Können Sie mehr Geld für Ihre umgekehrte Hypothek erhalten?

EIN umgekehrte Hypothek kann eine gute Möglichkeit für Senioren sein, auf einen Teil des Eigenkapitals in ihrem Haus zuzugreifen. Mit einer Umkehrhypothek kann ein Hausbesitzer, der 62 Jahre oder älter ist und über beträchtliches Eigenheimkapital verfügt, einen Kredit aufnehmen gegen den Wert ihres Eigenheims und erhalten Mittel als Pauschalbetrag, feste monatliche Zahlung oder Linie von Anerkennung. Im Gegensatz zu einer Forward-Hypothek– die Art, die zum Kauf eines Eigenheims verwendet wird – bei einer Umkehrhypothek muss der Hausbesitzer keine Darlehenszahlungen leisten. Stattdessen das Ganze Darlehenssaldo wird fällig und zahlbar, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft wegzieht oder das Haus verkauft.

Mehrere Faktoren beeinflussen den Betrag, den Sie durch eine Umkehrhypothek leihen können: Ihr Alter, der Zinssatz, der Ihnen angeboten wird, und die Ihres Hauses geschätzter Wert. Wenn Ihr Haus mehr wert ist, können Sie mit Ihrer Umkehrhypothek mehr leihen. Dies wirft eine wichtige Frage auf. Wenn der Wert Ihrer Immobilie steigt, können Sie mehr Geld aus Ihrer Umkehrhypothek herausholen?

Die kurze Antwort auf diese Frage ist ein eingeschränktes „Ja“. Sie können mehr Geld bekommen, aber Sie müssen Ihr Haus refinanzieren, und das ist mit Kosten verbunden. In diesem Artikel erklären wir den Vorgang.

Umgekehrte Hypothekenzahlungen verstehen

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, wie der Betrag, den Sie über eine Umkehrhypothek leihen können, berechnet wird.

Der Erlös, den Sie aus einer Umkehrhypothek erhalten, hängt vom Kreditgeber und Ihrem Zahlungsplan ab. Der Betrag, den Sie für ein HECM leihen können, basiert auf dem Alter des jüngsten Kreditnehmers und den Zinsen des Kredits Zinssatz und dem geringeren Wert aus dem Schätzwert Ihres Hauses oder dem maximalen Anspruchsbetrag der FHA, der derzeit 970.800 USD beträgt Jan. 1, 2022.

Der andere wichtige Faktor für den Betrag, den Sie von Ihrer Umkehrhypothek erhalten, ist die Zahlungsplan, den Sie wählen. Sie können den Erlös aus Ihrer Umkehrhypothek als Pauschalbetrag, als gleiche monatliche Zahlungen, als Kreditlinie oder als eine Kombination davon beziehen. Das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, hängt davon ab, wie lange Sie Ihre umgekehrte Hypothek haben und welchen Zahlungsplan Sie wählen.

Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren können wir zu der Frage zurückkehren, mit der wir begonnen haben. Wenn der Wert Ihres Hauses steigt, sollten Sie in der Lage sein, den Geldbetrag, den Sie aus Ihrer umgekehrten Hypothek erhalten, zu erhöhen. Da Ihre umgekehrte Hypothek jedoch auf dem Wert Ihres Hauses zum Zeitpunkt der Aufnahme der Hypothek basiert, müssen Sie im Wesentlichen eine neue umgekehrte Hypothek aufnehmen – dies wird als Refinanzierung bezeichnet.

Refinanzierung einer umgekehrten Hypothek

Wenn Ihr Haus seit Abschluss der Umkehrhypothek erheblich an Wert gewonnen hat, können Sie Ihre Zahlungen möglicherweise durch eine Refinanzierung erhöhen. Die Refinanzierung einer umgekehrten Hypothek ähnelt der Refinanzierung einer Standardhypothek und ähnelt dem Prozess, den Sie durchlaufen haben, um Ihre umgekehrte Hypothek überhaupt zu erhalten. Sie können eine Umkehrhypothek refinanzieren, solange seit dem Abschluss der ursprünglichen Umkehrhypothek mindestens 18 Monate vergangen sind.

Prüfen Sie zunächst Ihre Berechtigung für eine umgekehrte Hypothek. Suchen Sie dann nach Krediten und achten Sie besonders auf Zinssätze, Kreditbedingungen und Gebühren. Wenn Sie einen Deal finden, der besser ist als der, den Sie gerade haben, können Sie den Underwriting-Prozess durchlaufen (genau wie beim ursprünglichen Darlehen) und ihn dann abschließen. Am Ende des Prozesses wird Ihre neue umgekehrte Hypothek zur Tilgung der alten verwendet.

