten Straffungszyklus der Fed zwischen Juni 2004 und Juni 2006 als Beispiel dafür, dass die höheren Zinsen anfänglich die Performance von REITs beeinträchtigten. Aber im Laufe der Zeit trug die starke Wirtschaft dazu bei, die Rendite für REITs.

Die kumulierte Rendite für REITs in diesem Zeitraum betrug 57,9 %, verglichen mit 15,5 % für Aktien und 5,9 % für Anleihen, so das Unternehmen.

Die Firma sagt in einem Artikel auf seiner Website: „Wenn sich die Wirtschaft erholt und die Fundamentaldaten stark sind, bieten renditegetriebene Korrekturen historisch gesehen attraktive Kaufgelegenheiten für langfristige Anleger. Da die Vorteile eines stärkeren Wirtschaftswachstums deutlicher geworden sind, normalisieren sich die Bewertungen tendenziell wieder. Wir glauben, dass Anleger, die darauf ausgerichtet sind, diese Gelegenheiten zu nutzen, langfristig belohnt werden können.“

REITs bieten Diversifikationsvorteile

REITs sind kein großer Diversifizierer von Aktien, was durch ihre etwa 78-prozentige Korrelation zu Aktien belegt wird, basierend auf einem Vergleich der S&P 500-Index und der NAREIT Equity REIT Index über die 10 Jahre bis Ende 2015. REITs bieten jedoch eine gute Diversifikation hinsichtlich geringer oder negativer Korrelationen zu Core-Anleihen, Rohstoffe, und Währungen.

Abgesehen von den Zinssätzen hängt die Wertentwicklung von REITs davon ab, wie sich die Wirtschaft und der Aktienmarkt entwickeln. In einem neuer CNBC-Artikel, Joseph Smith, Chief Investment Officer von CBRE Clarion Securities, die Immobilien im Wert von rund 22 Milliarden US-Dollar verwaltet Vermögenswerte, sagte: „Das ganze Jahr über gab es einen Flip-Flop zwischen den Erwartungen für das Wirtschaftswachstum und den Zinsen Tarife. Diese Unsicherheit erzeugt Volatilität, und in Zeiten der Volatilität steigt die Korrelation von REITs mit dem breiteren Aktienmarkt.“ Das Zitat von Herrn Smith wurde Ende 2015 veröffentlicht. (Für entsprechende Lektüre siehe: Immobilieninvestition in einem Hochzinsumfeld.)

Einflussfaktoren auf einzelne REITs

Wie alle Investmentfonds oder ETF gibt es in diesen Fonds zugrunde liegende REITs. Zu einzelnen REITs können unter anderem solche gehören, die ein zugrunde liegendes Portfolio aus Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien und Hotels oder Resorts haben. Darüber hinaus besteht ein Engagement in bestimmten Sektoren wie dem Gesundheitswesen und Spezialgebieten wie Holz und Hypotheken-REITs.

Der Punkt hier ist, dass ein Teil der Wertentwicklung dieser REITs an die Wertentwicklung des Aktienmarktes und der Geschäftsbereiche gebunden ist, mit denen sie verbunden sind. Dies bedeutet, dass die Performance dieser REITs über die Performance des gesamten Aktienmarktes und/oder der Wirtschaft hinausgeht. Dies ist dem Immobilien-Sprichwort nicht unähnlich, das darauf hinweist, dass alle Immobilien lokal sind.

Individuelle REITs werden auch von den Personen beeinflusst, die sie verwalten. Wie bei jeder anderen Aktie oder ähnlichen Instrument ist das Management wichtig. Welche Erfahrungen haben sie? Sind sie aktionärszentriert? Haben sie ihr eigenes Geld neben Ihrem investiert?

Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz von 2017 ist vorteilhaft für Investoren Immobilien. Einige der Änderungen des neuen Steuergesetzes betreffen REITs. REITs profitieren beispielsweise von einem Abzug von 20 % auf die Einkünfte von Durchlaufunternehmen.

Die Quintessenz

Wie viele andere Anlagen heute können REITs zumindest anfangs unter einer Phase von Zinserhöhungen leiden. REITs, die stark verschuldet sind und die möglicherweise Schulden refinanzieren müssen, während die Zinsen steigen, sind möglicherweise anfälliger als andere. Wer sich einzelne REITs ansieht, muss sich das Management des Unternehmens und das zugrunde liegende Anlageportfolio ansehen. Es gibt eine Reihe von Investmentfonds und ETFs, die ebenfalls ein solides Engagement in diesem Bereich bieten. REITs haben sich im Laufe der Zeit als fester Bestandteil vieler Portfolios erwiesen und können auch weiterhin bestehen bleiben. (Für entsprechende Lektüre siehe: 5 Arten von REITs und wie man in sie investiert)