Proprietäre umgekehrte Hypotheken vs. Umgekehrte Einzweckhypotheken
EIN Eigenheimumwandlungshypothek (HECM) scheint für viele die beste Option zu sein, die eine Umkehrhypothek in Betracht ziehen. Aber für Hausbesitzer mit einem hochwertigen Haus oder die eine Pauschalsumme für einen bestimmten Zweck benötigen, gibt es zwei weitere Optionen: Eigene Umkehrhypotheken und Einzweck-Umkehrhypotheken.
Die zentralen Thesen
- Proprietäre Umkehrhypotheken sind nicht versichert und haben nur wenige Vorschriften.
- Proprietäre Umkehrhypotheken können für größere Beträge als HECMs erworben werden.
- Einzweck-Umkehrhypotheken werden von Regierungen und gemeinnützigen Organisationen überwacht, im Allgemeinen für wirtschaftlich benachteiligte Senioren.
Wie eine umgekehrte Hypothek funktioniert
EIN umgekehrte Hypothek ist, wenn ein Hausbesitzer gegen das Eigenkapital in seinem Haus leiht. Umkehrhypotheken stehen nur Erwachsenen über 62 Jahren zur Verfügung und werden häufig verwendet, um einen flüssigen Cashflow bereitzustellen, um die Lebenshaltungskosten auszugleichen, Änderungen am Haus vorzunehmen oder die Kosten für die Gesundheitsversorgung zu bezahlen.
Umgekehrte Hypotheken ähneln einer Eigenheimkreditlinie: Die Mittel werden direkt an den Hausbesitzer ausgezahlt. Bei einer Umkehrhypothek zahlt das kreditgebende Institut den Hausbesitzer mit der Erwartung, dass das Darlehen zurückgezahlt wird, wenn der Eigentümer stirbt oder umzieht, wobei der Verkauf des Hauses zur Tilgung der Schulden verwendet wird.
Proprietäre umgekehrte Hypotheken
Wie oben erwähnt, besteht der Großteil des Reverse-Hypothekenmarktes aus HECMs. Mit Versicherung von der Bundesamt für Wohnungswesen (FHA), HECMs haben tendenziell niedrigere Zinssätze als proprietäre Umkehrhypotheken. Sie haben auch mehr Limits, einschließlich einer Obergrenze dafür, wie viel Geld Sie leihen können. Von 2022 bis 2029 dürfen Häuser mit Umkehrhypotheken 970.800 USD nicht überschreiten.
Da die Immobilienwerte und Verkaufspreise in den letzten Jahren gestiegen sind, übertreffen viele Häuser, insbesondere in Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten, diesen Betrag leicht. EIN eigene Umkehrhypothek möglicherweise die beste Wahl für Senioren in diesen Häusern.
Proprietäre Hypotheken funktionieren genauso wie HECMs – das Haus wird bewertet, und die Kreditnehmer wählen, wie viel Geld sie leihen und wie sie es erhalten möchten. Sie können einen Pauschalbetrag, monatliche Zahlungen, eine Kreditlinie oder eine Kombination aus zwei Möglichkeiten erhalten. Bei proprietären Hypotheken fehlen jedoch einige Dinge – nämlich Vorschriften.
Proprietäre Umkehrhypotheken sind nicht von der FHA versichert und unterliegen nur wenigen Vorschriften. Alle HECM-Kreditnehmer müssen sich vor Aufnahme eines Kredits einer Hypothekenberatung unterziehen; dies ist auch nicht erforderlich für eine eigene Umkehrhypothek. Proprietäre Umkehrhypotheken unterliegen auch keinen Hypothekenversicherungsprämien, wodurch Kreditnehmer etwa 2 % der ursprünglichen Kreditkosten und 0,5 % jährlich sparen.
Da private Kreditgeber proprietäre Umkehrhypotheken anbieten, gibt es keine Grenzen, wie viel ein Hausbesitzer leihen kann. Sie können aus dem gleichen Grund höhere Gebühren haben, da es keine Vorschriften gibt. Wenn eine eigene umgekehrte Hypothek Ihre beste Option zu sein scheint, suchen Sie nach dem besten Zinssatz und lesen Sie das Kleingedruckte, da Gebühren Ihre Auszahlung beeinträchtigen können.
Wichtig
Erkundigen Sie sich bei Ihrer örtlichen Stadt- und Landesregierung nach umgekehrten Hypotheken für einen bestimmten Zweck. Zu den typischen Verwendungszwecken gehören die Zahlung von Grundsteuern, Hausreparaturen oder die Modernisierung des Hauses, um es an Ort und Stelle zu altern.
