Prognose von Hypothekenzinsen: Kaufen, Verkaufen oder Refi?

Wenn Sie wie die meisten Leute sind, die eine Hypothek abbezahlen oder ein Haus kaufen oder verkaufen möchten, achten Sie wahrscheinlich darauf, wo Hypothekenzinsen sind unterwegs. Berücksichtigen Sie die folgenden Strategien, wenn Sie sich für einen Kauf, Verkauf oder eine Refinanzierung entscheiden, wenn die Zinsen gleich bleiben, steigen oder sinken.

Wenn die Zinssätze stabil bleiben

Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen befinden sich seit mehreren Jahren auf historischen Tiefstständen, was Sie in eine gute Ausgangslage für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie versetzt. Ihre Kaufkraft, also wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, ist historisch gesehen stark. Dies setzt voraus, dass Ihre Kreditwürdigkeit gut ist und Sie sich für ein zinsgünstiges Darlehen qualifizieren.

Die Zinsen für 30-jährige Festhypotheken bewegen sich um 4,5%. Dies ist ein Anstieg gegenüber dem Rekordtief von 3,3 % Ende 2012, aber deutlich unter der Spanne von 6 % in den Jahren vor der Rezession.

Wenn Sie ein Haus für 300.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 20 % kaufen und den Rest mit einem festverzinslichen 30-Jahres-Darlehen zu 4,5 % finanzieren würden, beträgt Ihre monatliche Zahlung 1.216,04 US-Dollar. Wenn Sie dasselbe Haus zu 6% finanzieren, würden Ihre Zahlungen auf 1.438,92 USD steigen, über 200 USD mehr pro Monat. Die niedrigeren Zinssätze von heute ermöglichen es Ihnen, mehr Haus mit den gleichen monatlichen Zahlungen zu kaufen, die Sie vor ein paar Jahren für ein kleineres Haus mit höheren Zinsen bezahlt hätten.

Die historisch niedrigen Zinsen der letzten Jahre haben auch dem Immobilienmarkt geholfen, sich zu erholen, wenn auch langsam, seit die Finanzmärkte 2007 zusammengebrochen sind. Dies sind gute Nachrichten für Verkäufer, von denen viele eine Erholung der Eigenheimpreise von den Tiefstständen auf Rezessionsniveau erlebt haben. (Weitere Informationen finden Sie unter: Hypotheken: Festzins vs. Einstellbare Rate.)

Wenn die Preise sinken

Nach Jahren historischer Tiefststände sind die Hypothekenzinsen gestiegen. Theoretisch könnten sie irgendwann wieder untergehen. Wenn dies der Fall ist, gilt das oben Gesagte immer noch.

Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) haben und die Zinsen fallen oder gleich bleiben, sollten Sie dies in Betracht ziehen Refinanzierung mit einem Festzinsdarlehen, um die Angst vor steigenden Zinsen in den nächsten Jahren zu reduzieren Kommen Sie. Die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken, auch als variabel verzinste Hypotheken bekannt, sind für einen bestimmten Zeitraum – zum Beispiel fünf Jahre – zunächst niedriger als festverzinsliche Darlehen. Nach Ablauf der Einführungsphase steigen die Zinsen entsprechend den Marktindizes und übersteigen schließlich den Satz für Festzinskredite. Dies kann Ihre monatlichen Zahlungen erheblich erhöhen.

Wenn Sie ein Festzinsdarlehen haben und die Zinsen sinken, lohnt es sich, es in ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit umzufinanzieren. Wenn Sie beispielsweise noch 20 Jahre auf einer 30-jährigen Hypothek haben, kann es sinnvoll sein, die verbleibenden 20 Jahre in eine neue 15-jährige Hypothek zu refinanzieren. Die Zinsen für Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren sind ebenfalls niedriger als für Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Kombinieren Sie dies mit einer Zinssenkung und Sie könnten den gezahlten Zinsbetrag sparen und Ihre Hypothek früher abbezahlen.

