Wie Zinssätze den Wohnungsmarkt beeinflussen

Hypothekendarlehen gibt es in zwei Hauptformen – festverzinslich und variabel – mit einigen Hybridkombinationen und mehreren Derivaten von jedem. Ein grundlegendes Verständnis der Zinssätze und der wirtschaftlichen Einflüsse, die den zukünftigen Zinsverlauf bestimmen, kann Ihnen helfen, finanziell fundierte Hypothekenentscheidungen zu treffen. Zu solchen Entscheidungen gehört es, die Wahl zwischen Festhypothek oder variabel verzinslicher Hypothek (ARM) oder entscheiden, ob eine Refinanzierung aus einer variabel verzinsten Hypothek erfolgen soll.

Wie werden Zinssätze ermittelt?

Der Zinssatz ist der Betrag, den ein Kreditgeber einem Kreditnehmer für die Verwendung von Vermögenswerten zusätzlich zum Kapital in Rechnung stellt. Der von Banken berechnete Zinssatz wird durch eine Reihe von Faktoren bestimmt, wie zum Beispiel durch die Wirtschaftslage. Die Zentralbank eines Landes legt den Zinssatz fest, den jede Bank verwendet, um die APR Sortiment sie anbieten.

Wenn die Zentralbank die Zinsen hoch ansetzt, steigen die Schuldenkosten. Wenn die Schuldenkosten hoch sind, halten sie die Menschen davon ab, Kredite aufzunehmen, und bremst die Verbrauchernachfrage. Außerdem steigen die Zinsen tendenziell mit der Inflation.

Die Hypotheken-Produktionslinie

Die Hypothekenbranche besteht aus drei Hauptteilen oder Unternehmen: dem Hypothekengeber, dem Aggregator und dem Investor.

Der Hypothekengeber ist der Kreditgeber. Kreditgeber gibt es in verschiedenen Formen, von Kreditgenossenschaften und Banken bis hin zu Hypothekenmaklern. Hypothekengeber bieten Verbrauchern Kredite an und vermarkten sie. Sie verkaufen Kredite. Sie konkurrieren miteinander aufgrund der von ihnen angebotenen Zinssätze, Gebühren und Service-Levels. Die von ihnen erhobenen Zinssätze und Gebühren bestimmen ihre Gewinnmargen. Die meisten Hypothekengeber „Portfolio“-Kredite nicht (d. h. sie behalten das Kreditvermögen nicht). Stattdessen verkaufen sie die Hypothek in den sekundären Hypothekenmarkt. Die Zinssätze, die sie den Verbrauchern in Rechnung stellen, werden durch ihre Gewinnmargen und den Preis bestimmt, zu dem sie die Hypothek auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkaufen können.

Der Aggregator kauft neu vergebene Hypotheken von anderen Instituten. Sie sind Teil des sekundären Hypothekenmarktes. Die meisten Aggregatoren sind auch Hypothekengeber. Aggregatoren fassen viele ähnliche Hypotheken zusammen, um hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) zu bilden – ein Prozess, der als Verbriefung bekannt ist. Ein hypothekenbesichertes Wertpapier ist eine Anleihe, die durch einen zugrunde liegenden Hypothekenpool besichert ist. Hypothekenbesicherte Wertpapiere werden an Anleger verkauft. Der Preis, zu dem hypothekenbesicherte Wertpapiere an Anleger verkauft werden können, bestimmt den Preis, den Aggregatoren neu bezahlen Hypotheken von anderen Kreditgebern und die Zinssätze, die sie den Verbrauchern für ihre eigenen Hypothekenvergaben anbieten.

Es gibt viele Anleger in hypothekenbesicherte Wertpapiere: Pensionsfonds, Investmentfonds, Banken, Hedgefonds, ausländische Regierungen, Versicherungsgesellschaften und Freddie Mac und Fannie Mae (von der Regierung gefördert) Unternehmen). Da Anleger versuchen, die Renditen zu maximieren, führen sie häufig Relative-Value-Analysen zwischen hypothekenbesicherten Wertpapieren und anderen festverzinslichen Anlagen wie Unternehmensanleihen durch. Wie bei allen Finanztiteln bestimmt die Nachfrage der Anleger nach hypothekenbesicherten Wertpapieren den Preis, den sie für diese Wertpapiere zahlen.