Umgekehrte Einzweckhypotheken
Während proprietäre Umkehrhypotheken die meisten Einschränkungen beseitigen, Einzweck-Umkehrhypotheken füge sie hinzu. Diese Umkehrhypotheken werden in der Regel von staatlichen und lokalen Regierungen oder gemeinnützigen Organisationen ausgegeben, nicht von privaten Kreditgebern.
Obwohl Einzweck-Umkehrhypotheken niedrigere Gebühren bieten als proprietäre Umkehrhypotheken oder HECMs, sind sie auch damit verbunden Vorgaben, wie Sie Ihr Geld ausgeben können. Anstatt das geliehene Eigenkapital zur Begleichung der täglichen Lebenshaltungskosten zu verwenden, sind Umkehrhypotheken mit einem Zweck in der Regel so konzipiert, dass sie etwas Bestimmtes wie Hausreparaturen oder Grundsteuern finanzieren.
Da sie Senioren dabei helfen sollen, wesentliche Kosten zu decken, gibt es in der Regel auch Einkommensgrenzen für Umkehrhypotheken mit einem einzigen Zweck. Jeder Bundesstaat oder jede lokale Regierung kann unterschiedliche Bedingungen für die Annahme haben, und viele Programme erlassen das Darlehen, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.
Beispielsweise bietet Missouri ein Home Repair Program (HeRO) an. Die Mittel müssen nicht nur in die Reparatur von Häusern fließen, sondern Hausbesitzer müssen ein Einkommen von weniger als 80 % des Flächenmittelwerts haben. Sie müssen außerdem mindestens drei Jahre nach Abschluss der Reparaturen im Haus leben, dann wird das Darlehen erlassen.
In Kalifornien funktioniert das Property Tax Postponement Program ähnlich wie ein HECM. Eigenheimbesitzer müssen 62 Jahre alt sein, 40 % Eigenkapital in ihren Häusern haben und ein Haushaltseinkommen von 45.810 $ oder weniger haben. Auch Menschen mit einer Behinderung können sich qualifizieren. Wenn sie die Voraussetzungen erfüllen, wird die Grundsteuer für das Jahr, in dem sie gelten, zu einem niedrigen Zinssatz gestundet. Das Darlehen plus Zinsen wird dann gezahlt, wenn die Immobilie verkauft wird oder als Eigenkapital in einer anderen Art von Umkehrhypothek verwendet wird.
Gibt es Einkommensanforderungen für eine proprietäre Umkehrhypothek?
Nein. Da jede proprietäre Hypothek den Bestimmungen der Kreditgeber unterliegt, gibt es keine standardisierte Einkommensanforderung für eine proprietäre Umkehrhypothek. Die meisten Menschen, die eine eigene umgekehrte Hypothek suchen, haben Häuser mit einem hohen Wert oder müssen einen größeren Prozentsatz des Eigenkapitals ihres Hauses leihen, als von der FHA zugelassen.
Bieten alle Staaten Einzweck-Umkehrhypotheken an?
Einzweck-Umkehrhypotheken sind weniger verbreitet als HECMs oder proprietäre Umkehrhypotheken. Die Regierungen der Bundesstaaten bieten einige Programme an, andere sind auf Kreis- oder Stadtebene angesiedelt. Erkundigen Sie sich in Ihrer Nähe, ob es Programme gibt, die helfen könnten.
Sind proprietäre umgekehrte Hypotheken billiger als HECMs?
Die Antwort hängt von Ihrer Situation ab. Während proprietäre Umkehrhypotheken keine obligatorische Kreditberatung oder Hypothekenversicherungsprämien erfordern, verlangen sie in der Regel höhere Zinssätze. Die Servicegebühren können auch höher sein, ohne dass Vorschriften die Gebühren begrenzen. Lesen Sie das Kleingedruckte auf Ihrer eigenen Umkehrhypothek, um genau zu sehen, wofür Sie bezahlen.
Das Endergebnis
HECMs sind die häufigste Form von umgekehrten Hypotheken, aber sie passen nicht in jede Situation. Proprietäre und Einzweck-Umkehrhypotheken sind in der Regel besser geeignet für diejenigen an beiden Enden der Bank Spektrum – diejenigen, die reich an Häusern und arm an Bargeld sind, oder diejenigen, die unter dem mittleren Einkommensniveau für ihre leben Bereich. Hüten Sie sich vor Betrug mit proprietären Umkehrhypotheken, da die Sicherheitsvorkehrungen, die HECMs innewohnen, wie z. B. Hypothekenberatung, nicht erforderlich sind.