Umgekehrte Hypotheken und unwiderrufliche Trusts
EIN umgekehrte Hypothek ermöglicht Ihnen den Zugriff auf einen Teil Ihrer Eigenkapital während Sie noch im Haus wohnen. Wenn Sie dieses Haus in ein stecken unwiderrufliches Vertrauen, können Sie möglicherweise vermeiden Erbschaftssteuern wenn du stirbst und sich leichter für Medicaid-Leistungen qualifizieren wenn Sie jemals in ein Pflegeheim müssen. Werfen wir einen Blick darauf, wie umgekehrte Hypotheken und unwiderrufliche Trusts funktionieren und was passiert, wenn die beiden kombiniert werden.
Die zentralen Thesen
- Umgekehrte Hypotheken ermöglichen es Menschen ab 62 Jahren, einen Teil ihres Eigenheimkapitals anzuzapfen, ohne das Haus zu verkaufen.
- Unwiderrufliche Trusts sind eine Möglichkeit, Vermögenswerte – einschließlich eines Eigenheims – vor Erbschaftssteuern zu schützen. Sie können es auch einfacher machen, sich für Leistungen von Medicaid zu qualifizieren.
- Sowohl Umkehrhypotheken als auch unwiderrufliche Trusts können kostspielig sein und andere Nachteile haben.
- Ein Haus mit einer Umkehrhypothek kann in einem unwiderruflichen Trust gehalten werden, obwohl dies für die meisten Menschen wahrscheinlich nicht von Vorteil ist.
Wie eine umgekehrte Hypothek funktioniert
Mit einer umgekehrten Hypothek kann ein Hausbesitzer auf verschiedene Weise Eigenkapital aus seinem Haus ziehen, einschließlich einer Pauschalsumme, eines monatlichen Einkommens oder Kreditlinie nach Bedarf hinzuziehen. Das Darlehen muss zurückgezahlt werden, nachdem der Kreditnehmer stirbt, auszieht oder das Haus verkauft.
Die häufigste Art der Umkehrhypothek ist a Eigenheimumwandlungshypothek (HECM), für die der Kreditnehmer und jeder Mitkreditnehmer mindestens 62 Jahre alt sein müssen. Das Darlehen ist durch die versichert Federal Housing Administration (FHA) um den Kreditgeber zu schützen. Jüngere Ehepartner können im Darlehen als berechtigte nicht kreditnehmende Ehepartner aufgeführt werden, was ihnen ein Bleiberecht einräumt das Heim nach dem Tod oder Auszug des Ehepartners (z. B. in ein Pflegeheim), wenn sie bestimmte andere Anforderungen erfüllen.
HECMs werden nur von FHA-zugelassenen Kreditgebern ausgestellt. Der maximale Darlehensbetrag beträgt 970.800 USD. Einige Kreditgeber bieten auch Eigene Umkehrhypotheken, die nicht von der Regierung versichert sind, aber höhere Kreditlimits haben können.
Wie ein unwiderrufliches Vertrauen funktioniert
Trusts können entweder widerruflich oder unwiderruflich sein. Bei ersterem können Sie die Bedingungen jederzeit ändern. Bei letzterem sind die Bedingungen viel schwerer zu ändern.
Beide Arten von Trusts können Ihnen mehr Kontrolle geben als a letzter Wille und Testament entscheidet darüber, wie Ihr Vermögen nach Ihrem Tod (oder manchmal während Ihres Lebens) behandelt wird. Beide können es auch ermöglichen, dass Vermögenswerte, wie z. B. Ihr Zuhause, die oft langsamen und kostspieligen Vorgänge umgehen Nachlass Prozess. Im Allgemeinen ist es für enttäuschte Erben schwieriger, Trusts erfolgreich anzufechten.
Ein unwiderrufliches Vertrauen sperrt, wie der Name schon sagt, die Entscheidungen, die Sie treffen, wenn Sie es zum ersten Mal erstellen, also zum Beispiel Änderungen Begünstigte kann sehr schwierig sein. Die Vermögenswerte, die Sie darin platzieren, werden Eigentum des Trusts und sind außerhalb Ihrer Reichweite. Dies bedeutet, dass sie bei der Bestimmung Ihrer Erbschaftssteuerpflicht oder Ihres Anspruchs auf Medicaid (wenn Sie andere Regeln erfüllen, wie unten beschrieben) nicht gezählt werden und vor Gläubigern geschützt sind.
Unwiderrufliche Trusts sind im Allgemeinen teurer in der Einrichtung und Aufrechterhaltung als widerrufliche Trusts. Sie können verschiedene Formen annehmen, je nachdem, was die Spender (die Person, die das Vertrauen begründet) erreichen möchte.
