5 riskante Hypothekenarten, die Sie vermeiden sollten

Eine der größten Lektionen, die die Welt aus den Absturz von 1987 und das Subprime-Kernschmelze von 2008 ist, dass wir alle vorsichtig sein sollten, wenn wir uns Geld leihen, um ein Haus zu kaufen oder zu refinanzieren. Die Art von Hypothek Sie wählen, kann den Unterschied bedeuten, ob Sie eines Tages in der Zukunft Ihr Eigenheim besitzen oder sich mitten in einem Zwangsvollstreckung oder auch Konkurs mitten in der Kreditlaufzeit.

Gibt es eine Möglichkeit zu vermeiden, in letzteres zu fallen? Sie können dies sicherlich tun, indem Sie das richtige Hypothekendarlehen wählen – eines, das für Sie nicht zu riskant ist. In diesem Artikel besprechen wir die Arten von Hypotheken, mit denen die Leute häufig Schwierigkeiten haben, Schritt zu halten, und wir erklären, warum sie eine schlechte Idee sind, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer zusammengebracht werden.

Was macht eine Hypothek riskant?

Viele von uns glauben, dass bestimmte Arten von Hypotheken von Natur aus riskant sind, hauptsächlich weil Was geschah während der Wohnungskrise. Aber die meisten Hypothekenexperten werden Ihnen sagen, dass dies nicht unbedingt der Fall ist. Tatsächlich sind einige der Hypotheken, die auf der Markt waren für die richtigen Verbraucher nicht besonders riskant. Eine riskante Hypothek ist in Wirklichkeit ein Kreditprodukt, das nicht der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers entspricht.

Während der Rezession im Jahr 2008 wurden bestimmte Hypothekenarten mit den falschen Kreditnehmern zusammengebracht, und Kreditgeber zogen sie mit der Aussicht auf Refinanzierung ein. Dies mag der Fall gewesen sein, als die Eigenheimpreise stiegen. Aber das ist nicht der Fall, wenn die Werte sinken. ARMs sind mit ihren sich ändernden Zinssätzen ein besonders riskantes Hypothekenprodukt für Kreditnehmer mit einer nicht idealen finanziellen Situation.

Jede Art von Hypothek kann eine schlechte Idee für den sein Subprime-Kreditnehmer und erstklassige Kreditnehmer und sie sind nicht immun gegen Probleme, wenn sie ARMs nicht verstehen. Tatsächlich Kreditnehmer, die nicht finanziell sind die für sie geeignet sind, können sogar einige Festhypotheken problematisch finden, wie wir bei der ersten riskanten Hypothekenart sehen unter.

40-jährige Festzinshypotheken

Kreditnehmer mit Festhypotheken kann eine niedrige Zwangsvollstreckungsrate haben, aber das bedeutet nicht, dass diese Hypotheken immer eine gute Idee sind. Das liegt daran, dass Sie auf lange Sicht mehr bezahlen. Wie funktioniert das? Es ist einfach. Je länger Ihre Kreditlaufzeit, desto mehr Zinsen zahlen Sie am Ende.

Hier ist eine hypothetische Situation zu demonstrieren. Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus für 200.000 US-Dollar mit 10 % kaufen. Anzahlung. Der Betrag, den Sie ausleihen müssen, beträgt 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). Eine Lohe Zinsrate von 5%, hier sind die monatlichen Zahlungen und der Gesamtbetrag, den Sie für das Haus zu verschiedenen Bedingungen zahlen, wenn Sie das Darlehen ein Leben lang behalten:

Begriff	Zinsrate	Monatliche Bezahlung	Lebenslange Kosten (einschließlich Anzahlung)	Hauptbetrag (inklusive Anzahlung)	Gesamtzins bezahlt
15 Jahre	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 Jahre	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 Jahre	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 Jahre	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Wenn Sie sich also nicht refinanzieren und das Darlehen unverändert lassen, zahlen Sie am Ende der 40-Jahres-Periode allein 236.617,86 USD an Zinsen. Das ist natürlich ein ganz einfacher Vergleich. Der Zinssatz wird wahrscheinlich für das 15-jährige Darlehen niedriger und für das 40-jährige Darlehen am höchsten sein. Hier ein realistischerer Vergleich mit Zinssätzen basierend auf der Laufzeit des Darlehens:

