Ορισμός και τύπος αναλογίας Δανείου προς Αξία (LTV)

Τι είναι ο λόγος Δανείου προς Αξία (LTV);

Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι μια εκτίμηση του κινδύνου δανεισμού που εξετάζουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και άλλοι δανειστές πριν εγκρίνουν υποθήκη. Συνήθως, οι εκτιμήσεις δανείων με υψηλούς δείκτες LTV θεωρούνται δάνεια υψηλότερου κινδύνου. Επομένως, εάν εγκριθεί η υποθήκη, το δάνειο έχει υψηλότερο επιτόκιο.

Επιπλέον, ένα δάνειο με υψηλό δείκτη LTV μπορεί να απαιτήσει από τον δανειολήπτη να αγοράσει ασφάλιση στεγαστικών δανείων να αντισταθμίσει τον κίνδυνο για τον δανειστή. Αυτός ο τύπος ασφάλισης ονομάζεται ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI).

Κατανόηση της αναλογίας Δανείου προς Αξία (LTV)

Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές κατοικιών μπορούν εύκολα να υπολογίσουν την αναλογία LTV ενός σπιτιού. Αυτός είναι ο τύπος:

​μεγάλοΤVρένατΕγώο=ΕΝΑΠVΜΕΝΑ​όπου:ΜΕΝΑ=Ποσό υποθήκηςΕΝΑΠV=Εκτιμημένη αξία ακινήτου​

Ο λόγος LTV υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό που δανείστηκε με το εκτιμημένος αξία του ακινήτου, εκφρασμένη ως ποσοστό. Για παράδειγμα, αν αγοράσετε ένα σπίτι που εκτιμάται σε 100.000 $ για την εκτιμώμενη αξία του και κερδίζετε 10.000 $ προκαταβολή, θα δανειστείτε $ 90.000. Αυτό οδηγεί σε αναλογία LTV 90% (δηλ. 90.000/100.000).

Ο προσδιορισμός της αναλογίας LTV είναι ένα κρίσιμο συστατικό της υποθήκης αναδοχή. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί στη διαδικασία αγοράζοντας ένα σπίτι, αναχρηματοδότηση τρέχουσα υποθήκη σε νέο δάνειο ή δανεισμό έναντι συσσωρευμένου μετοχικό κεφάλαιο εντός ενός ακινήτου.

Οι δανειστές αξιολογούν την αναλογία LTV για να καθορίσουν το επίπεδο έκθεσης σε κίνδυνο που αναλαμβάνουν όταν αναλαμβάνουν υποθήκη. Όταν οι δανειολήπτες ζητούν δάνειο για ένα ποσό που είναι στην ή κοντά στην εκτιμώμενη αξία (και ως εκ τούτου έχει υψηλότερο δείκτη LTV), οι δανειστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα λήξης του δανείου Προκαθορισμένο. Αυτό οφείλεται στο ότι υπάρχουν πολύ λίγα ίδια κεφάλαια που έχουν συσσωρευτεί στο ακίνητο. Ως αποτέλεσμα, σε περίπτωση α κατάσχεση, ο δανειστής μπορεί να δυσκολευτεί να πουλήσει το σπίτι για αρκετά για να καλύψει το υπόλοιπο υποθήκης και να αποκομίσει κέρδος από τη συναλλαγή.

Οι κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν τους δείκτες LTV είναι το ποσό της προκαταβολής, η τιμή πώλησης και η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου. Η χαμηλότερη αναλογία LTV επιτυγχάνεται με υψηλότερη προκαταβολή και χαμηλότερη τιμή πώλησης.

Πώς χρησιμοποιείται το LTV από τους Δανειστές

Ο λόγος LTV είναι μόνο ένας παράγοντας για τον προσδιορισμό της επιλεξιμότητας για εξασφάλιση υποθήκης, α δάνειο ιδίων κεφαλαίων, ή α γραμμή πίστωσης. Ωστόσο, μπορεί να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στο επιτόκιο που είναι σε θέση να εξασφαλίσει ένας δανειολήπτης.

Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στους αιτούντες στεγαστικά δάνεια και ιδιώτες το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο όταν ο λόγος LTV τους είναι κάτω ή κάτω από 80%.Ένας υψηλότερος δείκτης LTV δεν αποκλείει τους δανειολήπτες να εγκριθούν για υποθήκη, αν και οι τόκοι του δανείου μπορεί να αυξηθούν καθώς αυξάνεται ο λόγος LTV. Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης με αναλογία LTV 95% μπορεί να εγκριθεί για υποθήκη. Ωστόσο, το επιτόκιο τους ενδέχεται να είναι μια πλήρη ποσοστιαία μονάδα υψηλότερη από το επιτόκιο που δίνεται σε έναν δανειολήπτη με λόγο LTV 75%.

Εάν ο λόγος LTV είναι υψηλότερος από 80%, ενδέχεται να απαιτείται από έναν δανειολήπτη να αγοράσει ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI). Αυτό μπορεί να προσθέσει οπουδήποτε από 0,5% έως 1% στο συνολικό ποσό του δανείου σε ετήσια βάση. Για παράδειγμα, το PMI με ποσοστό 1% σε δάνειο 100.000 δολαρίων θα προσθέσει επιπλέον 1.000 δολάρια στο συνολικό ποσό που καταβάλλεται ετησίως (ή 83,33 δολάρια το μήνα). Απαιτούνται πληρωμές PMI έως ότου ο λόγος LTV είναι 80% ή χαμηλότερος. Ο λόγος LTV θα μειωθεί καθώς πληρώνετε το δάνειό σας και καθώς η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.

Γενικά, όσο χαμηλότερη είναι η αναλογία LTV, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα έγκρισης του δανείου και τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο. Επιπλέον, ως δανειολήπτης, είναι λιγότερο πιθανό να σας ζητηθεί να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI).

Παρόλο που δεν είναι νόμος ότι οι δανειστές απαιτούν αναλογία LTV 80% προκειμένου οι δανειολήπτες να αποφύγουν το πρόσθετο κόστος PMI, είναι πρακτική σχεδόν όλων των δανειστών. Εξαιρέσεις από αυτήν την απαίτηση γίνονται μερικές φορές για δανειολήπτες που έχουν υψηλό εισόδημα, χαμηλότερο χρέος ή διαθέτουν μεγάλο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.

Παράδειγμα LTV

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι που εκτιμάται για $ 100.000. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης είναι πρόθυμος να το πουλήσει για $ 90.000. Εάν κάνετε μια προκαταβολή 10.000 δολαρίων, το δάνειό σας είναι για 80.000 $, το οποίο έχει ως αποτέλεσμα μια αναλογία LTV 80% (δηλαδή, 80.000/100.000). Εάν πρόκειται να αυξήσετε το ποσό της προκαταβολής σας στα 15.000 $, το στεγαστικό σας δάνειο είναι τώρα 75.000 $. Αυτό θα έκανε την αναλογία LTV σας 75% (δηλαδή, 75.000/100.000).

Παραλλαγές στους κανόνες αναλογίας δανείου προς αξία

Διαφορετικοί τύποι δανείων μπορεί να έχουν διαφορετικούς κανόνες όταν πρόκειται για απαιτήσεις αναλογίας LTV.

Δάνεια FHA

Τα δάνεια FHA είναι στεγαστικά δάνεια σχεδιασμένα για δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος. Εκδίδονται από δανειστή εγκεκριμένο από την FHA και ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA). Τα δάνεια FHA απαιτούν χαμηλότερη ελάχιστη προκαταβολή και πιστωτικά αποτελέσματα από πολλά συμβατικά δάνεια. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν έναν αρχικό λόγο LTV έως 96,5%, αλλά απαιτούν ένα ασφάλιστρο στεγαστικής ασφάλισης (MIP) που διαρκεί για όσο διάστημα έχετε αυτό το δάνειο (ανεξάρτητα από το πόσο χαμηλά είναι τελικά ο λόγος LTV).Πολλοί άνθρωποι αποφασίζουν να αναχρηματοδοτήσουν τα δάνεια FHA μόλις η αναλογία LTV τους φτάσει το 80% προκειμένου να εξαλειφθεί η απαίτηση MIP.

Δάνεια VA και USDA

Τα δάνεια VA και USDA - διαθέσιμα σε τρέχοντες και πρώην στρατιωτικούς ή σε αγροτικές περιοχές - δεν απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, παρόλο που ο λόγος LTV μπορεί να φτάσει το 100%. Ωστόσο, τόσο τα δάνεια VA όσο και τα USDA έχουν πρόσθετα τέλη.