Verwendung eines unwiderruflichen Trusts zur Vermeidung von Erbschaftssteuern
Da sie Vermögenswerte aus dem Nachlass des Stifters entfernen, können unwiderrufliche Trusts verwendet werden, um Erbschaftssteuern zu vermeiden (oder zu reduzieren). Dies wird jedoch nur Personen mit einem relativ großen Vermögen zugute kommen. Im Jahr 2022 sind die ersten 12.060.000 USD an Vermögenswerten von der Bundesnachlasssteuer befreit.
Siebzehn Bundesstaaten sowie der District of Columbia erheben ebenfalls Erbschaftssteuern, und sie befreien auch Vermögenswerte bis zu einer bestimmten Höhe, wobei alle mindestens 2 bis 5 Millionen US-Dollar befreien. Laut dem Center on Budget and Policy Priorities schulden im Durchschnitt weniger als 3 % der Nachlässe staatliche Nachlasssteuern.
2-5 Millionen Dollar
Der Wert der Vermögenswerte, die 17 Bundesstaaten plus der District of Columbia von ihren staatlichen Nachlasssteuern befreien.
Verwendung eines unwiderruflichen Vertrauens, um sich für Medicaid zu qualifizieren
Medicaid ist ein gemeinsames staatliches und bundesstaatliches Programm, das vielen Amerikanern mit niedrigem Einkommen sowie älteren, blinden oder behinderten Menschen Krankenversicherungsschutz bietet. Die Regeln des Programms können von Staat zu Staat variieren.
Menschen, die sich in jungen Jahren möglicherweise nie für eine Medicaid-Versicherung qualifiziert haben, wenden sich häufig an sie, um spät im Leben Pflegeheimpflege oder andere Langzeitpflegedienste zu bezahlen. Medicare, das staatliche Krankenversicherungsprogramm für Amerikaner ab 65 Jahren, bietet eine solche Deckung nur unter sehr begrenzten Umständen.
Um Anspruch auf Medicaid-Versicherung zu haben, muss sich eine Person auf der Grundlage der medizinischen Notwendigkeit qualifizieren und außerdem bestimmte Einkommens- und Vermögensanforderungen erfüllen. Eines dieser Vermögenswerte ist ihr Eigenheimkapital, obwohl es bis zu einer bestimmten Grenze befreit ist. Mit Ausnahme von Kalifornien beträgt die Obergrenze in den meisten Bundesstaaten heute für Alleinstehende, die Medicaid beantragen, entweder 636.000 oder 955.000 US-Dollar, so der American Council on Aging. Kalifornien setzt keine Grenzen.
Wenn der Medicaid-Antragsteller verheiratet ist, gibt es keine Eigenheimgrenze, solange der andere Ehepartner im Haushalt lebt. Zusätzlich zu Wohneigentum, das über der Freigrenze liegt, können zählbare Vermögenswerte Bankkonten, Investitionen, Altersvorsorgekonten und Zweitwohnungen umfassen.
Ausgaben nach unten und die Rückblickperiode
Menschen, deren Vermögen die Grenzen überschreitet, wenden häufig eine Taktik namens „Spend Down“ an, bei der sie Vermögenswerte ausgeben, um unter die Grenzen zu kommen. Ausgabenrückgänge unterliegen einem Rückblickzeitraum (fünf Jahre in den meisten Bundesstaaten), in dem der Medicaid-Antragsteller Vermögenswerte nicht einfach verschenkt oder für weniger als verkauft haben kann gerechter Marktwert– wie der Verkauf eines Eigenheims zu einem hohen Preisnachlass an ein anderes Familienmitglied.
Die Liste der Big-Ticket-Artikel, die während des Rückblickzeitraums erlaubt sind, ist relativ begrenzt und Dazu gehören Dinge wie Umbauten am Haus, Autoreparaturen und medizinische Geräte, die nicht durch abgedeckt sind Versicherung. Der Antragsteller kann die Pflege zu Hause auch aus eigener Tasche bezahlen, bis er genug Geld ausgibt, um für die Übernahme durch Medicaid in Frage zu kommen.
Eine andere Möglichkeit, zählbare Vermögenswerte zu reduzieren, besteht darin, sie in ein unwiderrufliches Vertrauen zu stellen. Der Trust muss jedoch vor Beginn der Rückschauperiode eingerichtet werden, um sich zu qualifizieren.
