Hypothekenpunkte: Was ist der Punkt?

Die Struktur von Hypothekendarlehen ist weltweit unterschiedlich. Das Bezahlen von Hypothekenpunkten ist in den Vereinigten Staaten eine gängige Praxis. Anekdoten zufolge könnte es sich um einen einzigartigen amerikanischen Ansatz zur Eigenheimfinanzierung handeln.

Was sind Hypothekenpunkte?

Hypothekenpunkte gibt es in zwei Varianten: Ursprungspunkte und Rabattpunkte. In beiden Fällen entspricht jeder Punkt in der Regel 1 % des Gesamtbetrags der Hypothek. Bei einem Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 300.000 US-Dollar entspricht ein Punkt beispielsweise 3.000 US-Dollar.

Origination Points werden verwendet, um Kreditsachbearbeiter zu entschädigen. Nicht alle Hypothekenanbieter verlangen die Zahlung von Origination Points, und diejenigen, die dies tun, sind oft bereit, die Gebühr zu verhandeln. Rabattpunkte sind vorausbezahlte Zinsen. Der Kauf jedes Punktes senkt den Zinssatz Ihrer Hypothek in der Regel um bis zu 0,25%. Die meisten Kreditgeber bieten die Möglichkeit, zwischen einem und drei Rabattpunkten zu erwerben.

Vor der Verabschiedung der Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) im Jahr 2017, das für die Steuerjahre 2018-2025 gilt, waren Entstehungspunkte nicht steuerlich abzugsfähig, aber Rabattpunkte können von Schedule A abgezogen werden. In Zukunft sind Rabattpunkte abzugsfähig, jedoch begrenzt auf die ersten 750.000 US-Dollar eines Darlehens. Darüber hinaus gibt es einen höheren Standardabzug, daher ist es ratsam, sich bei einem Steuerberater zu erkundigen, ob Sie durch den Kauf von Punkten Steuervorteile erhalten können.

Wir konzentrieren uns hier auf Rabattpunkte und wie sie Ihre gesamten Hypothekenzahlungen senken können. Denken Sie daran, dass Kreditgeber, wenn sie Preise anbieten, möglicherweise einen Preis anzeigen, der auf dem Kauf von Punkten basiert.

Sollten Sie für Rabattpunkte bezahlen?

Die Antwort auf diese Frage erfordert ein Verständnis der Hypothekenzahlungsstruktur. Es gibt zwei Hauptfaktoren, die bei der Überlegung, ob für Rabattpunkte bezahlt werden soll oder nicht, zu berücksichtigen sind. Die erste bezieht sich auf die Dauer, die Sie voraussichtlich im Haus leben werden. Generell gilt: Je länger Sie bleiben, desto größer ist Ihre Ersparnis beim Kauf von Rabattpunkten. Betrachten Sie das folgende Beispiel für a 30-jähriges Darlehen:

• Bei einer Hypothek von 100.000 USD mit einem Zinssatz von 3% beträgt Ihre monatliche Zahlung für Kapital und Zinsen 421 USD pro Monat.
• Mit dem Kauf von drei Rabattpunkten erhalten Sie Zinsrate 2,75 % und Ihre monatliche Zahlung würde 382 USD pro Monat betragen.

Der Kauf der drei Rabattpunkte würde Sie 3.000 US-Dollar kosten, im Gegenzug für eine Ersparnis von 39 US-Dollar pro Monat. Sie müssen das Haus 76 Monate oder sechs Jahre lang behalten, um den Punktkauf zu decken. Da ein 30-jähriges Darlehen 360 Monate dauert, ist der Kauf von Punkten in diesem Fall sinnvoll, wenn Sie planen, für längere Zeit in Ihrem neuen Zuhause zu leben. Wenn Sie hingegen nur wenige Jahre bleiben möchten, möchten Sie vielleicht weniger oder gar keine Punkte kaufen. Im Internet stehen zahlreiche Rechner zur Verfügung, die Ihnen dabei helfen, die angemessene Menge an Rabattpunkten zu ermitteln, die Sie je nach geplanter Dauer des Eigenheimbesitzes erwerben können.