Begriff	Zinsrate	Monatliche Bezahlung	Lebenslange Kosten (einschließlich Anzahlung)	Rektor(inklusive Anzahlung)	Gesamtzins bezahlt
15 Jahre	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 Jahre	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 Jahre	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 Jahre	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Wie Sie in der zweiten Grafik sehen können, ist die 40-jährige Hypothek um 0,6% höher verzinst, was Ihre monatliche Rechnung um nur 23 USD von 988 USD auf 965 USD senkt. Es kostet Sie jedoch über die Laufzeit des Darlehens zusätzliche 107.570,82 USD. Die meisten Menschen können es sich nicht leisten, so viel Geld wegzuwerfen.

Der Abschluss einer 40-jährigen Hypothek erhöht das Risiko, nicht genug für. zu haben Ruhestand oder nicht in der Lage zu sein, die College-Ausbildung Ihrer Kinder zu bezahlen – geschweige denn jedes andere Szenario. Im besten Fall verzichten Sie auf 107.570,82 US-Dollar, die Sie für Urlaub, Elektronik, nette Abendessen und andere Ausgaben hätten ausgeben können. Wer will das machen?

Anpassbare Hypotheken (ARMs)

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) haben a fester Zinssatz für eine kurze anfängliche Laufzeit von sechs Monaten bis zu 10 Jahren. Dies Anfangszinssatz, genannt Teaserrate, ist oft niedriger als der Zinssatz für ein 15- oder 30-jähriges Festdarlehen. Nach der ersten Laufzeit wird der Zinssatz periodisch angepasst. Dies kann einmal im Jahr, einmal alle sechs Monate oder sogar einmal im Monat sein.

Kredite mit einem kürzeren Festzins als ihre Laufzeiten sind anfällig für Zinssatzrisiko. Das heißt, wenn die Zinsen steigen, werden Ihre monatlichen Zahlungen unter einem ARM teurer. In einigen Fällen ist das ein Aufwand, den Sie sich nicht leisten können.

Dieser Grad an Unvorhersehbarkeit, der mit ARMs einhergeht, ist für viele Menschen ein Problem, insbesondere für diejenigen, die auf einem festverzinslich oder die nicht erwarten, dass ihr Einkommen steigt. ARMs werden noch riskanter mit Jumbo-Hypotheken Denn je höher Ihr Kapital ist, desto stärker wirkt sich eine Zinsänderung auf Ihre monatliche Zahlung aus.

Beachten Sie jedoch, dass die variablen Zinssätze nicht nur steigen. Sie können auch fallen, was Ihre monatliche Zahlung verringern kann. ARMs können daher eine gute Option sein, wenn Sie erwarten, dass die Zinssätze in der Zukunft fallen. Natürlich kann man die Zukunft nicht vorhersagen.

Hypotheken mit nur Zinsen

Wenn Sie eine herausnehmen Nur-Zins-Hypothek, können Sie die Zahlung des Hauptbetrags auf einen späteren Zeitpunkt verschieben, d. h. Sie sind nur für die Zahlung der Zinsen verantwortlich die Hypothek für die ersten fünf bis 10 Jahre. Dadurch können Sie während dieser Zeit eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung bezahlen Zeit.

Wenn Sie eine unregelmäßige Einkommensquelle haben oder wissen, dass Ihr Einkommen in Zukunft deutlich steigen wird, kann eine rein verzinste Hypothek für Sie eine gute Idee sein. Oder vielleicht bist du ein Immobilieninvestor wer will deine reduzieren Kosten tragen und besitzen das Haus nur für kurze Zeit.

Natürlich gibt es eine Kehrseite. Der Zinssatz für eine rein verzinste Hypothek ist in der Regel höher als der Zinssatz, den Sie für eine herkömmliche Festhypothek zahlen würden, weil die Leute Ursprünglich auf diese Kredite häufiger.

