Ορισμός επενδύσεων σε ακίνητα (REIT)

Τι είναι το Real Estate Investment Trust (REIT);

Ένα καταπιστευματικό επενδυτικό κεφάλαιο (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει, λειτουργεί ή χρηματοδοτεί ακίνητα που δημιουργούν εισόδημα. Με βάση τα αμοιβαία κεφάλαια, τα REIT συγκεντρώνουν το κεφάλαιο πολλών επενδυτών. Αυτό επιτρέπει σε μεμονωμένους επενδυτές να κερδίζουν μερίσματα από επενδύσεις σε ακίνητα - χωρίς να χρειάζεται να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να χρηματοδοτήσουν οι ίδιοι οποιαδήποτε ακίνητα.

Πώς λειτουργούν τα REITs

Το Κογκρέσο καθιέρωσε τα REITs το 1960 ως τροποποίηση της επέκτασης φόρου κατανάλωσης πούρων. Η πρόβλεψη επιτρέπει στους επενδυτές να αγοράζουν μετοχές σε εμπορικά χαρτοφυλάκια ακινήτων—Κάτι που ήταν προηγουμένως διαθέσιμο μόνο σε πλούσιους ανθρώπους και μέσω μεγάλων χρηματοπιστωτικών διαμεσολαβητών.

Τα ακίνητα σε ένα χαρτοφυλάκιο REIT μπορεί να περιλαμβάνουν συγκροτήματα διαμερισμάτων, κέντρα δεδομένων, εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης, ξενοδοχεία, υποδομές - μορφή καλωδίων από ίνες, πύργους κυψελών και ενεργειακούς αγωγούς-κτίρια γραφείων, κέντρα λιανικής, αυτο-αποθήκευση, ξυλεία και αποθήκες.

Γενικά, τα REIT ειδικεύονται σε συγκεκριμένο τομέα ακινήτων. Ωστόσο, τα διαφοροποιημένα και εξειδικευμένα REITs μπορούν να έχουν διαφορετικούς τύπους ακινήτων στα χαρτοφυλάκια τους, όπως ένα REIT που αποτελείται από ακίνητα γραφείων και λιανικής.

Πολλά REITs διαπραγματεύονται δημόσια σε μεγάλα χρηματιστήρια τίτλων και οι επενδυτές μπορούν να τα αγοράσουν και να τα πουλήσουν σαν μετοχές καθ 'όλη τη διάρκεια της συναλλακτικής περιόδου.Αυτά τα ΑΕΕΕ συνήθως διαπραγματεύονται σε σημαντικό όγκο και θεωρούνται πολύ ρευστά μέσα.

Τι χαρακτηρίζεται ως REIT;

Τα περισσότερα REIT έχουν ένα απλό επιχειρηματικό μοντέλο: Το REIT μισθώνει χώρο και εισπράττει ενοίκια στα ακίνητα, και στη συνέχεια διανέμει αυτά τα έσοδα ως μερίσματα στους μετόχους. Τα ενυπόθηκα REITs δεν κατέχουν ακίνητα, αλλά χρηματοδοτούν ακίνητα. Αυτά τα REIT αποκτούν έσοδα από τους τόκους των επενδύσεών τους.

Προς το πληρούν τις προϋποθέσεις ως REIT, μια εταιρεία πρέπει να συμμορφώνεται με ορισμένες διατάξεις του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων (IRC). Αυτές οι απαιτήσεις περιλαμβάνουν κυρίως την ιδιοκτησία ακινήτων που δημιουργούν εισόδημα μακροπρόθεσμα και τη διανομή εισοδήματος στους μετόχους. Συγκεκριμένα, μια εταιρεία πρέπει να πληροί τις ακόλουθες απαιτήσεις για να χαρακτηριστεί ως REIT:

• Επενδύστε τουλάχιστον το 75% του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα, μετρητά ή αμερικανικά ομόλογα
• Αποκτήστε τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, τόκους υποθηκών που χρηματοδοτούν ακίνητα ή πωλήσεις ακινήτων
• Πληρώστε τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος με τη μορφή μερισμάτων μετόχων κάθε χρόνο
• Γίνετε φορέας που φορολογείται ως εταιρεία
• Διοικείται από διοικητικό συμβούλιο ή καταπιστευματοδόχους
• Να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους μετά τον πρώτο χρόνο ύπαρξής του 
• Δεν έχει πάνω από το 50% των μετοχών της σε πέντε ή λιγότερα άτομα

Τύποι REITs

Υπάρχουν τρεις τύποι REITs:

• REITs ιδίων κεφαλαίων. Τα περισσότερα REIT είναι μετοχικά REIT, τα οποία κατέχουν και διαχειρίζονται ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Τα έσοδα δημιουργούνται κυρίως μέσω ενοικίων (όχι από μεταπώληση ακινήτων).
• Στεγαστικά REITs. Τα στεγαστικά REIT δανείζουν χρήματα σε ιδιοκτήτες ακινήτων και φορείς εκμετάλλευσης είτε απευθείας μέσω στεγαστικών δανείων και δανείων, είτε έμμεσα μέσω της απόκτησης ενυπόθηκους τίτλους. Τα κέρδη τους παράγονται κυρίως από την καθαρό περιθώριο τόκων- η διαφορά μεταξύ των τόκων που κερδίζουν για στεγαστικά δάνεια και του κόστους χρηματοδότησης αυτών των δανείων. Αυτό το μοντέλο τα καθιστά δυνητικά ευαίσθητα στις αυξήσεις των επιτοκίων.
• Υβριδικά REITs. Αυτά τα ΑΕΕΕ χρησιμοποιούν τις επενδυτικές στρατηγικές τόσο των ΑΕΕΕ ιδίων κεφαλαίων όσο και των ενυπόθηκων δανείων. 

Τύπος REIT	Συμμετοχές
Μετοχικό κεφάλαιο	Κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητα που παράγουν εισοδήματα
Υποθήκη	Κρατάει στεγαστικά δάνεια σε ακίνητα
Υβρίδιο	Κατέχει ακίνητα και κατέχει στεγαστικά δάνεια

Οι REIT μπορούν να ταξινομηθούν περαιτέρω με βάση τον τρόπο αγοράς και κατοχής των μετοχών τους:

• Δημόσια διαπραγματεύσιμα REITs. Οι μετοχές REIT που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο είναι εισηγμένες σε εθνικό χρηματιστήριο τίτλων, όπου αγοράζονται και πωλούνται από μεμονωμένους επενδυτές. Ρυθμίζονται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ (SEC).
• Δημόσια μη εμπορεύσιμα REITs. Αυτά τα REITs είναι επίσης καταχωρημένα στην SEC αλλά δεν εμπορεύονται σε εθνικά χρηματιστήρια τίτλων. Ως αποτέλεσμα, είναι λιγότερο ρευστά από τα REIT που διαπραγματεύονται στο κοινό. Ωστόσο, τείνουν να είναι πιο σταθερά επειδή δεν υπόκεινται σε διακυμάνσεις της αγοράς.
• Ιδιωτικά REITs. Αυτά τα REIT δεν είναι εγγεγραμμένα στην SEC και δεν εμπορεύονται σε εθνικά χρηματιστήρια τίτλων. Γενικά, τα ιδιωτικά REITs μπορούν να πωληθούν μόνο σε θεσμικούς επενδυτές.

Πώς να επενδύσετε σε REITs

Μπορείτε να επενδύσετε σε δημόσια διαπραγματεύσιμα REIT - καθώς και Αμοιβαία κεφάλαια REIT και REIT ανταλλασσόμενα κεφάλαια (ETF)-αγοράζοντας μετοχές μέσω μεσίτη. Μπορείτε να αγοράσετε μετοχές ενός μη διαπραγματεύσιμου REIT μέσω μεσίτη ή οικονομικού συμβούλου που συμμετέχει στην προσφορά του REIT που δεν διαπραγματεύεται.

Τα REITs περιλαμβάνονται επίσης σε έναν αυξανόμενο αριθμό καθορισμένου οφέλους και καθορισμένη-συνεισφορά επενδυτικά σχέδια. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, 87 εκατομμύρια Αμερικανοί επενδυτές κατέχουν REIT μέσω των αποταμιεύσεων συνταξιοδότησής τους και άλλων επενδυτικών κεφαλαίων Nareit, μια ερευνητική εταιρεία REIT με έδρα την Ουάσινγκτον, DC.

Υπάρχουν περισσότερες από 225 δημόσιες συναλλαγές REIT στις ΗΠΑ, πράγμα που σημαίνει ότι θα έχετε κάποια εργασία για να κάνετε πριν αποφασίσετε ποιο REIT θα αγοράσετε.Βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει υπόψη τη διοικητική ομάδα και το ιστορικό της REIT και μάθετε πώς αποζημιώνονται. Εάν πρόκειται για αποζημίωση βάσει απόδοσης, οι πιθανότητες είναι ότι θα εργαστούν σκληρά για να επιλέξουν τις σωστές επενδύσεις και να επιλέξουν τις καλύτερες στρατηγικές.

