Tasa Interna de Retorno Modificada - Definición MIRR

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)?

La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los desembolsos iniciales se financian al costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, el tradicional tasa interna de rendimiento (TIR) asume el flujo de caja de un proyecto se reinvierten en la propia TIR. El MIRR, por lo tanto, refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad de un proyecto.

Fórmula y cálculo de MIRR

Dadas las variables, la fórmula para MIRR se expresa como:

$\begin{array}{c}\mathrm{METRO.}\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}=\sqrt[\mathrm{norte.}]{\frac{\mathrm{F.}\mathrm{V.}(\text{Flujos de caja positivos.}\times \text{Costo de capital.})}{\mathrm{pag.}\mathrm{V.}(\text{Desembolsos iniciales.}\times \text{Costo de financiamiento.})}}-1.\\ \text{donde:}\\ \mathrm{F.}\mathrm{V.}\mathrm{C.}\mathrm{F.}\left(\mathrm{C.}\right)=\text{el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa.}\\ \mathrm{pag.}\mathrm{V.}\mathrm{C.}\mathrm{F.}\left(\mathrm{F.}\mathrm{C.}\right)=\text{el valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de la empresa.}\\ \mathrm{norte.}=\text{número de períodos.}\end{array}$

\ begin {alineado} & MIRR = \ sqrt [n] {\ frac {FV (\ text {Flujos de efectivo positivos} \ times \ text {Costo de capital})} {PV (\ text {Desembolsos iniciales} \ veces \ text {Costo de financiamiento})}} - 1 \\ & \ textbf {donde:} \\ & FVCF (c) = \ text {el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital para el empresa} \\ & PVCF (fc) = \ text {el valor actual de los flujos de efectivo negativos al costo de financiación de la empresa} \\ & n = \ text {número de períodos} \\ \ end {alineado} ​METROIRR=nortePAGV(Desembolsos iniciales×Costo de financiamiento)FV(Flujos de caja positivos×Costo de capital)​​−1donde:FVCF(C)=el valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital para la empresaPAGVCF(FC)=el valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de la empresanorte=número de periodos​

Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es una tasa de descuento que hace que valor presente neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular igual a cero. Tanto los cálculos de MIRR como de TIR se basan en la fórmula del VPN.

Lo que MIRR puede decirte

El MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. El cálculo es una solución a dos problemas importantes que existen con el popular cálculo de la TIR. El primer problema principal de la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten a la TIR se considera poco práctico en la práctica. Con la MIRR, solo existe una solución para un proyecto dado, y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica.

El MIRR permite a los gerentes de proyecto cambiar la tasa supuesta de crecimiento reinvertido de una etapa a otra en un proyecto. El método más común es ingresar el costo de capital promedio estimado, pero hay flexibilidad para agregar cualquier tasa de reinversión anticipada específica.

La diferencia entre MIRR y IRR

Aunque la métrica de la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es popular entre los gerentes comerciales, tiende a exagerar la rentabilidad de un proyecto y puede conducir a presupuesto de capital errores basados ​​en una estimación demasiado optimista. La tasa interna de retorno modificada (TIRM) compensa esta falla y les da a los gerentes más control sobre la tasa de reinversión asumida del flujo de efectivo futuro.

Un cálculo de la TIR actúa como una tasa de crecimiento compuesto invertida. Tiene que descontar el crecimiento de la inversión inicial además de los flujos de efectivo reinvertidos. Sin embargo, la TIR no muestra una imagen realista de cómo los flujos de efectivo se inyectan realmente en proyectos futuros.

Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten al costo del capital, no a la misma tasa a la que se generaron en primer lugar. La TIR asume que la tasa de crecimiento permanece constante de un proyecto a otro. Es muy fácil exagerar el potencial valor futuro con cifras básicas de TIR.

Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, lo que genera incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.

La diferencia entre MIRR y FMRR

El tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica que se utiliza con mayor frecuencia para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un fideicomiso de inversiones inmobiliarias (REIT). La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) mejora el valor de la tasa interna de rendimiento estándar (TIR) ​​en ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y el efectivo posterior entradas. FMRR va un paso más allá al especificar las salidas de efectivo y las entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como la "tasa segura" y la "tasa de reinversión".

La tasa segura supone que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y se puede retirar cuando sea necesario en un momento de notificación (es decir, dentro de un día de depósito en la cuenta). En este caso, una tasa es "segura" porque los fondos son muy líquido y disponible de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.

La tasa de reinversión incluye una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, pertenece a otra inversión) y, por lo tanto, requiere un mayor riesgo. tasa de descuento.

Limitaciones del uso de MIRR

La primera limitación de MIRR es que requiere que calcule una estimación del costo de capital en para tomar una decisión, un cálculo que puede ser subjetivo y variar en función de los supuestos hecho.

Al igual que con la TIR, la MIRR puede proporcionar información que conduce a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se están considerando varias opciones de inversión a la vez. MIRR en realidad no cuantifica los diversos impactos de diferentes inversiones en términos absolutos; El VPN a menudo proporciona una base teórica más eficaz para seleccionar inversiones que mutuamente excluyentes. También puede no producir resultados óptimos en el caso de racionamiento de capital.

MIRR también puede ser difícil de entender para las personas que no tienen antecedentes financieros. Además, la base teórica de la MIRR también se disputa entre los académicos.

Ejemplo de cómo utilizar MIRR

Un cálculo básico de la TIR es el siguiente. Suponga que un proyecto de dos años con un desembolso inicial de $ 195 y un costo de capital del 12% devolverá $ 121 en el primer año y $ 131 en el segundo año. Para encontrar la TIR del proyecto para que el valor actual neto (VPN) = 0 cuando TIR = 18.66%:

$\mathrm{NORTE.}\mathrm{pag.}\mathrm{V.}=0.=-1.9.5.+\frac{1.2.1.}{(1.+\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.})}+\frac{1.3.1.}{(1.+\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}{)}^{2.}}$nortePAGV=0=−195+(1+IRR)121​+(1+IRR)2131​

Para calcular la TIRM del proyecto, suponga que el positivo flujo de caja se reinvertirá al 12% del costo de capital. Por lo tanto, la valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:

$\$1.2.1.\times 1..1.2.+\$1.3.1.=\$2.6.6..5.2.$$121×1.12+$131=$266.52

A continuación, divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $ 195, y encuentre el rendimiento geométrico para dos períodos. Finalmente, ajuste esta relación para el período de tiempo utilizando la fórmula para MIRR, dado:

$\mathrm{METRO.}\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}={\frac{\$2.6.6..5.2.}{\$1.9.5.}}^{1./2.}-1.=1..1.6.9.1.-1.=1.6..9.1.\%$METROIRR=$195$266.52​1/2−1=1.1691−1=16.91%

En este ejemplo particular, la TIR ofrece una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la MIRR ofrece una evaluación más realista del proyecto.