Der Bürobau brummt trotz der Probleme auf dem Immobilienmarkt weiter

Die Stadt Austin, Texas, bietet eine Momentaufnahme eines größeren Rätsels, mit dem ein bereits angeschlagener US-Büroimmobilienmarkt konfrontiert ist – der Bau neuer Flächen brummt auch jetzt noch Immobilienwerte sinken auf Bestandsimmobilien und immer mehr Unternehmen planen nicht mehr, sondern weniger Büroflächen.

Der Büromarkt in Austin hat durch die Pandemie einen Aufschwung erfahren

Im Großraum Austin, Texas, gibt es 70 Millionen Quadratmeter Bürofläche. 28 Prozent davon stehen leer und können derzeit vermietet werden.

Dennoch sind in diesem Jahr neu errichtete Flächen mit einer Gesamtfläche von 657.139 Quadratfuß auf den Markt in Austin gekommen, und weitere 5,5 Millionen Quadratfuß sind im Bau. Das ist noch nicht alles – bestehende Baupläne sehen eine zusätzliche Fläche von 11,8 Millionen Quadratmetern vor.

Als die Pandemie ausbrach, gehörte Austin zu den angesagtesten Büromärkten des Landes und es wurde immer heißer. Unternehmen wie Tesla (TSLA), Amazon (AMZN), Apfel (AAPL) und Google (GOOGL) suchten nach Standorten für den Bau von Büros für Arbeitnehmer, die aus Kalifornien und anderswo umzogen, während örtliche Bauträger den ersten Spatenstich für spezielle Gebäude machten, um an der Aktion teilzunehmen.

Schließlich erfordert der Bürobau jahrelange Vorbereitung und Planung, und wenn er erst einmal begonnen hat, ist es keine einfache Option, ihn zu stoppen. In den meisten Fällen war Vorwärts die einzige Option. Dann begann in Austin und im ganzen Land die Arbeit von zu Hause aus, und die offenen Stellen häuften sich.

„Die Leute haben Recht, wenn sie sagen, dass wir weniger Platz brauchen“, sagte Jessica Morin, Leiterin von U.S. Office Thought Leadership beim Gewerbeimmobilien- und Investmentdienstleistungsunternehmen CBRE. „Die größere Frage ist Wie viel weniger Platz.

Unverminderter Bau

Bundesweit befinden sich derzeit 118,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau, was 1,8 % der vorhandenen Fläche entspricht – mehr als ein Fünftel davon steht zur Vermietung zur Verfügung.

Rechnet man dies mit den Plänen für weitere Bauvorhaben hinzu, wird in den nächsten Jahren eine landesweite Steigerung der Bürofläche um 5,6 % erwartet.

Dieser zusätzliche Platz wird online verfügbar sein, auch wenn große Unternehmen planen, in den kommenden Jahren weniger Büroflächen zu nutzen.

Eine Umfrage unter Führungskräften, die für Immobilien in 350 multinationalen Unternehmen verantwortlich sind und insgesamt 10 Mitarbeiter beschäftigen Millionen Menschen haben herausgefunden, dass die Hälfte plant, in den nächsten drei Jahren Büroflächen zu kürzen – manche sogar um bis zu 20%.

Gleichzeitig sind die Stellenausschreibungen für Non-Remote-Jobs – also Jobs, die Büroräume erfordern – in den letzten 15 Monaten um 22 % zurückgegangen.

Konzentrierte Stellenangebote

Die unterschiedliche Beschaffenheit von Büroimmobilien trägt jedoch dazu bei, zu erklären, warum einige Bauvorhaben bestehen bleiben angesichts sinkender Büroimmobilienwerte, steigender Leerstände und scheinbar reichlich vorhandener Immobilien Verfügbarkeit.

Untersuchungen von CBRE ergaben, dass 10 % aller Bürogebäude in den von CBRE beobachteten Märkten 80 % des gesamten Flächennutzungsverlusts zwischen dem Ausbruch der Pandemie und Ende 2022 ausmachen.

Diese „am stärksten betroffenen Gebäude“, wie CBRE die Kohorte nannte, befinden sich im Allgemeinen in Gebieten mit relativ hohen Kriminalitätsraten und weniger nahegelegenen Annehmlichkeiten. Auch wenn sie nicht unbedingt in die Jahre gekommen sind, befinden sich viele auf Märkten in der Innenstadt, insbesondere im Nordosten und an der Westküste.

Darüber hinaus müssen Immobilieneigentümer und Baufirmen planen, den prognostizierten Flächenbedarf noch Jahre in der Zukunft zu decken. Diese Pläne spiegeln möglicherweise nicht den aktuellen Bedarf wider, was bedeutet, dass aktuelle und geplante Bauarbeiten oft nicht mit den unmittelbaren Marktbedingungen übereinstimmen.

Mieten spiegeln nicht die Marktrealitäten wider – noch nicht

Dennoch ist es fraglich, ob sich Immobilieneigentümer vollständig mit den aktuellen Marktrealitäten auseinandergesetzt haben.

In Austin beispielsweise beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete für bestehende Flächen weiterhin 51 US-Dollar pro Quadratfuß – 27 % mehr als der landesweite Durchschnitt.

Im größten Markt des Landes, New York City, scheint die Diskrepanz noch ausgeprägter zu sein. Die durchschnittlichen Angebotsmieten von 88 US-Dollar pro Quadratfuß in Manhattan sind immer noch mehr als doppelt so hoch wie der landesweite Durchschnitt, obwohl ein Fünftel aller Flächen zur Vermietung verfügbar ist.

Natürlich liegen die Mieten auf dem New Yorker Markt immer über dem landesweiten Durchschnitt. Dennoch bleiben die aktuellen Angebotspreise bestehen, auch wenn eine gemeinsame Studie der Columbia University und der New York University das Eigentum der Stadt vorhersagt Bis 2029 werden die Werte weniger als halb so hoch bleiben wie im Jahr 2019, wenn die Gewohnheiten bei der Heimarbeit nicht wieder auf die Normen vor Covid-19 zurückfallen Pandemie.

Inflationsbereinigt zeigen die Daten von CBRE jedoch, dass die Mieten um 15 % unter ihren Höchststand vor der Pandemie gefallen sind. Das Unternehmen prognostiziert, dass die inflationsbereinigten „realen“ Mieten in den nächsten 18 Monaten bis zwei Jahren um weitere 10–12 % sinken werden, bevor sie sich stabilisieren.