Festpreis vs. Hypotheken mit variablen Zinssätzen

Festpreis vs. Hypotheken mit variablem Zinssatz: Ein Überblick

Festverzinsliche Hypotheken und variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) sind die beiden wichtigsten Hypothekenarten. Während der Marktplatz innerhalb dieser beiden Kategorien zahlreiche Varianten anbietet, besteht der erste Schritt beim Kauf einer Hypothek darin, festzustellen, welche der beiden Hauptdarlehensarten Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Festzinshypotheken

EIN Festhypothek berechnet einen festen Zinssatz, der während der gesamten Laufzeit des Darlehens unverändert bleibt. Obwohl die Höhe der monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen von Zahlung zu Zahlung variiert, bleibt die Gesamtzahlung gleich, was die Budgetierung für Hausbesitzer erleichtert.



Die teilweise Amortisation Die nachstehende Tabelle zeigt, wie sich die Beträge für Kapital und Zinsen während der Laufzeit der Hypothek ändern. In diesem Beispiel beträgt die Hypothekenlaufzeit 30 Jahre, das Kapital 100.000 USD und der Zinssatz 6 %.

Zahlung	Rektor	Interesse	Hauptsaldo
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Wie Sie sehen, bestehen die Zahlungen in den ersten Jahren einer Hypothek hauptsächlich aus Zinszahlungen.

Der Hauptvorteil von a Festzinsdarlehen besteht darin, dass der Kreditnehmer vor plötzlichen und möglicherweise erheblichen Erhöhungen der monatlichen Hypothekenzahlungen geschützt ist, wenn die Zinsen steigen. Festhypotheken sind leicht verständlich und unterscheiden sich kaum von Kreditgeber zu Kreditgeber. Der Nachteil von Festhypotheken ist, dass es bei hohen Zinsen schwieriger ist, sich für einen Kredit zu qualifizieren, da die Zahlungen weniger erschwinglich sind.

Obwohl der Zinssatz fest ist, hängt der Gesamtzinssatz von der Hypothekenlaufzeit ab. Traditionelle Kreditinstitute bieten Festhypotheken mit einer Vielzahl von Laufzeiten an, von denen die häufigsten 30, 20 und 15 Jahre sind.

Die 30-jährige Hypothek ist die beliebteste Wahl, da sie die niedrigste monatliche Zahlung bietet. Der Kompromiss für diese niedrige Zahlung sind jedoch deutlich höhere Gesamtkosten, da die zusätzliche Dekade oder mehr in der Laufzeit hauptsächlich der Zahlung von Zinsen gewidmet ist. Die monatlichen Raten für kürzerfristige Hypotheken sind höher, so dass die Tilgung in kürzerer Zeit erfolgt. Außerdem bieten Hypotheken mit kürzerer Laufzeit einen niedrigeren Zinssatz, wodurch bei jeder Hypothekenzahlung ein größerer Kapitalbetrag zurückgezahlt werden kann. Somit kosten kürzerfristige Hypotheken insgesamt deutlich weniger. (Weitere Informationen finden Sie unter Verstehen der Hypothekenzahlungsstruktur.)

Hypotheken mit variablen Zinssätzen

Der Zinssatz für eine variabel verzinste Hypothek ist ein variabel. Der anfängliche Zinssatz eines ARM wird unter dem Marktzins eines vergleichbaren Festzinsdarlehens festgelegt, und dann steigt der Zinssatz im Laufe der Zeit. Wenn der ARM lange genug gehalten wird, wird der Zinssatz den üblichen Zinssatz für Festzinsdarlehen übersteigen.

ARMs haben einen festen Zeitraum, in dem der anfängliche Zinssatz konstant bleibt, wonach sich der Zinssatz in einer im Voraus vereinbarten Häufigkeit anpasst. Die Festzinsperiode kann erheblich variieren – von einem Monat bis zu 10 Jahren; kürzere Anpassungsfristen führen in der Regel zu niedrigeren anfänglichen Zinssätzen. Nach der anfänglichen Laufzeit wird das Darlehen zurückgesetzt, d. h. es gibt einen neuen Zinssatz, der auf den aktuellen Marktzinsen basiert. Dies ist dann der Kurs bis zum nächsten Reset, der im folgenden Jahr sein kann.

