Γιατί η κατάρρευση των αποθεμάτων κατοικιών μπορεί να χειροτερέψει

Αύξηση των επιτοκίων σε στεγαστικά δάνεια αποθαρρύνουν τους αγοραστές κατοικιών και αυτό έχει μεταφραστεί σε πτώση των πωλήσεων, των κερδών και των τιμών των μετοχών για τη βιομηχανία κατασκευής κατοικιών, μια σημαντική κινητήρια δύναμη της οικονομικής ανάπτυξης. Mark Zandi, επικεφαλής οικονομολόγος στο Moody's Analytics, είχε να πει αυτό, όπως αναφέρεται από CNBC: "Κάθε σημείο βάσης Η αύξηση των επιτοκίων ήδη επηρεάζει τη στέγαση. Η αύξηση των επιτοκίων το περασμένο έτος επιβαρύνει πλέον ολοένα και περισσότερο τη ζήτηση κατοικιών για μια οικογένεια, ιδιαίτερα αφού οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί τόσο πολύ. Η οικονομική προσιτότητα είναι πλέον ένα ζήτημα για πολλούς πιθανούς ιδιοκτήτες κατοικιών».

Ορισμένες μετοχές στην οικοδομή και σε συναφείς βιομηχανίες βρίσκονται σε α αρκούδας αγοράς των δικών τους, έχοντας βουτήξει κατά 20% ή περισσότερο από τους Υψηλά 52 εβδομάδων. Μεταξύ αυτών είναι η Lennar Corp. (ΛΕΝ), D.R. Horton Inc. (DHI), PulteGroup Inc. (PHM), LGI Homes Inc. (LGIH), Toll Brothers Inc. (

TOL) και προμηθευτής ξυλείας Weyerhaeuser Co. (WY). Ο παρακάτω πίνακας δείχνει πόσο έχουν πέσει αυτές οι μετοχές.

Τα αποθέματα κατοικιών θα μπορούσαν να βουτήξουν ακόμη περισσότερο

Στοκ	Πτώση από υψηλό 52 εβδομάδων
D.R. Χόρτον	(28.9%)
Lennar	(40.0%)
LGI Homes	(51.3%)
PulteGroup	(33.8%)
Toll Brothers	(40.5%)
Weyerhaeuser	(25.8%)

Πηγή: Yahoo Finance, από το κλείσιμο τον Οκτ. 11.

Τι έχει σημασία για τους επενδυτές

Το μέσο ποσοστό επί Στεγαστικά δάνεια κατοικίας με σταθερό επιτόκιο 30 ετών, ένα κλειδί σημείο αναφοράς για το κόστος χρηματοδότησης των αγοραστών κατοικιών, είναι πλέον πάνω από 5% για πρώτη φορά από τον Απρίλιο του 2011, ανά Bankrate.com. Αυτό είναι αυξημένο κατά περισσότερες από 100 μονάδες βάσης (bp) σε σχέση με ένα χρόνο πριν και κατά περισσότερο από 150 bp από το 2016, σύμφωνα με στοιχεία της Mortgage News Daily (MND), όπως αναφέρεται σε άλλη CNBC ιστορία. Όπως είπε στο CNBC ο Μάθιου Γκράχαμ, Διευθύνων Σύμβουλος της MND, «το πέντε τοις εκατό είναι σίγουρα ένα συναισθηματικό επίπεδο, καθώς τρομάζει τους υποψήφιους αγοραστές για το πόσο υψηλά επιτόκια μπορεί να συνεχίσουν να πηγαίνουν». (Για περισσότερα, δείτε επίσης: Γιατί σκάνε οι φυσαλίδες της αγοράς κατοικίας.)

Σε ένα δάνειο 300.000 $, μια αύξηση κατά μία ποσοστιαία μονάδα ή 100 bp στο επιτόκιο προσθέτει 250 $ στο μηνιαίο κόστος. Το πρόσθετο κόστος χρηματοδότησης αποθαρρύνει τους πιθανούς δανειολήπτες και αναγκάζει τους δανειστές να απορρίψουν περισσότερους αιτούντες, δεδομένου ενός υψηλότερου ποσοστού πιθανών εξυπηρέτηση του χρέους στο εισόδημα, σημειώνει το CNBC. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει πόσο άσχημα έχουν καθυστερήσει οι μετοχές οικοδομών στην αγορά ενόψει της αύξησης των επιτοκίων φέτος.

Οι μετοχές κατοικιών έχασαν το ράλι του 2018

ETF ή Index	Κέρδος YTD
SPDR S&P Homebuilders ETF ( XHB)	(20.9%)
S&P Homebuilders Select Industry Index	(21.1%)
Δείκτης S&P 500 (SPX)	2.0%

Πηγές: Yahoo Finance, S&P Dow Jones Indices; έως τον Οκτ. 11 κλείσιμο.