Berücksichtigen Sie bei der Refinanzierung immer Ihre individuellen Umstände. Berücksichtigen Sie die Abschlusskosten und wie lange es dauert, bis die Kostenvorteile realisiert werden. Wie lange planen Sie zum Beispiel, in Ihrem Haus zu leben, bevor Sie es verkaufen? Werden Sie die Gewinnschwelle erreichen, bevor Sie einen Verkauf planen? Im Allgemeinen gilt: Je größer die ausstehende Hypothek, desto stärker können sich niedrigere Zinsen auf Ihre monatlichen Zahlungen auswirken. (Weitere Informationen finden Sie unter: Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz: Was ist jetzt besser?.)

Und natürlich bedeuten niedrigere Preise, dass Sie sich mehr Haus leisten können – und mehr Menschen können sich Ihr Haus leisten – also kann es ein guter Zeitpunkt sein, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen.

Steigende Kurse

Wenn die Zinsen steigen und Sie eine niedrig verzinste Festhypothek haben und nicht verkaufen oder kaufen möchten, können Sie gerne den Kurs halten und nachts gut schlafen. Wenn Sie jedoch ein größeres Haus benötigen oder umziehen müssen, denken Sie daran, dass die Immobilienwerte historisch gesehen mit der Inflation Schritt gehalten haben. Darüber hinaus bleiben Ihre Hypothekenzahlungen für ein Festzinsdarlehen bei steigender Inflation gleich. (Weitere Informationen finden Sie unter: So kaufen Sie Hypothekenzinsen ein.)

Bedenken Sie auch, dass die Medianpreise für Eigenheime nach der Rezession gestiegen sind. Wenn der Wert Ihres Eigenheims gestiegen ist, ist auch Ihr Eigenkapital gestiegen. Eigenkapital ist der Betrag Ihres Eigenheims abzüglich des ausstehenden Kreditsaldos. (Weitere Informationen finden Sie unter: Sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn die Zinsen steigen?.)

Eine 10 %ige Wertsteigerung bei einem Haus im Wert von 300.000 USD bedeutet, dass Sie beim Verkauf 30.000 USD mehr in der Tasche haben. Dies kann dazu beitragen, beim Kauf Ihres nächsten Eigenheims eine größere Anzahlung zu leisten und höhere Zinssätze auszugleichen, indem Sie Ihre monatliche Zahlung senken. (Weitere Informationen finden Sie unter: Haben Sie einen guten Hypothekenzins? Sperren Sie es ein!)

Ein steigendes Zinsumfeld ist zwar nicht ideal für Käufe und Verkäufe, aber wenn es mit mehr Eigenkapital verbunden ist, kann dieses zusätzliche Geld dazu beitragen, die Auswirkungen höherer Zinssätze auszugleichen.

Die Quintessenz

Der Konsens ist, dass die Zinssätze im Jahr 2018 und darüber hinaus weiter steigen werden, da die Federal Reserve ihren Leitzins regelmäßig erhöht hat und dies voraussichtlich auch weiterhin tun wird. Das bedeutet, dass potenzielle Eigenheimkäufer jetzt in Betracht ziehen sollten, zu handeln. Natürlich besteht immer die Möglichkeit, dass die Preise in Zukunft sinken. Wenn dies der Fall ist, sollten Käufer bereit sein, aus etwaigen Einbrüchen Kapital zu schlagen.

Da die Zinsen noch relativ niedrig sind, sollten Hausbesitzer mit älteren Hypotheken, die sich noch nicht refinanziert haben, überlegen, ob dies sinnvoll ist, um niedrigere monatliche Zahlungen abzusichern. Und Hausbesitzer mit ARMs sollten keine Zeit verschwenden, um zu überlegen, ob sie zu einem Festkredit wechseln sollten. Wie immer sollten die Schließungskosten und Ihr eigener Zeitrahmen (wie lange wollen Sie in Ihrem jetzigen Zuhause bleiben?) einkalkuliert werden.

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