ARM-Terminologie

ARMs sind deutlich komplizierter als Festzinsdarlehen, daher erfordert die Untersuchung der Vor- und Nachteile ein Verständnis einiger grundlegender Terminologien. Hier sind einige Konzepte, die Kreditnehmer kennen müssen, bevor sie einen ARM auswählen:

• Anpassungsfrequenz: Darunter versteht man den Zeitraum zwischen Zinsanpassungen (z.B. monatlich, jährlich etc.).
• Anpassungsindizes: Zinsanpassungen sind an a Benchmark. Manchmal ist dies der Zinssatz für eine Art von Vermögenswerten, wie zum Beispiel Einlagenzertifikate oder Schatzwechsel. Es kann sich auch um einen bestimmten Index handeln, wie z Gesicherte Übernachtfinanzierungsrate (SOFR),der Cost of Funds Index oder der London Interbank Offered Rate (LIBOR). 
• Rand: Wenn Sie Ihr Darlehen unterzeichnen, verpflichten Sie sich, einen Zinssatz zu zahlen, der einen bestimmten Prozentsatz über dem Anpassungsindex liegt. Ihr anpassbarer Satz kann beispielsweise der Satz der einjährigen T-Rechnung plus 2 % sein. Diese zusätzlichen 2% werden als Marge bezeichnet.
• Kappen: Dies bezieht sich auf die Grenze für den Betrag, den der Zinssatz in jeder Anpassungsperiode erhöhen kann. Einige ARMs bieten auch Obergrenzen für die monatliche Gesamtzahlung an.Diese Kredite, auch bekannt als negative Tilgungsdarlehen, Zahlungen niedrig halten; diese Zahlungen können jedoch nur einen Teil der fälligen Zinsen decken. Unbezahlte Zinsen werden Teil des Kapitals. Nach Jahren der Tilgung der Hypothek kann Ihr Darlehensbetrag höher sein als der ursprünglich geliehene Betrag.
• Decke: Dies ist der Höchstbetrag, den der variable Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens erreichen darf.

Der größte Vorteil einer ARM ist, dass sie zumindest in den ersten drei, fünf oder sieben Jahren deutlich günstiger ist als eine Festhypothek. ARMs sind auch deshalb attraktiv, weil ihre niedrigen Anfangszahlungen es dem Kreditnehmer oft ermöglichen, sich für einen größeren Kredit zu qualifizieren und in a fallenden Zinsen ermöglichen dem Kreditnehmer niedrigere Zinssätze (und niedrigere Zahlungen) zu genießen, ohne sich refinanzieren zu müssen die Hypothek.

Ein Kreditnehmer, der sich für einen ARM entscheidet, kann bis zu sieben Jahre lang mehrere hundert Dollar pro Monat sparen, wonach seine Kosten wahrscheinlich steigen werden. Der neue Zinssatz basiert auf Marktzinssätzen, nicht auf dem anfänglich unter dem Marktpreis liegenden Zinssatz. Wenn Sie sehr viel Glück haben, kann es niedriger sein, je nachdem, wie die Marktkurse zum Zeitpunkt der Kursrücksetzung sind.

Der ARM kann jedoch einige erhebliche Nachteile mit sich bringen. Bei einem ARM kann sich Ihre monatliche Zahlung während der Laufzeit des Darlehens häufig ändern. Und wenn Sie einen großen Kredit aufnehmen, könnten Sie bei steigenden Zinsen in Schwierigkeiten geraten: Einige ARMs sind so strukturiert, dass sich die Zinsen in wenigen Jahren fast verdoppeln können. (Weitere Informationen finden Sie unter Hypothek mit variablem Zinssatz: Was passiert, wenn die Zinsen steigen.)