Es gibt auch mehrere Ausnahmen, die es einem Medicaid-Antragsteller ermöglichen, sein Zuhause während der Rückmeldefrist an einen Verwandten zu übertragen. Dazu gehört die Ausnahme für Betreuungsperson-Kind, die es ermöglicht, die Wohnung auf ein Kind zu übertragen, das mindestens zwei Jahre als primäre Betreuungsperson des Antragstellers gedient hat und auch in der Wohnung gelebt hat. Eine weitere Ausnahme ist die Geschwisterausnahme für Geschwister, die Miteigentümer des Hauses sind und dort seit mindestens einem Jahr leben.
Wenn Häuser mit umgekehrten Hypotheken in unwiderruflichen Trusts gehalten werden
Unwiderrufliche Trusts und umgekehrte Hypotheken erfüllen unterschiedliche Bedürfnisse und sprechen in der Regel unterschiedliche Arten von Menschen an. Erstere sind von großem Nutzen für Menschen mit bedeutenden Vermögenswerten, die sie bewahren und an ihre Erben weitergeben möchten. Letztere neigen dazu Menschen zugute kommen, die möglicherweise über kein nennenswertes Vermögen verfügen außer ihrem Zuhause, das möglicherweise nicht von enormem Wert ist. Der durchschnittliche Kreditbetrag für ein HECM im Jahr 2018 betrug etwa 134.000 USD.
Angesichts der relativ großen Steuerbefreiungen für Eigenheime für Medicaid, zusammen mit den ähnlich großen Steuerbefreiungen für den Bund und staatlichen Nachlasssteuern werden wahrscheinlich nur wenige Reverse-Hypotheken-Kreditnehmer feststellen, dass ein unwiderrufliches Vertrauen von großem Nutzen sein wird Nutzen. Anstelle eines Trusts könnte ein Hausbesitzer mit Eigenkapital, das über den Grenzen liegt, möglicherweise eine Umkehrhypothek verwenden, um dieses Eigenkapital zu reduzieren. aber sie müssten die Kosten der Umkehrhypothek sowie die Auswirkung der Hinzurechnung der Hypothekenerlöse zu ihren anderen berücksichtigen Vermögenswerte.
Dennoch ist es möglich, ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek in einen unwiderruflichen Trust zu überführen, und einige Begünstigte eines unwiderruflichen Trusts werden schließlich einen erben. In einem solchen Fall muss der Begünstigte die Umkehrhypothek trotzdem abbezahlen, entweder durch Verkauf des Eigenheims oder durch eigenen Kauf. Wenn sie Glück haben, stellt ihnen der Trust die Mittel dafür zur Verfügung.
Wie viel kostet ein unwiderrufliches Vertrauen?
Die Kosten für die Errichtung eines unwiderruflichen Trusts variieren je nach Art, Komplexität des Nachlasses, US-Bundesstaat, in dem er errichtet wird, und anderen Faktoren. In den meisten Fällen werden es mindestens 3.000 $ sein. Eine Anwaltskanzlei in New York bezifferte den Durchschnittspreis auf 6.000 Dollar. Darüber hinaus fallen laufende Verwaltungskosten an, die sich wahrscheinlich auf Hunderte oder Tausende von Dollar pro Jahr belaufen werden.
Was passiert, wenn Sie einen unwiderruflichen Trust ändern möchten?
Unwiderrufliche Trusts sind schwierig – aber nicht unmöglich – zu ändern. Eine Technik, die in den letzten Jahren häufiger geworden ist, ist als „Dekantieren“ bekannt. In Staaten, in denen dies der Fall ist zulässig, „gießt“ der Treuhänder Vermögenswerte aus dem bestehenden unwiderruflichen Trust in einen neuen mit einem anderen Bedingungen.
Gelten umgekehrte Hypothekenzahlungen als steuerpflichtiges Einkommen?
Nein. Die Steuerbehörde (IRS) betrachtet das Geld, das ein Hausbesitzer aus einer Umkehrhypothek erhält, eher als Darlehenserlös als als Einkommen, und Darlehenserlöse sind nicht steuerpflichtig.
Das Endergebnis
Umkehrhypotheken und unwiderrufliche Trusts können in einigen Fällen nützliche Instrumente für die Finanz- und Nachlassplanung sein. Sie sind jedoch sowohl kompliziert als auch potenziell teuer und nicht für jeden geeignet.
Wenn für Sie entweder ein unwiderrufliches Vertrauen oder eine umgekehrte Hypothek von Interesse ist, sollten Sie sich an einen sachkundigen Experten wenden, z Nachlassplanung Anwalt, ein Buchhalter, oder ein Finanzberater, bevor Sie fortfahren. Im Fall von HECM-Umkehrhypotheken verlangt die Regierung außerdem, dass Sie sich mit einem zugelassenen Wohnungsberater treffen.
