Die Warnsignale auf den US-Büromärkten hören nicht auf zu blinken

Besitzer gewerblicher Büroflächen mussten seit Ausbruch der Pandemie vor drei Jahren einen Wertverfall ihrer Immobilien verzeichnen.

Die Talfahrt ist noch nicht vorbei. Diese Realität wird in den kommenden Monaten tiefgreifende Auswirkungen auf Investoren, Kreditgeber und die Gesamtwirtschaft haben.

Verschärfende Probleme bei Büroimmobilien

Die Immobilieninvestitionen sind stark zurückgegangen. Die Leasingaktivität ist zurückgegangen. Zahlungsrückstände sind sprunghaft angestiegen, und fällige Hypothekendarlehen stehen vor deutlich höheren Refinanzierungszinsen.

Große globale Unternehmen planen, ihre Büroflächen zu reduzieren, da der Trend zur Fernarbeit, der sich während der Pandemie beschleunigt hat, anhält. Doch in manchen Märkten hat der reichlich vorhandene Platz nicht von Neubauten abgehalten.

Alles in allem sind die Warnsignale für den oft so undurchsichtigen US-Markt für gewerbliche Büroimmobilien nicht verblasst Branchenbeobachter sind sich über den Gesamtwert nicht einig, die Schätzungen reichen von knapp einer Billion US-Dollar bis zu mehr als 3 US-Dollar Billion.

Diese breite Spanne verdeutlicht jedoch möglicherweise einfach die Schwierigkeit, die aktuellen Werte in einem Markt einzuschätzen, der seit Anfang 2022 schätzungsweise ein Drittel bis die Hälfte seines Wertes verloren hat. Und das könnte eine schwere Belastung für Banken und Finanzinstitute sein.

„Büroimmobilien werden oft mit Schulden finanziert, die sich in den Bilanzen der Banken befinden, und bei CMBS-Portfolios (Commercial Mortgage Backed Securities) hätte es zu starken Wertverlusten geführt.“ Konsequenzen für institutionelle Anleger und für die Finanzstabilität“, heißt es in einer gemeinsamen Studie der Graduate School of Business der Columbia University und der Stern School der New York University des Geschäfts.

Im Panzer

In jedem Fall ist der Markt für Büroimmobilien eingebrochen.

Bürobasierte Real Estate Investment Trusts (REITs), gemessen am FTSE Nariet Equity REIT Index, fielen im Jahr 2022 um 37,6 % und in den ersten vier Monaten dieses Jahres um weitere 18,1 %.

Die Columbia/NYU-Studie ergab, dass der gewerbliche Büromarkt im Dreijahreszeitraum bis Dezember 2022 landesweit Verluste in Höhe von 506 Milliarden US-Dollar erlitt.

Weitere Rückgänge bleiben wahrscheinlich. Für den größten Büromarkt des Landes, New York City, prognostizierte die Studie der Columbia/New York University, dass sich der Markt positiv entwickelt Der Wert wird bis 2029 43,9 % unter dem Niveau vor der Pandemie bleiben – 51,6 % niedriger, wenn die Arbeitsgewohnheiten von zu Hause aus nicht wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückfallen Normen.

Ähnliche erwartete Rückgänge in unzähligen anderen Märkten haben bedrohliche Auswirkungen auf Anleger und Immobilien Eigentümer, Mieter, Kreditgeber und sogar Kommunen sind zur Finanzierung ihrer Immobilien auf gewerbliche Immobiliensteuern angewiesen Budgets.

Es ist nicht vorbei

Darin Mellott, Vizepräsident für Kapitalmarktforschung beim Gewerbeimmobilien- und Investmentdienstleistungsunternehmen CBRE, sagte, es sei wichtig nicht alle Büroimmobilien mit einem „breiten Pinsel“ zu streichen. Er stellte fest, dass einige gefragte High-End-Büroflächen weiterhin Rekordhöhen erreichen Mieten.

Nichtsdestotrotz schätzt er angesichts des zyklischen Gegenwinds und längerfristiger Strukturveränderungen, dass durchschnittliche US-Bürobüros Die Immobilienwerte sind um mindestens ein Drittel gesunken – und werden weiter sinken, bevor sie sich im Spätsommer stabilisieren 2024.

