Den Treuhandprozess verstehen

Der Kauf eines Hauses kann ein komplizierter Prozess sein, auf den die meisten Menschen im Allgemeinen nicht vorbereitet sind. Eines dieser mysteriösen Elemente ist das Schief Prozess – auch genannt Schließen. Dieser Prozess, der zwischen der Annahme des Angebots durch den Verkäufer und der Schlüsselübergabe durch den Käufer stattfindet, kann für viele Hauskäufer überwältigend sein. Es ist eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung von den erforderlichen Schritten zu haben, bevor Sie ein Angebot für ein Haus unterbreiten.

Was ist Escrow?

Escrow ist ein Finanzinstrument gehalten von a dritte Seite im Namen von zwei anderen Parteien, die eine Transaktion abschließen. Es ist wie ein Treuhandkonto eines Dritten, während alle Verpflichtungen des Verkäufers und Käufers erfüllt werden.

Die Zeit vom Anfang bis zum Ende des Escrow-Prozesses ist unterschiedlich. Zu den Faktoren, die die Länge des Abschlusses bestimmen, gehören a Hypothek Vorabgenehmigung, die richtigen Dokumente zur Hand zu haben und die Zeit, die es braucht, um die versicherung Komplett. Und genau wie die Dauer kann auch der Prozess je nach Bundesland variieren. Die folgenden Schritte sind jedoch im Allgemeinen für alle gleich.

Eröffnen Sie ein Treuhandkonto

Sobald Sie und der Verkäufer einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag unterzeichnet haben, Treuhänder werde deine abholen Angeld prüfen und auf ein Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft einzahlen. Die Treuhandgesellschaft agiert neutral dritte Seite die erforderlichen Mittel und Dokumente für den Abschlussprozess von der ersten ernsthaften Geldeinzahlung und den Darlehensdokumenten bis zum unterzeichneten zu sammeln Tat.

Warten Sie auf die Bewertung der Bank

Die Bank, die die Hypothek vorzieht, wird es selbst tun Würdigung– wofür der Käufer in der Regel bezahlt – um seine finanziellen Interessen zu schützen, falls dies jemals erforderlich sein sollte ausschließen auf dem Grundstück. Liegt das Gutachten unter dem angebotenen Preis, Darlehensgeber wird Ihnen keine Finanzierung geben, es sei denn, Sie kommen auf die Differenz oder der Verkäufer senkt den Preis auf den geschätzten Betrag.

Sie können jedoch versuchen, die Gutachter's Verstand, indem Sie einen der folgenden Schritte ausführen:

• Geben Sie zusätzliche Informationen darüber an, warum Sie der Meinung sind, dass das Haus mit einem höheren Betrag bewertet werden sollte
• Holen Sie sich eine zweite Bewertung
• Versuchen Sie es mit einem anderen Kreditgeber und hoffen Sie, dass die Bewertung zu Ihren Gunsten ausfällt

Ist keine dieser Möglichkeiten möglich, können Sie den Kaufvertrag kündigen.

Sichere Finanzierung

Sie sollten bereits eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten haben, bevor Ihr Vertrag akzeptiert wurde. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Adresse der Immobilie gegeben haben, wird er eine Schätzung nach Treu und Glauben—oder eine Aufstellung Ihres Darlehensbetrags—Zinsrate, Abschlusskostenund andere mit dem Kauf verbundene Kosten. Stellen Sie sicher, dass Sie die Nummern auf diesem Dokument aushandeln, bevor Sie es unterschreiben. Sobald Sie Ihre geschrieben haben Kreditzusage, es ist Zeit, die Finanzierung zu entfernen Kontingenz schriftlich.

Genehmigen Sie die Angaben des Verkäufers

Offensichtliche Probleme, die der Verkäufer oder sein Vertreter bereits festgestellt hat, sollten Ihnen schriftlich mitgeteilt werden. In Gegenden mit mittlerem bis niedrigem Einkommen in Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten kann die Garage beispielsweise unter Verstoß gegen die städtische Wohnordnung in einen Wohnbereich umgewandelt worden sein. Möglicherweise sind Ihnen solche Probleme bereits bekannt, da sie oft in der Auflistung erwähnt werden.

Die Eigenschaft kann mit einem Nein kommen Offenlegung des Verkäufers, was bedeutet, dass der Verkäufer keine Details in den Verkaufsbedingungen veröffentlicht. Wenn Sie weiterhin Interesse an der Immobilie haben, lassen Sie eine eigene Besichtigung durchführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Erlaubnis des Verkäufers einholen, bevor Ihr Inspektor das Gelände betritt.

Besorgen Sie die erforderlichen Inspektionen

Der nächste Schritt besteht darin, zu überlegen, ob Sie den zusätzlichen Aufwand für Inspektionen wünschen. Diese sind zwar nicht erforderlich, können sich jedoch in Anbetracht Ihrer Umstände als nützlich erweisen.

Obwohl es keine Voraussetzung ist, ist es in Ihrem besten Interesse, ein Hausinspektion. Für ein paar hundert Dollar, a professioneller Heiminspektor informiert Sie über gefährliche oder kostspielige Mängel im Haus. Wenn ja, sollten Sie sie kennen, damit Sie einen der folgenden Schritte ausführen können:

• Zurück aus dem Kauf.
• Bitten Sie den Verkäufer, sie zu reparieren.
• Bitten Sie den Verkäufer, den Preis zu senken, damit Sie die Reparaturen selbst durchführen können.

