Reverse Mortgage-Probleme für Erben

Umgekehrte Hypotheken kann dringend benötigtes Bargeld für Senioren bereitstellen, deren Nettovermögen hauptsächlich im Wert ihres Eigenheims gebunden ist. Eine Umkehrhypothek ist eine Darlehen für Eigenheimbesitzer, die 62 Jahre oder älter sind und über beträchtliches Eigenheimvermögen verfügen. Es ermöglicht diesen Senioren, Geld gegen den Wert ihres Eigenheims zu leihen und Gelder als Pauschalbetrag, feste monatliche Zahlung oder Kreditlinie zu erhalten. Das ganze Darlehenssaldo wird fällig und zahlbar, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft wegzieht oder das Haus verkauft.

Wenn der Kreditnehmer stirbt, können seine Erben die Umkehrhypothek erben. Was als nächstes passiert, hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich davon, wer das Darlehen erbt. Grundsätzlich muss das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden, es sei denn, es wird an einen Ehepartner weitergegeben. Das Vererben einer umgekehrten Hypothek kann jedoch ein komplexes Geschäft sein, und es gab Berichte über Probleme, die dadurch verursacht wurden nicht reagierende Kreditgeber, unklare Dokumentation und Umkehrhypotheken, die im ersten Fall nicht hätten gewährt werden dürfen Ort.

In diesem Artikel führen wir Sie durch die häufigsten Probleme, auf die Erben beim Erben einer Umkehrhypothek stoßen können.

Erben einer Umkehrhypothek als Ehegatte oder Mitschuldner

Viele Menschen erben eine Umkehrhypothek von ihrem Ehepartner. Im Allgemeinen müssen umgekehrte Hypothekendarlehen zurückgezahlt werden, wenn der Kreditnehmer stirbt, und normalerweise wird dies durch den Verkauf (oder die Refinanzierung) der Immobilie finanziert.

Es gibt jedoch spezielle Regeln, die bestimmen, was mit Umkehrhypotheken passiert, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner in einer Immobilie lebten, die mit einer Umkehrhypothek verbunden ist. Die Regeln in diesem Bereich sind komplex, hängen aber hauptsächlich von mehreren Faktoren ab:

Ob Sie ein Mitkreditnehmer des umgekehrten Hypothekendarlehens sind. Wenn dies der Fall ist, können Sie im Haus bleiben und Darlehenszahlungen erhalten, solange Sie die Verpflichtungen aus dem umgekehrten Hypothekendarlehen erfüllen.

Als Sie die umgekehrte Hypothek aufgenommen haben. Wenn Sie bei der Umkehrhypothek kein Mitkreditnehmer sind, können Sie möglicherweise trotzdem in Ihrem Haus bleiben, ohne das Darlehen zurückzuzahlen. Diese wiederum hängt davon ab, wann der Kredit entstanden ist (also wann er aufgenommen wurde). Um im Haus bleiben zu können, müssen Sie sich als berechtigter nicht leihender Ehepartner gemäß den HUD-Regeln qualifizieren. Der Prozess, sich als anspruchsberechtigter Ehepartner ohne Kreditaufnahme zu qualifizieren, kann schwierig sein, ist jedoch einfacher, wenn Ihr Ehepartner die umgekehrte Hypothek am oder nach dem 11. 4, 2014.

Ob Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Darlehensdokumente verheiratet waren und bis zu Ihrem Tod verheiratet waren. Wenn dies der Fall ist und Ihr Ehepartner die Umkehrhypothek nach dem 8. 4, 2014, qualifizieren Sie sich als berechtigter Ehepartner ohne Kreditaufnahme und können in Ihrem Haus bleiben, ohne das umgekehrte Hypothekendarlehen zurückzuzahlen.

Diese komplexen Regeln können Probleme verursachen. Zwar müssen beide Ehegatten einer Umkehrhypothek zustimmen, jedoch müssen nicht beide als Mitschuldner genannt werden. Leben zwei Ehegatten zusammen in einer Wohnung, aber nur ein Ehegatte ist als Darlehensnehmer bei der Umkehrhypothek genannt, dann ist der andere Ehegatte gefährdet die Wohnung zu verlieren, wenn der borgende Ehegatte zuerst verstirbt (oder sogar für ein Jahr in eine Einrichtung für betreutes Wohnen oder Pflegeheim ziehen muss bzw länger). Nur ein Ehegatte kann Kreditnehmer sein, wenn nur ein Ehegatte das Eigentum an dem Haus besitzt, vielleicht weil es geerbt wurde oder weil sein Eigentum vor der Eheschließung liegt.

