Quitclaim Deeds: Fakten für Immobilienübertragungen

Grundbesitz wurde einst durch einen zeremoniellen Akt übertragen, der als "Livery of Seisin" bekannt ist, bei dem die Person Die Übergabe des Landes übergab einen Zweig oder Rasenklumpen vom Land an die Person, die das Land übernahm.

Ein mündlicher und/oder schriftlicher Vertrag kann der Geste beigefügt sein, aber nur die "Livery of Seisin" hat rechtmäßig das Eigentum an der Immobilie übertragen. Das Eigentum an Immobilien wird heute selbstverständlich von a. übertragen Tat. EIN Besitzurkunde ist ein schriftliches und unterzeichnetes Rechtsinstrument, das verwendet wird, um das Eigentum an Immobilien von einem früheren Eigentümer (dem Zuschussgeber) auf einen neuen Eigentümer (den Zuschussempfänger) zu übertragen.

Taten können auf verschiedene Arten klassifiziert werden. Im Großen und Ganzen sind Taten entweder offiziell oder privat. Amtshandlungen werden im Rahmen eines Gerichts- oder Gerichtsverfahrens ausgeführt, wie z Treuhänder' Urkunden und Steuerbescheide. Bei den meisten Immobilientransaktionen handelt es sich jedoch um private Urkunden.

Die Urkunden werden auch nach der Art der Eigentumsgarantie kategorisiert, die von der Zuschussgeber. Allgemein Garantieurkunden bieten das höchste Maß an Käuferschutz, während Kündigungsurkunden in der Regel den geringsten bieten.

Kündigungsurkunden sind am häufigsten für Eigentum übertragen zwischen Familienmitgliedern oder zur Behebung eines Rechtsmangels, wie z. B. einer falschen Schreibweise eines Namens. Obwohl sie relativ verbreitet sind und die meisten Immobilienmakler Erfahrung im Umgang mit ihnen haben, werden sie im Allgemeinen in Transaktionen, bei denen sich die Parteien kennen und daher eher die Risiken eingehen, die mit dem Mangel an Käufern verbunden sind Schutz. Sie können auch verwendet werden, wenn eine Immobilie das Eigentum überträgt, ohne dass sie verkauft wird, dh wenn kein Geld im Spiel ist.

Da quitclaim-Urkunden einen so eingeschränkten Käuferschutz bieten, ist es wichtig, genau zu verstehen, was Sie erhalten, wenn Sie eine Immobilie auf diese Weise kaufen. Hier sind fünf Dinge, die Sie über diese Verträge wissen sollten.

1. Sie kaufen den geringsten Schutz aller Taten.

Auch als Nichtgarantieurkunde bezeichnet, a quittanspruch urkunde vermittelt alle Interessen, die der Konzessionär derzeit an der Immobilie hat, falls vorhanden. Der Stipendiat „remises, releases andquitclaims“ nur sein Eigentum an der Immobilie an den Stipendiaten. Es gibt keine Garantien oder Zusagen bezüglich der Qualität des Titels. Die Urkunde wird dies klarstellen, indem sie Formulierungen enthält wie: "Der Gewährungsgeber übernimmt keine ausdrückliche oder stillschweigende Garantie für das Eigentum an dem hier beschriebenen Eigentum."

In Situationen, in denen der Erblasser im Rahmen einer Aufhebungsurkunde keine Interesse an der Liegenschaft erwirbt der Stipendiat durch die Rücktrittsurkunde nichts und erwirbt keine Gewährleistungsansprüche gegen den Stipendiaten.

2. Akzeptieren Sie eine Quitclaim-Urkunde nur von Zuwendungsgebern, die Sie kennen und denen Sie vertrauen.

Da quitclaim-Urkunden keine Garantie für die Qualität des Titels des Erteilenden bieten, sind sie am besten für Transaktionen mit geringem Risiko zwischen Personen, die sich kennen und in der Regel keinen Austausch von Geld. Quitclaim-Urkunden werden daher häufig verwendet, um Eigentum innerhalb einer Familie zu übertragen, z erwachsenes Kind, zwischen Geschwistern oder wenn ein Eigentümer heiratet und seinen Ehepartner in den Titel aufnehmen möchte.

Ehepaare, die ein gemeinsames Haus besitzen und sich später scheiden lassen, verwenden ebenfalls Verzichtsurkunden. Wenn eine Partei das Haus im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung erwirbt, kann die andere eine Aufhebungsurkunde vollziehen, um ihr Interesse an der Immobilie zu beseitigen (und der Entscheidung des Gerichts nachzukommen).