Wenn der Inspektionsprozess zufriedenstellend abgeschlossen ist, müssen Sie die Inspektionsmöglichkeit schriftlich. Sie werden diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen wiederholen, einschließlich:

Schädlingsuntersuchung

Vielleicht möchten Sie eine Schädlingsinspektion durchführen lassen, um sicherzustellen, dass das Haus keine Termiten, Tischlerameisen oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten hat. Diese Probleme können tagsüber, wenn Sie das Haus höchstwahrscheinlich besichtigt haben, nicht sichtbar sein und wären nach dem Einzug eine schrecklich unerwünschte Entdeckung. Alle Schädlingsprobleme müssen behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann – vorausgesetzt, Sie möchten mit dem Kauf fortfahren. Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.

Umweltinspektion

Manchmal wird empfohlen, eine Umweltinspektion durchzuführen, um das Haus auf Giftstoffe wie Schimmel und Asbest zu überprüfen. Es kann auch zu Problemen am Heimatstandort kommen, z. B. durch Kontamination durch einen Standort in der Nähe einer Deponie, eines ehemaligen Ölfelds, einer chemischen Reinigung, einer Tankstelle oder eines anderen umweltgefährdenden Unternehmens. Alle Probleme, die in diesem Bereich aufgedeckt werden, können ernsthafte Gesundheitsgefahren bedeuten und können teuer zu beheben sein.

Geologischer Bericht

In Erdbebengebieten kann ein Bodengutachten und/oder ein geologisches Gutachten erforderlich sein, um das Risiko schwerer Sachschäden im Falle einer solchen Katastrophe einzuschätzen. Vielleicht möchten Sie auch einen Hochwasserbericht in Betracht ziehen. Wenn das Haus zu wahrscheinlich überflutet wird, können Sie es nicht bekommen Hauseigentümerversicherung, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek aufnehmen können. In einigen Fällen Kauf Hochwasserversicherung Zusätzlich zu Ihrer Hausratversicherung wird dieses Problem gelöst. In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grenzen des Grundstücks zu überprüfen. In städtischen Gebieten sind die Grenzen meist schon sehr klar.

Erwerben Sie eine Gefahrenversicherung

Dies beinhaltet die Hausratversicherung und jede zusätzliche Deckung, die in Ihrem geografischen Gebiet erforderlich ist (z. B. Hochwasserversicherung). Bis die Hypothek abbezahlt ist, müssen Sie eine Hausratversicherung abschließen.

Titelbericht und Titelversicherung abrufen

Beide Titelberichte und Titelversicherung werden von Ihrem Kreditgeber benötigt. Selbst wenn sie es nicht wären, würdest du sie trotzdem haben wollen. 

Das Titel Der Bericht stellt sicher, dass der Eigentumstitel klar ist, d. h., es gibt keine Pfandrechte auf dem Grundstück und niemand außer dem Verkäufer hat Anspruch auf irgendeinen Teil davon. Die Titelversicherung schützt Sie und den Kreditgeber vor rechtlichen Anfechtungen, die später auftreten können, wenn etwas während der Titelsuche.

Wenn etwas mit dem Titel nicht stimmt (bekannt als a Wolke oder Defekt), muss der Verkäufer das Problem beheben, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann oder Sie gehen können. Je nachdem, wo Sie leben, können die Treuhandgesellschaft und die Titelgesellschaft ein und dasselbe sein.

Führen Sie einen letzten Rundgang durch

Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor der Schließung erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass keine neuen Schäden entstanden sind eingetreten ist und der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag genannte Gegenstände wie Geräte oder Armaturen.

Zu diesem Zeitpunkt können Sie wahrscheinlich nicht zurücktreten, es sei denn, das Haus hat ernsthaften Schaden erlitten. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein Kleinkäufer seinen Agenten unter Druck setzt, die Vereinbarung wegen etwas Unbedeutender zu annullieren.

HUD-1-Formular sorgfältig lesen

Mindestens einen Tag vor Schließung erhalten Sie eine HUD-1-Formular oder die Schlussabrechnung der Kreditbedingungen und Abschlusskosten.Vergleichen Sie es mit der Schätzung nach Treu und Glauben, die Sie zuvor unterzeichnet haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein. Suchen Sie nach unnötigen, unerwarteten oder überhöhten Gebühren sowie nach direkten Fehlern.

Treuhandkonto schließen

Der Abschlussprozess variiert je nach Bundesland etwas, aber Sie müssen eine Menge Papierkram unterschreiben – nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie es sorgfältig durch. Der Verkäufer muss auch Papiere unterschreiben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, erstellt der Treuhänder eine neue Urkunde, in der Sie als Grundstückseigentümer benannt werden, und sendet sie an die Bezirksverwaltungsbehörde. Sie senden eine Bankscheck oder arrangieren Banküberweisung für deine bezahlen Anzahlung und Abschlusskosten, und Ihr Kreditgeber überweist Ihre Kreditmittel an ein Treuhandkonto, damit der Verkäufer und gegebenenfalls der Kreditgeber des Verkäufers bezahlt werden können.

Wenn Sie es so weit schaffen, können Sie das Haus endlich in Besitz nehmen.

Die Quintessenz

Ihr Agent wird diesen gesamten Prozess beaufsichtigen, seien Sie also nicht zu besorgt, wenn Sie nicht jedes Detail verstehen. Bei jeder Transaktion, bei der Sie finanziell so viel aufs Spiel setzen, ist es jedoch eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung davon zu haben, was vor sich geht, damit Sie nicht ausgenutzt werden.