Im Idealfall halten beide Ehepartner das Eigentumsrecht und beide werden Kreditnehmer der Umkehrhypothek, so dass sie der erste Ehepartner sind verstirbt, hat der andere Ehegatte weiterhin Zugriff auf den Erlös aus der Umkehrhypothek und kann das Haus bis dahin bewohnen Tod. Es ist eine gute Idee, sich bei Ihrem Reverse Mortgage Servicer zu erkundigen, um sicherzustellen, dass Ihre Kreditunterlagen korrekt sind und dass Sie und Ihr Mitkreditnehmer beide den Kredit aufgenommen haben. Rufen Sie Ihren Servicer an, um herauszufinden, welche Namen auf Ihrem Darlehen aufgeführt sind, und bitten Sie ihn, Ihnen eine Papierkopie für Ihre Unterlagen zuzusenden.

Reverse Mortgage-Probleme für Erben

Wenn Sie eine Immobilie mit einer umgekehrten Hypothek erben und Sie weder a Mitschuldner oder Ehegatte der verstorbenen Person, an die Sie die Umkehrhypothek zurückzahlen müssen der Kreditgeber. Dies kann auf drei Arten erfolgen:

• Begleichen Sie die Hypothek vollständig mit Nachlass oder anderen Mitteln.
• Zahlen Sie den Restbetrag der Umkehrhypothek vollständig ab, indem Sie eine „Forward“-Hypothek auf die Immobilie erhalten.
• Rückzahlung der Umkehrhypothek mit dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie.

Die beste Option für Sie hängt davon ab, ob Sie das Eigentum an der Immobilie behalten möchten. Wenn Sie dies tun, sollten Sie Option 1 oder 2 wählen. Sie müssen entweder den vollen Kreditsaldo oder 95 % des Schätzwerts des Hauses zurückzahlen – je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.

Wenn Sie den Hypothekenbetrag nicht auf andere Weise bezahlen können oder das geerbte Haus nicht behalten möchten, können Sie Option 3 wählen. Dies ist die häufigste Option. Laut dem Consumer Financial Protection Bureau werden die meisten Erben das Haus verkaufen, um das benötigte Geld zu generieren.

Dieser Prozess kann für Familien, die ein Haus erben, eine Quelle von Problemen und Belastungen sein. Dies ist einer der Gründe, warum Umkehrhypotheken nicht für Senioren empfohlen werden, die ihren Erben Eigentum hinterlassen möchten – obwohl es sich um einen traditionellen Festzins handelt Forward-Hypothek diesen Erben eine Finanzierungslösung zur Sicherung des Eigentums anbieten können, qualifizieren sie sich möglicherweise nicht für ein solches Darlehen. Und in diesem Fall kann ein geschätztes Familienhaus an einen Fremden verkauft werden, um die Umkehrhypothekenschuld schnell zu begleichen.

Ein zweites Problem kann entstehen, wenn nach der Entscheidung, das Haus zu verkaufen, um diese Schulden zu begleichen, der Preis, den Sie dafür erzielen können, niedriger ist als die ausstehenden Schulden. Dies könnte passieren, wenn die Immobilie physisch verschlechtert oder beschädigt wurde, Hauswerte in der Gegend haben abgelehnt oder der Kreditnehmer hat die Lebenserwartungstabelle überlebt, die der Kreditgeber zur Bestimmung des ursprünglichen Kredits verwendet hat Menge.

Sie sind in diesem Fall geschützt. Wenn das Haus für mehr als den ausstehenden Kreditsaldo verkauft wird, gehen die verbleibenden Mittel an die Erben. Wenn ein Haus für weniger verkauft wird, erhalten die Erben nichts, und die Versicherung der Federal Housing Administration (FHA) deckt den Fehlbetrag des Kreditgebers. Mit anderen Worten, der Rückzahlungsbetrag der Umkehrhypothek darf den Erlös aus einem Verkauf der Immobilie nicht übersteigen. Wenn nach dem Verkauf ein Hypothekensaldo verbleibt, wird der Nachlass der Hausbesitzer nicht für diesen Betrag verantwortlich gemacht.