Das klingt einfach, aber der Prozess kann komplex sein, und die Kosten der Refinanzierung können schwer kalkulierbar sein. Aus diesem Grund, sowie der außergewöhnlich hohen Gründungsgebühr und anderen Gebühren von Umkehrhypotheken, sollte eine Umkehrhypothek refinanziert werden Situationen vorbehalten sein, in denen ein Ehepartner in das Darlehen aufgenommen werden muss, mehr Eigenkapital benötigt wird oder der Zinssatz gesenkt werden kann im Wesentlichen.

Dies hat jedoch skrupellose Kreditgeber nicht davon abgehalten, Senioren zur Refinanzierung ihrer Hypotheken zu ermutigen. Und wiederum im Jahr 2009 die USA Amt für Wohnen und Stadtentwicklung (HUD) einen Hypothekenbrief herausgegeben, in dem die „Fünffach-Vorteilsregel“ festgelegt wurde. Diese Regel stellt sicher, dass die Refinanzierung der Umkehrhypothek dem Kreditnehmer zugute kommt und schützt Hausbesitzer gegen die Abwanderung von Krediten – eine Praxis, die von räuberischen Kreditgebern angewendet wird, um Kreditnehmer zu ermutigen, eine Umkehrhypothek zu refinanzieren, wenn dies keinen Vorteil bringt Kreditnehmer.

Die Fünffach-Vorteilsregel besagt, dass das dem Kreditnehmer zur Verfügung stehende Geld mindestens dem Fünffachen der Refinanzierungsgebühren inklusive Abschlusskosten entsprechen muss. Wenn sich die Gebühren beispielsweise auf 5.000 USD belaufen, muss die Darlehensrefinanzierung dem Käufer Zugang zu mindestens 25.000 USD gewähren.

Alternativen zur Refinanzierung einer umgekehrten Hypothek

Die mit der Refinanzierung einer Umkehrhypothek verbundenen Kosten führen dazu, dass der Wert Ihres Eigenheims deutlich steigen müsste, damit sich eine reine Refinanzierung langfristig rentiert. Wenn Sie den Geldbetrag, den Sie aus Ihrer Umkehrhypothek erhalten, erhöhen möchten, gibt es jedoch einige Alternativen zur Refinanzierung in eine andere Umkehrhypothek.

Zu diesen Alternativen gehören:

• Ändern Sie Ihre Zahlungsbedingungen. Kreditnehmer, die ändern möchten, wie sie ihre Zahlungen erhalten, können dies tun, ohne die umgekehrte Hypothek refinanzieren zu müssen. Einige HECMs haben eine Wechselzahlungsoption, bei der die Kreditnehmer normalerweise eine Gebühr zahlen müssen, die Ihnen dann jedoch möglicherweise den Zugriff auf mehr Eigenkapital Ihres Eigenheims durch eine Laufzeitzahlung oder einen Pauschalbetrag ermöglicht.
• Eine Cash-out-Refinanzierung. Wenn Sie auf eine große Menge an Eigenheimkapital auf einmal zugreifen möchten, kann eine Auszahlungsrefinanzierung dabei helfen. Dies bedeutet, dass Sie monatliche Zahlungen an einen Kreditgeber leisten müssen. Langfristig können Sie jedoch im Vergleich zur Refinanzierung einer umgekehrten Hypothek mehr Eigenkapital erhalten.
• Ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC). HELOCs bieten Hausbesitzern Zugang zu Eigenheimkapital. Im Gegensatz zu einer Umkehrhypothek verlangen Eigenheimkredite und HELOCs, dass die Kreditnehmer Zahlungen leisten. Andererseits können sie mit geringeren Gebühren verbunden sein und eine kostengünstigere Alternative zur Refinanzierung einer Umkehrhypothek darstellen.

Mit anderen Worten, Sie haben viele Möglichkeiten, Ihre Umkehrhypothek anzupassen oder neu zu verhandeln, und die beste Option hängt von Ihren Gründen dafür ab. Kontaktaufnahme mit einem HUD-Berater kann hilfreich sein, wenn Sie noch unsicher sind, was Sie tun sollen.

Das Endergebnis

Wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt, ist es möglicherweise möglich, den Betrag, den Sie aus Ihrer Umkehrhypothek erhalten, zu erhöhen. Aufgrund der hohen Refinanzierungskosten lohnt sich dies jedoch nur bei deutlich gestiegenen Immobilienpreisen. Im Allgemeinen sollte die Refinanzierung einer Umkehrhypothek Situationen vorbehalten sein, in denen ein Ehepartner zum Darlehen hinzugefügt werden muss, mehr Eigenkapital benötigt wird oder der Zinssatz erheblich gesenkt werden kann.

Wenn Sie schnell auf mehr Eigenheimkapital zugreifen müssen, stehen Ihnen andere Optionen zur Verfügung. Dazu gehören die Änderung Ihrer Zahlungsbedingungen für umgekehrte Hypotheken, eine Auszahlungsrefinanzierung oder die Aufnahme eines Eigenheimkredits oder einer Eigenheimkreditlinie.