Ορισμός ομολόγων εσόδων από στεγαστικά δάνεια (MRB)

Τι είναι το ομόλογο εσόδων από στεγαστικά δάνεια (MRB);

Ένα ομόλογο ενυπόθηκων εσόδων (MRB) είναι ένας τύπος δημοτικό ομόλογο που εκδίδεται από τις τοπικές αρχές στέγασης για χρηματοδότηση υποθήκες για ειδικευμένους, συνήθως άτομα των οποίων τα εισοδήματα που είχαν δηλώσει ήταν στο χαμηλότερο εισόδημα, για πρώτη φορά αγοραστές σπιτιού.

Κατανόηση του ομολόγου εσόδων από στεγαστικά δάνεια (MRB)

Τα ομόλογα εσόδων από στεγαστικά δάνεια (MRB) είναι ομόλογα που εκδίδονται από τοπικούς ή κρατικούς Οργανισμούς Χρηματοδότησης Στέγασης (HFA). Συνήθως, τα MRB είναι αφορολόγητα για τους επενδυτές και εξασφαλίζονται με το άθροισμα όλων των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών. Τα κεφάλαια από την πώληση αυτών των ομολόγων χρησιμοποιούνται στη συνέχεια από την HFA για τη συνέχιση της χρηματοδότησης προσιτών στεγαστικών δανείων για πρώτους αγοραστές κατοικιών των οποίων τα αυτοαναφερόμενα εισοδήματα ήταν στην ομάδα χαμηλότερου εισοδήματος.

Τα ομόλογα των ενυπόθηκων εσόδων (MRB) είναι εξασφαλισμένο με την υπόσχεση μηνιαίων πληρωμών από τους δανειολήπτες των οποίων τα στεγαστικά δάνεια χρηματοδοτήθηκαν μέσω της πώλησης των ομολόγων. Γενικά, μόνο τα άτομα που αγοράζουν μια πρώτη κατοικία είναι επιλέξιμα για αυτά τα στεγαστικά. Πρέπει επίσης να έχουν εισόδημα κάτω από ένα ορισμένο επίπεδο (συνήθως στο ή λίγο πάνω από το τοπικό μέσο εισόδημα).

Κάθε πολιτεία στις Ηνωμένες Πολιτείες εκδίδει ένα ποικίλο ποσό ομολόγων από ενυπόθηκα έσοδα ετησίως. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η έκδοση περιορίζεται από πολλαπλάσιο πληθυσμό αυτού του κράτους. Τα MRB για το 2020 είχαν αυτά τα κριτήρια:

• το όριο έκδοσης του κράτους είναι 105 $ πολλαπλασιασμένο με τον πληθυσμό της πολιτείας
• η ελάχιστη κρατική έκδοση είναι 321,8 εκατομμύρια δολάρια
• οι ειδικευμένοι αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά δεν μπορούν να κερδίσουν περισσότερα από το μέσο εισόδημα της περιοχής
• η τιμή αγοράς σπιτιού δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της μέσης τιμής αγοράς της περιοχής

Για παράδειγμα, το Ουαϊόμινγκ ήταν η λιγότερο πολυπληθής πολιτεία στις ΗΠΑ (σύμφωνα με την απογραφή του Ιουλίου 2019) με 578.759 άτομα.Επομένως, το ετήσιο όριο έκδοσης MRB θα είναι $ 60,769,695 [105 πολλαπλασιασμένο με 578,759].

Τα ομόλογα εισοδήματος από στεγαστικά δάνεια επέτρεψαν σε άτομα των οποίων τα εισοδήματα ήταν στην ομάδα χαμηλότερου εισοδήματος να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία. Τα επιτόκια των δανείων MRB κάτω από την αγορά μειώνουν τις μηνιαίες πληρωμές των ιδιοκτητών σπιτιού. Αυτή η μείωση των πληρωμών έχει ως αποτέλεσμα να βοηθήσει τον δανειολήπτη να πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη, καθώς η μηνιαία πληρωμή θα αντιπροσωπεύει ένα μικρότερο μέρος του μηνιαίου εισοδήματός του. Βοηθά επίσης να διασφαλιστεί ότι θα είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά τη μηνιαία πληρωμή και να αποφύγουν προεπιλογή για το δάνειό τους, γεγονός που καθιστά τα MRB λιγότερο επικίνδυνα για τους επενδυτές.

Οφέλη ομολόγων εσόδων από στεγαστικά δάνεια (MRB)

Πολλοί άνθρωποι θεωρούν τα MRB ένα «win-win» εργαλείο δημοσιονομικής πολιτικής. Αυτή η πεποίθηση οφείλεται στο γεγονός ότι όλοι στον κύκλο της επένδυσης επωφελούνται από το ζήτημα των MRB.

• Οι επενδυτές επωφελούνται καθώς λαμβάνουν μια σχετικά ασφαλή επένδυση αφορολόγητο. Έτσι, ακόμη και αν το επιτόκιο δεν είναι ασυνήθιστα υψηλό, το γεγονός ότι το ομόλογο είναι απαλλαγμένο από φόρους το καθιστά ελκυστική επένδυση.
• Το HFA ωφελείται έχοντας μια συνεπή και αξιόπιστη πηγή μετρητών, η οποία τους επιτρέπει να χρηματοδοτούν συνεχώς στεγαστικά δάνεια. Επιπλέον, η HFA κερδίζει απευθείας από την πληρωμή αυτών των στεγαστικών δανείων.
• Οι αγοραστές κατοικιών επωφελούνται παίρνοντας στεγαστικά δάνεια επιτόκια κάτω από την αγορά (BMIR). Ο νόμος υπαγορεύει ακόμη ότι το επιτόκιο στεγαστικών δανείων των αγοραστών δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από 1,125% μονάδες υψηλότερο από το επιτόκιο των MRB.Οι αγοραστές ενδέχεται επίσης να λάβουν άλλα οφέλη που μπορεί να προκύψουν με δάνειο MRB. Για παράδειγμα, οι αγοραστές μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσουν ένα σπίτι με μικρότερη προκαταβολή από το συνηθισμένο, ή μπορεί να λάβουν βοήθεια για το κλείσιμο του κόστους. Επιπλέον, αυξάνοντας την ιδιοκτησία κατοικίας, αυτά τα δάνεια μπορούν να βοηθήσουν στην αναζωογόνηση και τη σταθεροποίηση των γειτονιών, ενθαρρύνοντας τη μεγαλύτερη ανάπτυξη της κοινότητας.