Sie haben also vielleicht kein Haus zu erben, aber Sie müssen auch keine Schulden zurückzahlen.

Erben einer umgekehrten Hypothek: Eine Zeitleiste

Eine weitere große Problemquelle beim Erben einer Umkehrhypothek ist der enge Zeitplan, der damit verbunden ist. Unabhängig von Ihrer Beziehung zu der verstorbenen Person müssen Sie schnell handeln, um sicherzustellen, dass Sie die Kontrolle darüber behalten, was mit ihrem Eigentum passiert.

Hier ist ein typischer Zeitplan dafür, was mit einer Umkehrhypothek passiert, nachdem der ursprüngliche Kreditnehmer verstorben ist:

30 Tage

Die meisten Kreditgeber abonnieren Datenbanken, die Sterbeurkunden nachverfolgen. Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Todesanzeige des Kreditnehmers sendet der Kreditgeber eine Fälligkeits- und Zahlbarkeitsmitteilung an den Nachlass. Der Bescheid enthält Informationen darüber, wie Erben vorgehen können:

• Erfüllen Sie den verbleibenden Kreditsaldo der Umkehrhypothek 
• Verkaufen Sie die Immobilie für mindestens 95 % des geschätzten Wertes 
• Stellen Sie dem Kreditgeber eine Zwangsvollstreckungsurkunde zur Verfügung – d.h. geben Sie dem Kreditgeber das Haus zum Verkauf 

Zusammen mit diesen Informationen zum Reverse Loan sendet der Kreditgeber auch eine Liste der Zulassungsvoraussetzungen für einen Aufschubzeitraum.

60 Tage

Erben müssen spätestens 30 Tage nach Versand der Fälligkeitsmitteilung eine Schätzung des Eigenheims einholen. Wenn es einen überlebenden, nicht kreditnehmenden Ehepartner gibt, kann er oder sie einen Aufschub beantragen, wenn die von HUD beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind.

6 Monate

Innerhalb dieses Zeitrahmens müssen die Erben entscheiden, ob sie das Haus verkaufen wollen, um das umgekehrte Hypothekendarlehen zu tilgen. Denken Sie daran: Das Darlehen wird während dieser Zeit weiter verzinst. Innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Kreditnehmers kann ein Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen, um das Darlehen zu begleichen, wenn keine Maßnahmen zur Rückzahlung der umgekehrten Hypothek ergriffen werden.

12 Monate

Erben können berechtigt sein, zwei dreimonatige Verlängerungen zu erhalten, um den Restbetrag der Umkehrhypothek zu bezahlen, vorbehaltlich der HUD-Genehmigung. Dies gibt den Erben bis zu einem vollen Jahr nach dem Tod des Kreditnehmers Zeit, um den Kreditsaldo zurückzuzahlen oder das Haus zu verkaufen.

Das Endergebnis

Erben können beim Erben einer Umkehrhypothek auf eine Reihe von Problemen stoßen. Das Verfahren zum Erben einer Immobilie mit angehängter Umkehrhypothek ist unterschiedlich, je nachdem, ob Sie der Ehepartner und/oder Mitschuldner der Hypothek sind und wann sie entstanden ist. Trotz der jüngsten Reformen gibt es immer noch Situationen, in denen eine Witwe oder ein Witwer durch den Tod ihres Ehepartners das Haus verlieren könnte.

Wenn Sie eine Umkehrhypothek von Ihren Eltern oder Großeltern erben, müssen Sie die Hypothek innerhalb eines Jahres (höchstens) vollständig zurückzahlen. Dazu können Sie den Kreditgeber entweder aus eigenen Mitteln bezahlen, die Immobilie refinanzieren oder verkaufen. Wenn Sie es nicht für mehr als die ausstehenden Schulden verkaufen können, werden Sie nicht für den Verlust verantwortlich gemacht, aber Sie erhalten auch kein Geld aus dem Verkauf.

Kommunikation ist der Schlüssel zur Vermeidung dieser Probleme. Viele Probleme werden dadurch verursacht, dass Erben nicht darauf hingewiesen werden, dass ihre Eltern oder Großeltern eine Umkehrhypothek haben. Bereiten Sie alle nicht leihenden Familienmitglieder vor, indem Sie gemeinsam entscheiden, was sie nach Ihrem Tod tun werden, damit sie wissen, was sie erwartet.