3. Sie können zur Beseitigung eines Rechtsmangels verwendet werden.

Eine Quitclaim-Urkunde wird oft verwendet, um a. zu heilen Defekt (ein "Wolke auf dem Titel") in der aufgezeichneten Geschichte eines Immobilientitels. Titelmängel umfassen Elemente wie Formulierungsprobleme (z. B. bei einem Dokument, das nicht den Anforderungen entspricht.) staatlichen Standards), eine fehlende Unterschrift (wie die eines Ehepartners) oder eine nicht ordnungsgemäße Erfassung von Immobilien Unterlagen. Wenn zum Beispiel der Name eines Stipendiaten in einer öffentlichen Urkunde falsch geschrieben ist, kann eine Kündigungsurkunde mit der richtigen Schreibweise an den Stipendiaten ausgeführt werden, um den Titel zu perfektionieren.

Als weiteres Beispiel sei a Titelsuche zeigt, dass der Ehegatte eines früheren Erblassers möglicherweise ein Interesse an der Immobilie hat, weil er eine frühere Urkunde in der Eigentumskette nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat. In dieser Situation kann der Ehegatte des früheren Zuschussgebers aufgefordert werden, dem gegenwärtigen Eigentümer eine Hinterlegungsurkunde zu unterbreiten, wobei er alle Interessen, die er an der Immobilie haben könnte, "beendet".

4. Sie sind so wirksam wie eine Garantieurkunde zur Übertragung des Eigentums, aber nur, wenn das Eigentum gut ist.

Eine Kündigungsurkunde kann ein Eigentumsrecht ebenso wirksam vermitteln wie eine Garantieurkunde, wenn der Erblasser bei Übergabe der Urkunde über einen guten Titel verfügt. Es ist jedoch das Fehlen jeglicher Garantien, die eine Kündigungserklärung aus Sicht des Stipendiaten weniger attraktiv machen. Enthält der Titel beispielsweise einen Mangel, steht dem Berechtigten kein Rechtsweg gegen den Berechtigten aus der Urkunde zu. Eine Kündigungsurkunde wird oft verwendet, wenn der Erteilender sich über den Status des Titels nicht sicher ist (ob es Mängel enthält) oder wenn der Erteilende keine Haftung im Rahmen der Eigentumsvereinbarungen wünscht.

5. Eine Kündigungsurkunde wirkt sich auf das Eigentum und den Namen auf der Urkunde aus, nicht auf die Hypothek.

Aus diesem Grund werden Kündigungsurkunden in der Regel nicht in Situationen verwendet, in denen die betreffende Immobilie eine offene Forderung hat Hypothek. Denn ohne Erlös aus dem Verkauf der Immobilie wäre es für viele Bauherren schwierig, eine Hypothek abzubezahlen.

In einigen Fällen werden jedoch Kündigungsurkunden verwendet, wenn der Gläubiger eine Hypothek hat. In diesem Fall bleibt der Pfandgeber für die Hypothek auch nach dem Eigentumsübergang durch Vollstreckung einer Abtretungsurkunde haftbar. Quitclaim-Urkunden übertragen das Eigentum, wirken sich jedoch nicht auf Hypotheken aus.

Diese Situation kann sich verschlimmern, wenn die Hypothek eineFälligkeitsklausel, eine gemeinsame Bestimmung, dass das gesamte Darlehen mit der Eigentumsübertragung fällig wird (nicht nur wenn die Immobilie gegen Geld "verkauft" wird, wie der Name "zum Verkauf fällig" zu vermuten scheint).

Wenn der Stipendiat die Immobilie in der Überzeugung zurückgezogen hat, dass der Stipendiat die Hypothek übernehmen wird Zahlungen hat der Stipendiat keinen Regress, wenn der Stipendiat seine Zahlungen einstellt oder die Immobilie an einen anderen verkauft Party. Um potenzielle finanzielle und rechtliche Probleme abzumildern, kann der Stipendiat die Hypothek mit dem Kreditgeber (mit Zustimmung des Kreditgebers) übernehmen oder die Immobilie refinanzieren und das ursprüngliche Darlehen zurückzahlen. Um dem Gewährungsgeber zusätzlichen Schutz zu verleihen, kann eine rechtskräftige Vereinbarung getroffen werden, um die Zahlungsbedingungen zu dokumentieren.

Die Quintessenz

Die Übertragung des Eigentumstitels erfolgt durch Urkunde. Die Urkunde muss bestimmte wesentliche Elemente enthalten, damit sie rechtswirksam ist. Verschiedene Urkunden bieten dem Zuwendungsempfänger unterschiedliche Schutzniveaus, und die Form der Urkunde bestimmt die Pflichten eines Zuwendungsgebers.

Eine Kündigungsurkunde bietet den geringsten Käuferschutz und wird im Allgemeinen für Eigentumsübertragungen zwischen Familienmitgliedern oder zur Beseitigung eines Rechtsmangels verwendet. Wenn die Immobilie mit einer sogenannten „Zweckurkunde“ versehen ist – dies kann eine Korrektur-, Schenkungs- oder Freigabeurkunde– es bietet normalerweise nicht mehr Schutz als eine Kündigungserklärung. Wenden Sie sich unbedingt an einen qualifizierten Immobilienanwalt: Urkunden sind wichtige Rechtsdokumente, die Eigentumsrechte und Eigentumsrechte betreffen.