Tatsächlich gerieten variabel verzinste Hypotheken bei vielen Finanzplanern nach dem Subprime-Hypothekenschmelze von 2008, die eine Ära von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen einleitete. Kreditnehmer sahen sich mit einem Aufkleberschock konfrontiert, als sich ihre ARMs anpassten und ihre Zahlungen in die Höhe schossen. Glücklicherweise wurden seitdem staatliche Vorschriften und Gesetze erlassen, um die Aufsicht zu verstärken, die eine Immobilienblase in eine globale Finanzkrise verwandelte. Das Büro für Verbraucherschutz (CFPB) hat räuberische Hypothekenpraktiken verhindert, die dem Verbraucher schaden. Kreditgeber vergeben Kredite an Kreditnehmer, die ihre Kredite wahrscheinlich zurückzahlen werden.

Welcher Kredit ist der richtige für Sie?

Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie eine Vielzahl persönlicher Faktoren berücksichtigen und diese mit den wirtschaftlichen Realitäten eines sich ständig ändernden Marktes in Einklang bringen. Die persönlichen Finanzen des Einzelnen erleben oft Phasen des Auf- und Abstiegs, die Zinssätze steigen und fallen und die Stärke der Wirtschaft wächst und schwindet. Um Ihre Kreditauswahl in den Kontext dieser Faktoren zu stellen, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

• Wie viel Hypothekenzahlung können Sie sich heute leisten?
• Könnten Sie sich bei steigenden Zinsen noch einen ARM leisten?
• Wie lange wollen Sie auf dem Grundstück wohnen?
• In welche Richtung bewegen sich die Zinssätze, und erwarten Sie, dass sich dieser Trend fortsetzt?

Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, sollten Sie die Zahlen ausführen, um das Worst-Case-Szenario zu bestimmen. Wenn Sie es sich noch leisten können, wenn die Hypothek in Zukunft auf die maximale Obergrenze zurückgesetzt wird, spart Ihnen ein ARM jeden Monat Geld. Idealerweise nutzen Sie die Ersparnisse im Vergleich zu einer Festhypothek, um jeden Monat zusätzliche Tilgungszahlungen zu leisten, damit der Gesamtkredit bei der Rücksetzung kleiner ist und die Kosten weiter gesenkt werden.

Wenn die Zinssätze hoch sind und voraussichtlich fallen werden, stellt ein ARM sicher, dass Sie den Rückgang nutzen können, da Sie nicht an einen bestimmten Zinssatz gebunden sind. Wenn die Zinsen steigen oder Ihnen eine stabile, vorhersehbare Zahlung wichtig ist, kann eine Festhypothek der richtige Weg sein.

Kandidaten für ARMs

Der kurzfristige Eigenheimbesitzer

Ein ARM kann eine ausgezeichnete Wahl sein, wenn niedrige Zahlungen in naher Zukunft Ihre Hauptanforderung sind oder wenn Sie nicht vorhaben, lange genug in der Immobilie zu leben, damit die Preise steigen. Wie bereits erwähnt, variiert die Festzinsperiode eines ARM, typischerweise von einem Jahr bis sieben Jahre, weshalb ein ARM für Leute, die planen, ihr Zuhause länger als zu behalten, keinen Sinn macht das. Wenn Sie jedoch wissen, dass Sie innerhalb kurzer Zeit umziehen werden, oder Sie nicht vorhaben, das Haus für die kommenden Jahrzehnte zu behalten, ist ein ARM sehr sinnvoll.

Nehmen wir an, das Zinsumfeld bedeutet, dass Sie einen fünfjährigen ARM mit einem Zinssatz von 3,5% abschließen können. Eine Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit würde Ihnen dagegen einen Zinssatz von 4,25 % bescheren. Wenn Sie vor dem fünfjährigen ARM-Reset umziehen möchten, sparen Sie viel Geld für die Zinsen. Wenn Sie sich hingegen letztendlich dafür entscheiden, länger im Haus zu bleiben, insbesondere wenn die Preise niedrig sind höher, wenn Ihr Darlehen angepasst wird, dann kostet die Hypothek mehr als das Festzinsdarlehen haben. Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, um nach der Gründung einer Familie auf ein größeres Haus umzusteigen – oder Sie denken, dass Sie beruflich umziehen werden –, dann ist ein ARM möglicherweise das Richtige für Sie.