Der zweite Faktor, den Sie beim Kauf von Rabattpunkten berücksichtigen sollten, ist, ob Sie genug Geld haben, um sie zu bezahlen. Viele Menschen können sich die Anzahlung und die Schließungskosten ihres Eigenheimkaufs kaum leisten und es reicht einfach nicht mehr genug Geld, um Punkte zu kaufen. Bei einem 100.000-Dollar-Haus sind drei Rabattpunkte relativ günstig, aber bei einem 500.000-Dollar-Haus kosten drei Punkte 15.000 Dollar. Zusätzlich zu der traditionellen 20%igen Anzahlung von 100.000 US-Dollar für dieses 500.000-Dollar-Haus können weitere 15.000 US-Dollar mehr sein, als der Käufer sich leisten kann.

Verwendung einer Hypothekenrechner ist eine gute Ressource, um diese Kosten zu budgetieren.

Lohnen sich Hypothekenpunkte?

Einige Leute argumentieren, dass das für Rabattpunkte gezahlte Geld an der Börse angelegt und verwendet werden könnte, um eine höhere Rendite zu erzielen als der Betrag, der durch die Zahlung der Punkte eingespart wird. Aber für den durchschnittlichen Hausbesitzer überwiegt die Angst, eine Hypothek aufzunehmen, die er sich nicht leisten kann, den potenziellen Nutzen, der sich ergeben könnte, wenn er die richtige Investition ausgewählt hat. In vielen Fällen ist es wichtiger, die Hypothek abbezahlen zu können.

Denken Sie auch an die Motivation hinter dem Kauf eines Hauses. Während die meisten Menschen auf eine Wertsteigerung ihrer Wohnung hoffen, kaufen nur wenige ihr Eigenheim ausschließlich als Investition. Aus Anlagesicht ist es unwahrscheinlich, dass Sie, wenn sich der Wert Ihres Hauses verdreifacht, aus dem einfachen Grund, dass Sie sich dann eine andere Wohnung suchen müssen, verkaufen.

Wenn Ihr Eigenheim an Wert gewinnt, werden wahrscheinlich auch die meisten anderen Eigenheime in Ihrer Nähe an Wert gewinnen. Wenn dies der Fall ist, erhalten Sie beim Verkauf Ihres Hauses nur genug Geld, um ein anderes Haus zu fast demselben Preis zu kaufen. Wenn Sie sich die vollen 30 Jahre Zeit nehmen, um Ihre Hypothek abzubezahlen, haben Sie wahrscheinlich fast das Dreifache des ursprünglichen Verkaufs des Hauses bezahlt Preis in Kapital- und Zinskosten und daher werden Sie keinen echten Gewinn erzielen, wenn Sie zum höheren Preis verkaufen Preis.

Die Quintessenz

Der Kauf eines Eigenheims ist eine große finanzielle Entscheidung. Planen Sie sorgfältig. Schau dir die Zahlen an. Bevor Sie mit dem Einkaufen beginnen, entscheiden Sie sich für den monatlichen Zahlungsbetrag, den Sie sich leisten können, und legen Sie genau fest, wie Sie es tun möchten zu dieser Zahlung gelangen – sei es durch eine große Anzahlung, den Kauf von Rabattpunkten oder den Kauf eines günstigeren Heimat.

Dann sei sicher stöbern. Geben Sie sich nicht mit dem ersten Hypothekenpaket zufrieden, über das Sie stolpern. Es gibt viele Banken zur Auswahl und zahlreiche Ressourcen, darunter Immobilienmakler, Hypothekenmakler und das Internet, die Ihnen helfen, das beste Angebot für Ihre Situation zu finden.