Definición de hipoteca de capital creciente
¿Qué es una hipoteca de capital en crecimiento (GEM)?
Una hipoteca de capital creciente (GEM) es un tipo de tasa fija hipoteca donde los pagos mensuales aumentan con el tiempo de acuerdo con un cronograma establecido, en lugar de permanecer fijos e iguales durante el plazo del préstamo. La tasa de interés del préstamo no cambia y nunca hay una amortización negativa. En cambio, el primer pago es un pago totalmente amortizable y a medida que el monto del pago aumenta con el tiempo, el monto adicional más allá de lo que sería un pago totalmente amortizable se aplica directamente a la hipoteca restante. principal, acortando la vida del préstamo y aumentando el ahorro general de intereses.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de capital creciente (GEM, por sus siglas en inglés) es una variación de una hipoteca de tasa fija en la que los pagos de capital adicionales están preprogramados y aumentan con el tiempo, a menudo al 5% anual.
- Los pagos adicionales permiten liquidar la hipoteca más rápido y con pagos de intereses totales más bajos.
- La FHA ofrece préstamos GEM a prestatarios que tienen un alto potencial de crecimiento de ganancias que pueden cubrir pagos progresivamente crecientes, donde la FHA asegurará al prestamista contra pérdidas.
Cómo funcionan las hipotecas de capital en crecimiento
Una hipoteca de capital creciente permite efectivamente al prestatario acelerar el pago de su hipoteca de tasa fija programando pagos de capital adicionales que aumentan con el tiempo. Además de cancelar el préstamo anticipadamente, una hipoteca de capital creciente ayuda a acumular equidad de la vivienda más rápido de lo que el prestatario podría aprovechar si fuera necesario. Los pagos de hipotecas con capital de crecimiento generalmente aumentan anualmente, hasta un 5% anual.
Hay una salvedad para este tipo de financiación. Debido a que los montos de pago aumentan anualmente, los salarios de los propietarios (o su capacidad de pago) también deben aumentar para adaptarse a los pagos más grandes.
Una hipoteca de capital creciente no debe confundirse con una hipoteca de pago gradual. A hipoteca de pago graduado también tiene un tasa de interés fija y pagos que aumentan a intervalos establecidos. Sin embargo, una hipoteca de pago gradual también tiene amortización negativa. En otras palabras, a diferencia de una hipoteca de capital en crecimiento, los pagos iniciales de una hipoteca de pago gradual se establecen debajo lo que sería un pago totalmente amortizable (en realidad, se establecen por debajo de lo que sería un pago de intereses solamente). Esto crea una amortización negativa, no un ahorro de intereses.
Otras consideraciones para los GEM
Solicitar una hipoteca de capital creciente puede ser lo mismo que solicitar otros tipos de hipotecas, con requisitos crediticios comparables. Puede haber opciones para pagos iniciales más bajos asociados con este tipo de hipoteca. Algunos prestamistas que ofrecen hipotecas con valor creciente se dirigen a compradores de vivienda por primera vez que, de otro modo, no podrían pagar los costos de compra iniciales.
Además, estos préstamos se ofrecen a prestatarios que podrían no calificar para hipotecas convencionales. El Administración Federal de Vivienda ofrece un programa de hipotecas de capital creciente específicamente para este propósito. Las pautas de la FHA ponen a disposición de los prestatarios con ingresos limitados las hipotecas de capital en crecimiento, pero que también tienen una expectativa razonable de aumentos en sus ganancias.
Cuando dichas hipotecas están aseguradas a través de la FHA, los prestamistas reciben protección en caso de incumplimiento por parte del prestatario. El seguro de la FHA para hipotecas de capital creciente puede cubrir nuevas compras, refinanciamiento y rehabilitación de propiedades. El financiamiento también puede ser para unidades en condominios o acciones en cooperativas de vivienda.