„Wir werden in den kommenden Quartalen erhebliche Belastungen erleben“, sagte Mellott.

Auch Regierungen, die auf Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen sind, müssten zur Rechenschaft gezogen werden. New York City zum Beispiel ist für fast ein Drittel seines Budgets auf Grundsteuereinnahmen aus Bürogebäuden und Einzelhändlern angewiesen. Der in der Studie prognostizierte Rückgang der Bürowerte würde die Steuereinnahmen der Stadt um 6,5 % senken.

Lethargisches Leasing

Laut der Columba/NYU-Studie ist die Schwäche des US-Büromarkts zum Teil auf einen Rückgang der Immobilienmieteinnahmen um 18,5 % im Zeitraum 2019–2022 zurückzuführen.

Im ersten Quartal ging die Leasingaktivität zum dritten Mal in Folge zurück und sank um 42 % unter das Niveau vor der Pandemie.

Mittlerweile läuft ein Drittel aller Mietverträge auf dem Büromarkt bis 2026 aus.

In den USA gibt es derzeit 22,1 % Rabatt auf alle Büroflächen, die direkt oder untervermietet werden können.

In der Innenstadt von San Francisco ist ein Drittel aller Büroflächen verfügbar; Houston, Atlanta und Salt Lake City haben alle eine Verfügbarkeit von über 30 %.

Eine Umfrage unter Führungskräften, die für Immobilien in 350 multinationalen Unternehmen verantwortlich sind und insgesamt 10 Mitarbeiter beschäftigen Millionen Menschen haben herausgefunden, dass die Hälfte plant, in den nächsten drei Jahren Büroflächen zu kürzen – manche sogar um bis zu 20%.

Gleichzeitig sind die Stellenausschreibungen für Non-Remote-Jobs – also Jobs, die Büroräume erfordern – in den letzten 15 Monaten um 22 % zurückgegangen.

Büroinvestition? Nicht so viel

Investoren haben davor gescheut, Geld in Büros zu stecken.

Globale Fondsmanager haben ihre Zuteilungen gekürzt Gewerbeimmobilien auf den niedrigsten Stand seit dem Höhepunkt der globalen Finanzkrise 2008/09 – etwas mehr als ein Jahr nachdem sie den höchsten Stand seit 16 Jahren erreicht hatten.

Unternehmen von Apollo Global Management bis Berkshire Hathaway haben eindringliche Warnungen vor dem Markt für Gewerbeimmobilien herausgegeben. Ein Immobilienökonom, Kiran Raichura von Capital Economics, beschrieb die Aussichten für den US-Bürosektor als „besonders düster“.

Die Liquiditätsprobleme im Markt haben zugenommen. Das Dollarvolumen der Büroinvestitionsverkäufe sank im ersten Quartal auf den niedrigsten Stand seit 2010.

Problematische Kredite

Darüber hinaus schätzt Mellott, dass in den nächsten zwei Jahren Bürokredite in Höhe von 340 Milliarden US-Dollar in den Bankbilanzen fällig werden. Etwa 30 Milliarden US-Dollar davon könnten ausfallen, sagte er.

„Wir sehen darin kein systemisches Problem“, sagte Mellott. „(Aber) dies könnte einige Probleme im System verschärfen, und es könnte sein, dass noch einige weitere Institutionen scheitern.“

Fällige Bürokredite, die nicht ausfallen, werden jedoch mit viel höheren Refinanzierungskosten konfrontiert sein – 40–60 % höher als noch vor zwei Jahren, so das CMBS-Forschungsunternehmen Trepp.

Eine Analyse nach Unternehmen zeigt, dass die überwiegende Mehrheit der Kredite in den meisten Märkten immer noch keine Probleme bei der Refinanzierung haben wird. Aber auch andere Märkte stehen vor großen Hürden: 77 % der Bürokredite auf dem Markt in Denver, 62 % auf dem Markt in Houston und 36 % auf dem Markt in Washington D.C., die bis 2024 fällig werden, könnten Schwierigkeiten bei der Refinanzierung haben.