Fannie Mae και Freddie Mac

Το HomeReady και το Freddie Mac's Home του Fannie Mae Πιθανά προγράμματα στεγαστικών δανείων για δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος επιτρέπουν λόγο LTV 97%. Ωστόσο, απαιτούν ασφάλιση στεγαστικών δανείων έως ότου η αναλογία πέσει στο 80%.

Για δάνεια FHA, VA και USDA, υπάρχουν διαθέσιμες βελτιωμένες επιλογές αναχρηματοδότησης. Αυτές οι απαιτήσεις απαλλαγής από την αξιολόγηση, ώστε η αναλογία LTV του σπιτιού να μην επηρεάσει το δάνειο. Για δανειολήπτες με αναλογία LTV άνω του 100% - γνωστός και ως "υποβρύχιος" ή "ανάποδος" - της Φάνι Μάι Διατίθενται επίσης η επιλογή αναχρηματοδότησης υψηλού δανείου σε αξία και η ενισχυμένη αναχρηματοδότηση του Freddie Mac επιλογές.

LTV εναντίον Συνδυασμένο LTV (CLTV)

Ενώ ο λόγος LTV εξετάζει τον αντίκτυπο ενός ενιαίου στεγαστικού δανείου κατά την αγορά ενός ακινήτου, το συνδυασμένο δάνειο σε αξία Ο λόγος (CLTV) είναι ο λόγος όλων των εξασφαλισμένων δανείων σε ένα ακίνητο προς την αξία ενός ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει όχι μόνο την κύρια υποθήκη που χρησιμοποιείται στην LTV, αλλά και τυχόν δεύτερες υποθήκες, δάνεια μετοχικού κεφαλαίου ή πιστωτικές γραμμές ή άλλα εμπράγματα βάρη. Οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία CLTV για να καθορίσουν τον κίνδυνο αθέτησης ενός υποψήφιου αγοραστή κατοικίας όταν υπάρχουν περισσότερα από ένα δάνεια χρησιμοποιούνται - για παράδειγμα, εάν θα έχουν δύο ή περισσότερα στεγαστικά δάνεια ή υποθήκη συν δάνειο ιδίων κεφαλαίων κατοικίας ή πιστωτική γραμμή (HELOC). Γενικά, οι δανειστές είναι πρόθυμοι να δανείσουν σε δείκτες CLTV 80% και άνω και σε δανειολήπτες με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα. Οι πρωτογενείς δανειστές τείνουν να είναι πιο γενναιόδωροι με τις απαιτήσεις CLTV, καθώς είναι ένα πιο εμπεριστατωμένο μέτρο.

Ας δούμε λίγο πιο κοντά τη διαφορά. Ο λόγος LTV λαμβάνει υπόψη μόνο το κύριο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων σε ένα σπίτι. Επομένως, εάν το κύριο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων είναι 100.000 $ και η αξία κατοικίας είναι 200.000 $, LTV = 50%.

Εξετάστε, ωστόσο, το παράδειγμα εάν έχει επίσης μια δεύτερη υποθήκη ύψους $ 30,000 και HELOC $ 20,000. Το συνδυασμένο δάνειο σε αξία γίνεται τώρα (100.000 $ + 30.000 $ + 20.000 $ / 200.000 $) = 75%. πολύ υψηλότερη αναλογία.

Αυτές οι συνδυασμένες εκτιμήσεις είναι ιδιαίτερα σημαντικές εάν ο ενυπόθηκος δανειστής αθετήσει και αντισταθεί στον αποκλεισμό.

Μειονεκτήματα του δανείου σε αξία (LTV)

Το κύριο μειονέκτημα των πληροφοριών που παρέχει ένα LTV είναι ότι περιλαμβάνει μόνο την κύρια υποθήκη που έχει ο ιδιοκτήτης σπιτιού οφείλει και δεν περιλαμβάνει στους υπολογισμούς του άλλες υποχρεώσεις του δανειολήπτη, όπως δεύτερη υποθήκη ή ίδια κεφάλαια δάνειο. Επομένως, το CLTV είναι ένα πιο περιεκτικό μέτρο της ικανότητας ενός δανειολήπτη να αποπληρώσει ένα στεγαστικό δάνειο.