Φυσικά, είναι επίσης καλή ιδέα να εξετάσουμε τους αριθμούς, όπως η αναμενόμενη αύξηση των κερδών ανά μετοχή και οι τρέχουσες αποδόσεις μερισμάτων. Μια ιδιαίτερα χρήσιμη μέτρηση είναι η REIT κεφάλαια από πράξεις (FFO), η οποία υπολογίζεται προσθέτοντας αποσβέσεις και αποσβέσεις στα κέρδη και στη συνέχεια αφαιρώντας τυχόν κέρδη από τις πωλήσεις.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της επένδυσης σε REITs

Τα REITs μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο σε ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων επειδή μπορούν να προσφέρουν ένα ισχυρό, σταθερό ετήσιο μέρισμα και τη δυνατότητα για μακροπρόθεσμη ανατίμηση κεφαλαίου. Η συνολική απόδοση της REIT για τα τελευταία 20 χρόνια έχει ξεπεράσει τον δείκτη S&P 500, άλλους δείκτες και το ποσοστό πληθωρισμού.Όπως συμβαίνει με όλες τις επενδύσεις, τα REIT έχουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους.

Στα θετικά, τα REIT είναι εύκολο να αγοραστούν και να πωληθούν, καθώς οι περισσότεροι συναλλάσσονται σε δημόσια χρηματιστήρια - ένα χαρακτηριστικό που μετριάζει μερικά από τα παραδοσιακά μειονεκτήματα των ακινήτων. Από άποψη απόδοσης, τα REIT προσφέρουν ελκυστικές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο και σταθερή ταμειακή ροή. Επίσης, η παρουσία ακινήτων μπορεί να είναι καλή για ένα χαρτοφυλάκιο επειδή παρέχει διαφοροποίηση και έσοδα βάσει μερισμάτων-και τα μερίσματα είναι συχνά υψηλότερα από ό, τι μπορείτε να επιτύχετε με άλλες επενδύσεις.

Στα αρνητικά, τα REITs δεν προσφέρουν πολλά όσον αφορά την ανατίμηση κεφαλαίου. Ως μέρος της δομής τους, πρέπει να επιστρέψουν το 90% του εισοδήματος στους επενδυτές.Έτσι, μόνο το 10% του φορολογητέου εισοδήματος μπορεί να επανεπενδυθεί ξανά στο REIT για την αγορά νέων συμμετοχών. Άλλα αρνητικά είναι ότι τα μερίσματα REIT φορολογούνται ως κανονικό εισόδημα και ορισμένα REITs έχουν υψηλά έξοδα διαχείρισης και συναλλαγών.

Απάτη REIT

Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) συνιστά στους επενδυτές να είναι επιφυλακτικοί με οποιονδήποτε προσπαθεί να πουλήσει REIT που δεν είναι εγγεγραμμένα στην SEC. Συμβουλεύει ότι "Μπορείτε να επαληθεύσετε την εγγραφή τόσο των δημόσιων όσο και των μη διαπραγματεύσιμων REIT μέσω του Σύστημα EDGAR της SEC. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε το EDGAR για να ελέγξετε τις ετήσιες και τριμηνιαίες αναφορές ενός REIT καθώς και κάθε ενημερωτικό δελτίο προσφοράς. "

Είναι επίσης καλή ιδέα να ελέγξετε τον μεσίτη ή τον επενδυτικό σύμβουλο που προτείνει το REIT. Το SEC διαθέτει α δωρεάν εργαλείο αναζήτησης που σας επιτρέπει να αναζητήσετε εάν ένας επαγγελματίας επενδύσεων έχει άδεια και είναι εγγεγραμμένος.

Παράδειγμα πραγματικού κόσμου REIT

Ένα άλλο ζήτημα κατά την επιλογή REIT είναι να εξετάσουμε τους τομείς της αγοράς ακινήτων που είναι καυτοί. Σε ποιους τομείς της οικονομίας που αναπτύσσονται γενικά, μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω ακινήτων; Για παράδειγμα, η υγειονομική περίθαλψη είναι ένας από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους κλάδους στις ΗΠΑ-ειδικά στην ανάπτυξη ιατρικών κτιρίων, κέντρων εξωτερικής περίθαλψης, εγκαταστάσεων φροντίδας ηλικιωμένων και συνταξιοδοτικών κοινοτήτων.

Πολλά REITs επικεντρώνονται σε αυτόν τον τομέα. Οι ιδιότητες Healthpeak - πρώην HCP - είναι ένα παράδειγμα. Από τις 22 Ιουλίου 2020, είχε ανώτατο όριο αγοράς περίπου 14,4 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, με περίπου 5 εκατομμύρια μετοχές να διαπραγματεύονται καθημερινά.Το χαρτοφυλάκιό του επικεντρώνεται σε τρεις βασικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων: εγκαταστάσεις επιστημών ζωής, ιατρικά γραφεία και στέγαση ανώτερων.