Warum Sie möglicherweise keine Zinshypothek haben möchten

Wenn Sie finanziell nicht versiert sind, können diese Hypotheken aus einem oder mehreren der folgenden Gründe extrem riskant sein:

• Sie können sich die deutlich höheren monatlichen Zahlungen nach Ablauf der Zinsperiode nicht leisten. Du zahlst weiterhin Zinsen, zahlst aber auch die zurück Rektor über einen kürzeren Zeitraum als bei einem Festzinsdarlehen.
• Sie können sich nicht refinanzieren, weil Sie wenig bis gar keine haben Eigenheimkapital.
• Sie können nicht verkaufen, weil Sie wenig bis gar kein Eigenheimkapital haben und die Eigenheimpreise sinken, was Sie unter Wasser setzt.
• Kreditnehmer mit reinen Zinsdarlehen über die Laufzeit des Darlehens zahlen deutlich mehr Zinsen als bei einem konventionelle Hypothek.
• Je nachdem, wie der Kredit strukturiert ist, können Sie mit einem großen Ballon Zahlung des Kapitals am Ende der Kreditlaufzeit.

Jedes dieser Probleme kann dazu führen, dass Sie im schlimmsten Fall das Haus verlieren, wenn Sie kein tragfähiger Kandidat für eine Hypothek mit Zinsbindung sind. Wenn Sie sich im Klaren sind und keines davon zutrifft, könnte das Darlehen Sie einfach viel mehr kosten, als Sie wirklich zahlen müssen, um ein Eigenheimbesitzer zu sein.

ARMs nur für Zinsen

Es gibt auch noch ein weiteres interessantes Produkt auf dem Markt – das zinsvariable Hypothek. Wie bei einem regulären ARM kann der Zinssatz basierend auf den Marktzinssätzen steigen oder fallen. Im Wesentlichen nimmt der Nur-Zins-ARM zwei potenziell riskante Hypothekenarten und kombiniert sie zu einem einzigen riskanten Produkt.

Hier ist ein Beispiel für die Funktionsweise dieses Produkts. Der Kreditnehmer zahlt die Zinsen nur in den ersten fünf Jahren zu einem festen Zinssatz. Der Kreditnehmer setzt seine reinen Zinszahlungen für die nächsten fünf Jahre fort, der Zinssatz wird jedoch jährlich basierend auf den Marktzinssätzen angepasst. Das bedeutet, dass der Zinssatz steigen oder fallen kann. Für die restliche Laufzeit des Darlehens – beispielsweise für 20 Jahre – zahlt der Kreditnehmer jeden Monat einen festen Kapitalbetrag zuzüglich monatlicher Zinsen zu einem sich jährlich ändernden Zinssatz zurück.

Viele Menschen haben nicht die finanziellen oder emotionalen Mittel, um der Ungewissheit von ARMs zu widerstehen, die nur auf Zinsen ausgerichtet sind.

Darlehen mit geringer Anzahlung

Nur 3,5% zu investieren, weil Sie nicht bereit sind, sich von viel Geld zu trennen, mag wie ein minimales Risiko erscheinen. Und das mag stimmen. Tatsächlich sind VA-Darlehen und Darlehen der Bundeswohnungsverwaltung (FHA-Darlehen) – die eine Anzahlung von 0 % bzw. 3,5 % haben – haben einige der niedrigsten Anfangsraten für die Zwangsvollstreckung. Das Problem bei einer geringen Anzahlung besteht jedoch darin, dass Sie bei sinkenden Eigenheimpreisen in einer Situation stecken bleiben können, in der Sie weder verkaufen noch refinanzieren können.

Wenn Sie genug Geld auf der Bank haben, können Sie sich von Ihrer Hypothek freikaufen, aber die meisten Leute, die kleine Anzahlungen auf ihre Häuser leisten, haben keine nennenswerten Geldreserven.

Die Quintessenz

Während die meisten Kredite, die von einigen Hypothekengebern als wirklich risikoreich eingestuft werden, wie der Nur-Zins-ARM, keine länger auf dem Markt, gibt es immer noch viele Möglichkeiten, eine miese Hypothek zu bekommen, wenn Sie sich für ein Produkt anmelden, das nicht stimmt für dich.