Einfluss der Anleger auf die Hypothekenzinsen

In hohem Maße bestimmen hypothekenbesicherte Wertpapierinvestoren Hypothekenzinsen Verbrauchern angeboten. Wie oben erläutert, endet die Hypothekenproduktionslinie in Form eines hypothekenbesicherten Wertpapiers, das von einem Investor gekauft wird. Der freie Markt bestimmt die Markträumungspreise, die Anleger für hypothekenbesicherte Wertpapiere zahlen. Diese Preise ziehen sich durch die Hypothekenbranche zurück, um die Zinssätze zu bestimmen, die Ihnen beim Kauf Ihres Hauses angeboten werden.

Festzinshypotheken

Der Zinssatz einer Festhypothek ist für die Laufzeit der Hypothek festgeschrieben. Im Durchschnitt haben 30-jährige Festhypotheken jedoch eine kürzere Laufzeit, da Kunden umziehen oder ihre Hypotheken refinanzieren. Früher galt als Faustregel, dass Hausbesitzer durchschnittlich sieben Jahre in ihrer Wohnung blieben, 2018 waren es 13 Jahre. Laut einem Bericht der National Association of Realtors aus dem Jahr 2020 gab jedoch fast die Hälfte der Hauskäufer (45 %) an, dass sie voraussichtlich 16 Jahre oder länger in ihrem Haus bleiben werden.

Die Preise für hypothekenbesicherte Wertpapiere korrelieren stark mit den Preisen von US-Staatsanleihen. Dies bedeutet, dass sich der Preis von hypothekenbesicherten Wertpapieren, die durch 30-jährige Hypotheken besichert sind, mit dem Preis der Fünfjährige US-Treasury-Anleihe oder 10-jährige US-Treasury-Anleihe auf der Grundlage eines Finanzprinzips, bekannt als Dauer. In der Praxis liegt die Laufzeit einer 30-jährigen Hypothek näher an der fünfjährigen Anleihe, aber der Markt tendiert dazu, die 10-jährige Anleihe als Benchmark zu verwenden. Dies bedeutet auch, dass sich der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken, die den Verbrauchern angeboten werden, mit der Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe nach oben oder unten bewegen sollte. Die Rendite einer Anleihe ist eine Funktion ihres Kuponsatzes und ihres Preises.

Die Konjunkturerwartungen bestimmen den Preis und die Rendite von US-Staatsanleihen. Der schlimmste Feind einer Anleihe ist die Inflation, die den Wert zukünftiger Anleihezahlungen – sowohl der Kuponzahlungen als auch der Rückzahlung des Kapitals – untergräbt. Wenn die Inflation hoch ist oder ein Anstieg erwartet wird, fallen daher die Anleihekurse, was bedeutet, dass ihre Renditen steigen – es besteht eine umgekehrte Beziehung zwischen dem Preis einer Anleihe und ihrer Rendite.

Die Rolle der Fed

Die Federal Reserve spielt eine große Rolle bei den Inflationserwartungen. Dies liegt daran, dass die Wahrnehmung des Anleihenmarktes, wie gut die Federal Reserve die Inflation durch die Die Verwaltung der kurzfristigen Zinssätze bestimmt die längerfristigen Zinssätze, z. B. die Rendite des US-Finanzministeriums 10-jährige Anleihe. Mit anderen Worten, die Federal Reserve legt die aktuellen kurzfristigen Zinssätze fest, die der Markt interpretiert, um langfristige Zinssätze wie die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe zu bestimmen.

Denken Sie daran, dass die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken stark mit der Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe korrelieren. Wenn Sie versuchen zu prognostizieren, was 30-jährige Hypotheken mit festem Zinssatz in Zukunft bewirken werden, beobachten und verstehen Sie die Rendite auf die 10-jährige US-Treasury-Anleihe (oder die fünfjährige Note) und verfolgen Sie, was der Markt über die Geldpolitik der Federal Reserve sagt Politik.

