Immer mehr Besitzer notleidender Büroimmobilien entscheiden sich einfach dafür, wegzugehen

Der Abschwung in der Markt für Gewerbebüros Der Platzmangel hat dazu geführt, dass immer mehr notleidende Immobilienbesitzer die Entscheidung getroffen haben, einfach zu Fuß zu gehen weg – von Hypotheken, die sie entweder jetzt nicht bezahlen können oder die sie sich nicht leisten können, nachdem sie sich zu deutlich höheren Zinsen umfinanziert haben Tarife.

Eigentümer, von kleinen Nischen-Immobilienentwicklern bis hin zu Private-Equity-Giganten wie Blackstone, dem weltweit größten Gewerbevermieter, haben alle diese Entscheidung in den letzten Monaten getroffen. Der Trend fügt einem kommerziellen Büromarkt, der von problematischen Krediten, steigenden Zahlungsausfällen und sinkenden Immobilienwerten geprägt ist, eine weitere problematische Falte hinzu.

„Viele Eigentümer knien nieder und gehen in die Kirche“, sagte Vince Schwab, geschäftsführender Direktor im Büro des Immobilieninvestmentmaklers Marcus & Millichap in San Francisco. „Ich mache Witze, aber es ist irgendwie wahr.“

„Es wird ein langer Weg sein. „Vieles geht zurück an die Bank“, sagte Schwab.

Darin Mellott, Vizepräsident für Kapitalmarktforschung beim Gewerbeimmobilien- und Investmentdienstleistungsunternehmen CBRE, stimmt dem zu.

„Es gibt einige Marktteilnehmer, die den Entschluss gefasst haben: ‚Wir geben die Schlüssel zurück‘“, sagte Mellott und fügte hinzu, dass dabei ein grundlegendes Problem bestehe: „Kreditgeber wollen keine Vermögensverwalter sein.“

Das bedeutet, dass Kreditverluste im Wesentlichen an Anleger in Wertpapiere fließen werden, die durch den erwarteten Cashflow aus gewerblichen Hypotheken besichert sind – ein US-Markt im Wert von 1 Billion US-Dollar.

Schlechte Kredite diskriminieren nicht

In einem heterogenen Büromarkt, der je nach Objekttyp und Lage schwankt, erzielen einige attraktive Objekte weiterhin Rekordmieten.

Andere Teile der großen Innenstädte stehen jedoch vor dem völligen Zusammenbruch. Laut Schwab sind die Büroflächenwerte in der Innenstadt von San Francisco im Vergleich zu ihrem Höchststand vor ein paar Jahren um 60 bis 70 % gesunken.

Auch wenn das Alter, die Art und der Standort der Immobilie einen Unterschied machen können, ist dies bei der Größe des Geschäfts oder Darlehens nicht der Fall. Schwab, der sich auf Geschäfte mit einem Volumen von weniger als 30 Millionen US-Dollar spezialisiert hat, sagte, dass Büros aller Art und Größe mit Kreditproblemen konfrontiert seien. Und wenn Eigentümer auf Kaution gehen, brauchen die nachgelagerten Auswirkungen Zeit, bis sie wirken.

„Es ist wirklich eine Einzelfallentscheidung“, sagte Schwab. Er stellte fest, dass vieles von der Kreditwürdigkeit des Kreditgebers abhängt Regressvereinbarungen, die Bedingungen aller gewerblichen hypothekenbesicherten Schuldtitel (Commercial Mortgage-Backed Debt Securities, CMBS), die eine ausgefallene Schuldverschreibung enthalten, sowie die am ursprünglichen Geschäft beteiligten Underwriter und Makler.

Unabhängig davon, sagte er, sei es immer ein komplexer Prozess.

Immer mehr unruhige Notizen

Es ist auch ein Prozess, der immer häufiger vorkommt. Die Ausfallraten bei gewerblichen Büroimmobilien in den USA erreichten im Mai 4 %, mehr als das Doppelte der Quote von 1,7 % vor nur sechs Monaten.

Unterdessen ist die Zahl der gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapierkredite, die an sogenannte „Special Servicer“ übertragen wurden, sprunghaft angestiegen. Spezialdienstleister übernehmen notleidende oder ausgefallene Kredite von Master-Dienstleistern für CMBS-Kredite, die normalerweise Zahlungen abwickeln und mit Kreditnehmern kommunizieren.

Im Mai machten Kredite für Büroimmobilien 41 % aller in Sonderkredite übertragenen Gewerbeimmobilienkredite aus Die Zahl der Bürokredite im Special Servicing stieg auf 6,2 % aller Büroimmobilien Kredite. Das ist ein Anstieg gegenüber 3,6 % vor nur sechs Monaten und zum ersten Mal seit 13 Jahren überstieg die Sonderwartungsquote 6 %.

Wie schon während der Subprime-Hypothekenvergabe, die die globale Finanzkrise 2008/2009 auslöste, sind jetzt zinslose Kredite auf dem Markt verbreitet. Solche Kredite machten im Jahr 2021 88 % der CMBS-Emissionen aus, gegenüber 51 % im Jahr 2013.

Blackstone Kautionen

Steigende Zinssätze haben die Refinanzierung dieser Kredite für Büroimmobilienbesitzer zu einem Verlustgeschäft gemacht. Allein in diesem Jahr schätzt die Mortgage Bankers Association, dass 92 Milliarden US-Dollar an Nichtbankschulden fällig werden. Kreditnehmer müssen entweder diese Schulden refinanzieren, in Zahlungsverzug geraten oder die zugrunde liegende Immobilie verkaufen.

Blackstone, der Immobilien-Investmentriese, der Anfang des Jahres 30,4 Milliarden US-Dollar für seinen neuesten Fonds eingesammelt hat, hat sich mehr als einmal dazu entschlossen, den Rücktritt aufzugeben.

Das Unternehmen stellte im März die Zahlungen sowohl für einen Kredit in Höhe von 325 Millionen US-Dollar für einen Büropark in Las Vegas ein, den es besitzt, als auch für einen Büroturm in Midtown Manhattan, den es 2014 für 605 Millionen US-Dollar gekauft hatte.

Darüber hinaus erwägt das Unternehmen Berichten zufolge, von einem Kredit in Höhe von 274 Millionen US-Dollar zurückzutreten, den es 2017 für den Kauf von Club Quarters-Hotels in Chicago, San Francisco, Boston und Philadelphia aufgenommen hatte. Ein Sonderdienstleister übernahm dieses Darlehen im Juni 2020, als der Reiseverkehr während der Covid-19-Pandemie abrupt zum Erliegen kam. Blackstone hat den Kredit seitdem nicht zurückgezahlt.

Korrektur – 27. Juni 2023: In einer früheren Version dieses Artikels wurde der Name des Experten von CBRE falsch geschrieben. Es ist Darin Mellott.