Εκτός από τις μετοχές οικοδομών, ο δείκτης S&P Homebuilders Select Industry Industry περιλαμβάνει δομικά προϊόντα, έπιπλα σπιτιού, οικιακές συσκευές και μετοχές λιανικής πώλησης οικιακών βελτιώσεων. Αρκετά ETF, συμπεριλαμβανομένου του SPDR στον παραπάνω πίνακα, έχουν σχεδιαστεί για να παρακολουθούν αυτόν τον δείκτη και να παρέχουν παρόμοιες συνολικές αποδόσεις.

Η πρόσφατη απαλότητα στην αγορά κατοικίας περιλαμβάνει τις πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών καθώς και αυτές νεόδμητων κατοικιών. Οι πωλήσεις των υφιστάμενων κατοικιών έχουν μειωθεί σε α από έτος σε έτος (YOY) βάση για 7 από τους πρώτους 8 μήνες του 2018, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR). Η διάμεση τιμή πώλησης των υφιστάμενων κατοικιών, εν τω μεταξύ, έχει αυξηθεί κατά περίπου 5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία NAR.

Η Susan Maklari, αναλύτρια της Credit Suisse, δήλωσε στο CNBC ότι η επιβράδυνση στις πωλήσεις κατοικιών είναι πιο εμφανής στο πιο ακριβό άκρο της αγοράς. «Όταν τα ποσοστά αυξάνονται, οι άνθρωποι μπορεί να ανταποκριθούν αγοράζοντας σπίτια που δεν είναι τόσο ακριβά», παρατήρησε ο Ben Herzon, οικονομολόγος της Macroeconomic Advisers, σε παρατηρήσεις στο CNBC. Ωστόσο, τα στοιχεία του NAR για τις πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών δείχνουν ότι αυτά αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερο έχουν απολαύσει το μεγαλύτερο ποσοστιαίες πωλήσεις αυξάνονται σε σχέση με πριν από ένα χρόνο, στο 11,8%, ενώ τα φθηνότερα σπίτια, αυτά με αξία κάτω από 100.000 δολάρια, έχουν δει Πτώση 11,9%.

Ο Maklari ανέφερε ότι η ισχύς της αγοράς κατοικίας ποικίλλει σε περιφερειακό επίπεδο και η περιφερειακή κατανομή των πωλήσεων ανά εταιρείες κατασκευής κατοικιών αντικατοπτρίζει αυτή τη διακύμανση. Περιοχές της χώρας που απολαμβάνουν αύξηση πληθυσμού και απασχόλησης, όπως το Τέξας και αλλού στο νότο, παράγουν ραγδαίες πωλήσεις. Εν τω μεταξύ, οι πολιτείες με υψηλότερο κόστος, όπως η Καλιφόρνια, αντιμετωπίζουν επιβράδυνση στην αύξηση του πληθυσμού και των θέσεων εργασίας, με αποτέλεσμα τη μείωση της αύξησης των πωλήσεων, αν όχι την απόλυτη πτώση των πωλήσεων.

Κοιτάω μπροστά

"Υπάρχουν και άλλοι παράγοντες, εκτός από τα ποσοστά, που επηρεάζουν τη στέγαση - πόσο καλά είναι το εισόδημα, αν οι άνθρωποι έχουν δουλειά", σημείωσε ο οικονομολόγος Ben Herzon. Με το Federal Reserve έχοντας σηματοδοτήσει την πρόθεσή της να συνεχίσει την αύξηση των επιτοκίων, αυξάνοντας έτσι τις πιθανότητες ότι η οικονομική η επέκταση θα σταματήσει και τελικά θα μετατραπεί σε ύφεση, το τραχύ πρόβλημα για τις μετοχές οικοδομών είναι πιθανό να να συνεχίσει. Η Morgan Stanley πιστεύει ότι «η ανάπτυξη έχει κορυφωθεί για τον κύκλο» και ότι ένα χρηματιστήριο διόρθωση γίνεται πιο πιθανό. (Για περισσότερα, δείτε επίσης: Η «πληθωρική» αγορά αντιμετωπίζει δεύτερη αντιστροφή 10% από τον Ιανουάριο.)

Από την άλλη πλευρά, οι ειδικοί που επικαλείται το CNBC έχουν αισιόδοξες προοπτικές. Ο Herzon είπε ότι η εταιρεία του προβλέπει «συνεχή βελτίωση στην αγορά κατοικίας, τουλάχιστον για τα επόμενα δύο χρόνια». Ανέφερε ότι οι αυξήσεις των τιμών των κατοικιών έχουν επιβραδυνθεί, αλλά δεν προβλέπει σημαντική επιβράδυνση στην αγορά κατοικίας Συνολικά. Εν τω μεταξύ, παρά τις πρόσφατες βουτιές τους, η αναλύτρια Susan Maklari της Credit Suisse έχει ξεπερνώ αξιολογήσεις σε Lennar, PulteGroup και D.R. Horton, με βάση τις αισιόδοξες προβλέψεις πωλήσεων. Παρόλα αυτά, πρόσθεσε ότι οι μετοχές οικοδομών υφίστανται μια «συμπίεση» των αποθεμάτων τους εκτίμηση πολλαπλάσια, ακόμη και όταν εκτιμήσεις κερδών αναθεωρούνται προς τα πάνω.