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM)

Der Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz kann sich je nach den Bedingungen der Hypothek monatlich, alle sechs Monate, jährlich oder seltener ändern. Der Zinssatz besteht aus einem Indexwert zuzüglich einer Marge. Dies wird als vollständig indexierter Zinssatz bezeichnet. Sie wird in der Regel auf ein Achtel Prozentpunkt gerundet. Der Indexwert ist variabel, während die Marge für die Laufzeit der Hypothek festgeschrieben ist. Wenn beispielsweise der aktuelle Indexwert 6,83 % beträgt und die Marge 3 % beträgt, würde eine Rundung auf das nächste Achtel eines Prozentpunktes den vollständig indexierten Zinssatz 9,83 % ergeben. Wenn der Index auf 6,1 % sinkt, beträgt der voll indexierte Zinssatz 9,1 %.

Der Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist an einen Index gebunden. Es gibt mehrere verschiedene Hypothekenindizes, die für verschiedene Hypotheken mit variablem Zinssatz verwendet werden, von denen jeder konstruiert ist Verwendung der Zinssätze entweder für eine Art von aktiv gehandelten Finanztiteln, eine Art von Bankdarlehen oder eine Art von Bank Hinterlegung. Alle verschiedenen Hypothekenindizes sind weitgehend miteinander korreliert. Mit anderen Worten, sie bewegen sich in die gleiche Richtung, nach oben oder nach unten, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen ändern.

Die meisten Hypothekenindizes gelten als kurzfristige Indizes. „Kurzfristig“ oder „Laufzeit“ bezieht sich auf die Laufzeit der Wertpapiere, Kredite oder Einlagen, die zur Zusammenstellung des Index verwendet werden. Als kurzfristig gelten in der Regel alle Wertpapiere, Kredite oder Einlagen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder weniger. Die meisten kurzfristigen Zinssätze, einschließlich derjenigen, die zur Erstellung von Hypothekenindizes verwendet werden, korrelieren eng mit einem Zinssatz, der als Leitzins.

Änderungen prognostizieren

Wenn Sie Zinsänderungen bei variabel verzinslichen Hypotheken prognostizieren möchten, schauen Sie sich die Form der Zinskurve an. Die Zinsstrukturkurve stellt die Renditen von US-Staatsanleihen mit Laufzeiten von drei Monaten bis 30 Jahren dar.

Wenn die Kurve flach oder nach unten geneigt ist, erwartet der Markt, dass die US-Notenbank die kurzfristigen Zinssätze stabil hält oder senkt. Wenn die Form der Kurve nach oben geneigt ist, erwartet der Markt, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze anhebt.

Die Steilheit der Kurve in beide Richtungen ist ein Hinweis darauf, wie stark der Markt erwartet, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinsen anhebt oder senkt. Der Preis von Fed-Fonds-Futures ist auch ein Indikator für die Markterwartungen für zukünftige kurzfristige Zinssätze.

Die Quintessenz

Wenn Sie wissen, was die aktuellen und zukünftigen Hypothekenzinsen mit festem und variablen Zinssatz beeinflusst, können Sie finanziell solide Hypothekenentscheidungen treffen. Es kann beispielsweise Ihre Entscheidung über die Wahl einer Hypothek mit variablem Zins gegenüber einer Festhypothek unterstützen und Ihnen dabei helfen, zu entscheiden, wann eine Refinanzierung aus einer Hypothek mit variablem Zins sinnvoll ist.

Glauben Sie nicht alles, was Sie im Fernsehen hören. Es ist nicht immer „ein guter Zeitpunkt, sich aus Ihrer Hypothek mit variablem Zinssatz zu refinanzieren, bevor der Zinssatz weiter steigt“. Die Zinsen könnten in Zukunft weiter steigen – oder sie könnten sinken. Finden Sie heraus, was die Zinskurve sagt.