Der Aufstockungs-in-Einkommensverdiener

Für Menschen, die über ein stabiles Einkommen verfügen, aber keine dramatische Steigerung erwarten, ist eine Festhypothek sinnvoller. Wenn Sie jedoch mit einer Steigerung Ihres Einkommens rechnen, könnte Ihnen die Entscheidung für einen ARM auf lange Sicht ersparen, hohe Zinsen zu zahlen.

Nehmen wir an, Sie suchen Ihr erstes Zuhause und haben gerade Ihr Medizin- oder Jurastudium abgeschlossen oder ein MBA. Die Chancen stehen gut, dass Sie in den kommenden Jahren mehr verdienen und sich die höheren Zahlungen leisten können, wenn sich Ihr Kredit an einen höheren Zinssatz anpasst. In diesem Fall funktioniert ein ARM für Sie. In einem anderen Szenario, wenn Sie erwarten, ab einem bestimmten Alter Geld von einem Trust zu erhalten, könnten Sie einen ARM erhalten, der im selben Jahr zurückgesetzt wird.

Der Pay-It-Off-Typ

Die Aufnahme einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist sehr attraktiv für Hypothekendarlehensnehmer, die das Geld haben oder haben werden, um das Darlehen abzubezahlen, bevor der neue Zinssatz in Kraft tritt. Obwohl dies nicht die überwiegende Mehrheit der Amerikaner einschließt, gibt es Situationen, in denen es möglich sein kann, es durchzuziehen.

Nehmen Sie einen Kreditnehmer, der ein Haus kauft und gleichzeitig ein anderes verkauft. Diese Person kann gezwungen sein, das neue Haus zu kaufen, während das alte unter Vertrag ist, und wird daher einen ein- oder zweijährigen ARM abschließen. Sobald der Kreditnehmer den Erlös aus dem Verkauf hat, kann er den ARM mit dem Erlös aus dem Hausverkauf zurückzahlen.

Eine andere Situation, in der ein ARM sinnvoll wäre, ist, wenn Sie es sich leisten können, die Zahlungen jeden Monat um genug zu beschleunigen, um ihn vor dem Zurücksetzen auszuzahlen. Die Anwendung dieser Strategie kann riskant sein, da das Leben unvorhersehbar ist. Während Sie es sich jetzt vielleicht leisten können, beschleunigte Zahlungen zu leisten, ist dies möglicherweise keine Option mehr, wenn Sie krank werden, Ihren Job verlieren oder der Kessel ausfällt.

Die Quintessenz

Unabhängig von der von Ihnen gewählten Kreditart hilft Ihnen eine sorgfältige Auswahl, kostspielige Fehler zu vermeiden. Eines ist sicher: Gehen Sie nicht mit dem ARM, weil Sie denken, dass die niedrigere monatliche Zahlung die einzige Möglichkeit ist, sich dieses Traumhaus zu leisten. Sie können zum Zeitpunkt des Zurücksetzens eine ähnliche Rate erhalten, aber es ist ein ernsthaftes Glücksspiel. Es ist klüger, stattdessen nach einem Haus mit einem kleineren Preis zu suchen.

Weiterführende Literatur

• Sehen Sie sich die aktuellen Hypothekenzinsen an
• Wie Zinssätze bei einer Hypothek funktionieren
• Verstehen der Hypothekenzahlungsstruktur
• Hypothekenpunkte: Was ist der Punkt?
• Hypotheken mit festem oder variablem Zinssatz: Was ist jetzt besser?
• Finden Sie die besten Hypothekenzinsen
• Haben Sie einen guten Hypothekenzins? Sperren Sie es ein!
• Die wichtigsten Faktoren, die die Hypothekenzinsen beeinflussen
• Prognose von Hypothekenzinsen: Kaufen, Verkaufen oder Refi?
• Hypothek mit variablem Zinssatz: Was passiert, wenn die Zinsen steigen
• Wie Zinssätze den Wohnungsmarkt beeinflussen
• Ist der Hauspreis oder der Zinssatz wichtiger?
• Hypothekenzinsen kaufen