Was bedeutet Aufkauf?
Was ist ein Aufkauf?
Ein Aufkauf ist eine Art von Abzug verknüpft mit Hypothekendarlehen für Eigenheime. Dabei bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer einen Vorab-Baranreiz im Gegenzug für die Annahme einer höheren Zinsrate auf das Darlehen.
In der Regel sind Aufkäufe für den Kreditnehmer vorteilhafter, wenn er erwartet, die gekaufte Immobilie innerhalb kurzer Zeit weiterzuverkaufen. Wichtig ist, dass der Baranreiz die Abrechnungskosten mit dem Darlehen verbunden.
Die zentralen Thesen
- Ein Buy-up ist eine Art von Rabatt, bei dem der Kreditnehmer eines Hypothekendarlehens einen höheren Zinssatz als Gegenleistung für einen Baranreiz im Voraus akzeptiert.
- Das Verhältnis zwischen der Höhe des Baranreizes und der Höhe der Zinserhöhung wird zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt. Eine typische Formel lautet jedoch, dass jeder Prozentsatz des Baranreizes eine Erhöhung des Zinssatzes um 0,25% bewirkt.
- Aufkäufe werden manchmal auch an Hypothekenmakler und Bankdarlehenssachbearbeiter gezahlt. Kreditnehmer müssen daher sorgfältig prüfen, ob der ihnen angegebene Zinssatz durch solche Vereinbarungen beeinflusst wurde.
Buy-Ups verstehen
Aufkäufe werden in der Regel von Hypothekenkreditnehmern verwendet, die ihre aus der Tasche Kosten für die Kreditabwicklung. Da der Aufkauf zu einem höheren Zinssatz für das Darlehen führt, leiht sich der Kreditnehmer effektiv Geld zu diesem höheren Zinssatz und verwendet es, um einen Teil oder alle Abwicklungskosten zu bezahlen.
Da der höhere Zinssatz für den gesamten Hypothekensaldo gilt, ist die Entscheidung für einen Aufkauf in der Regel nur wirtschaftlich, wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht über einen längeren Zeitraum halten will von Zeit. In diesen Situationen kann der Vorab-Baranreiz die erhöhten Zinskosten mehr als ausgleichen, da diese Zinskosten nur für einen begrenzten Zeitraum getragen werden.
Ein weiterer zu beachtender Aspekt ist, dass manchmal auch Aufkäufe bezahlt werden Hypothekenmakler. In diesen Situationen kann der Makler effektiv Anreize setzen, Kreditnehmer zu ermutigen, für ihre Hypothekendarlehen über dem Marktpreis liegende Zinssätze zu akzeptieren, die auch als Rendite-Spread-Prämien (YSPs). Wenn diese Aufkaufsvereinbarungen dem Käufer nicht eindeutig offengelegt werden, können sie eine Interessenkonflikt zwischen den beiden Parteien.
Vor 2010 wurden die Aufkaufsrabatte der Hypothekenmakler oft in den Kreditbedingungen der Hypotheken verschleiert sie verkauften, was es für Kreditnehmer schwierig machte zu erkennen, wann sie eine YSP für ihre Hypothek bezahlten Kredite. Seitdem erfordern Änderungen der bundesstaatlichen Richtlinien für neue Kreditschätzungen, dass die YSPs von Hypothekenmaklern dem Käufer klar offengelegt werden.
Trotz dieser Verbesserungen bleibt jedoch das Risiko potenzieller Konflikte bestehen. Insbesondere werden manchmal auch Aufkaufsrabatte und ähnliche Anreize gewährt Kreditsachbearbeiter innerhalb der Kreditinstitute selbst. Unter diesen Umständen hat der Kreditnehmer möglicherweise nur geringe praktische Möglichkeiten zu erkennen, ob die von ihm gezahlten Zinssätze von diesen Anreizen beeinflusst werden. Vorsorglich sollten Kreditnehmer ihre Kreditsachbearbeiter sorgfältig und direkt fragen, ob Anreizprogramme für ihr Darlehen bestehen.
Beispiel aus der Praxis für einen Aufkauf
Betrachten Sie zur Veranschaulichung einen Käufer, der sich eine Hypothek von 100.000 US-Dollar sichern möchte. Der von der Bank angebotene Standardzinssatz beträgt 4,50 %. Der Käufer möchte jedoch einen Aufkaufsrabatt in Höhe von 2,50 % des Beleihungswerts in Anspruch nehmen. In diesem Szenario würde der Käufer einen Baranreiz von 2.500 USD erhalten, wenn er einen höheren als den normalen Zinssatz akzeptiert.
Obwohl die genaue Höhe des neuen Zinssatzes verhandelt werden müsste, ist die typische Formel, dass jeder Prozentsatz des Rabatts zu einer 0,25%igen Erhöhung des Hypothekenzinssatzes führt. Daher würde im obigen Beispiel der Baranreiz von 2,50 % zu einer Zinserhöhung von 0,625 % führen. Der neue Zinssatz würde demnach 5,125% betragen.