¿Qué son los puntos de descuento?
¿Qué son los puntos de descuento?
Los puntos de descuento son un tipo de interés prepago o tarifa que hipoteca los prestatarios pueden comprar para reducir la cantidad de interés en sus pagos mensuales subsiguientes; de hecho, gastan más por adelantado para pagar menos después. Los puntos de descuento son deducibles de impuestos.
Conclusiones clave
- Los puntos de descuento son una forma de interés prepago que los prestatarios hipotecarios pueden comprar para reducir la tasa de interés en sus pagos mensuales posteriores.
- Los puntos de descuento son una tarifa única, que se paga por adelantado, ya sea en el momento en que se contrata por primera vez una hipoteca o durante un refinanciamiento.
- Cada punto de descuento cuesta generalmente el 1% del préstamo total y reduce la tasa de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de porcentaje.
- Los puntos no siempre tienen que pagarse del bolsillo del comprador; a veces pueden incorporarse al saldo del préstamo o ser pagadas por el vendedor.
- Los puntos de descuento son una buena opción si un prestatario tiene la intención de mantener una hipoteca durante un período prolongado, pero menos útiles si un prestatario tiene la intención de vender su propiedad o refinanciar antes de que venza el préstamo.
Comprensión de los puntos de descuento
Un tipo de puntos hipotecarios, los puntos de descuento son un costo de cierre de la hipoteca por adelantado y único que le da al prestatario acceso a una tasa de interés con descuento durante la vigencia del préstamo. Cada punto de descuento generalmente cuesta el 1% del monto total del préstamo y cada punto reduce la tasa de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de un porcentaje.
Por ejemplo, en un préstamo de $ 200,000, cada punto costaría $ 2,000. Suponiendo que la tasa de interés de la hipoteca es del 4.5% y cada punto reduce la tasa de interés en un 0.25%, comprar dos puntos cuesta $ 4,000 y da como resultado una tasa de interés del 4.0%. Dependiendo de la duración de la hipoteca a esta tasa de interés, esto podría resultar en ahorros significativos con el tiempo. Veamos cómo se desarrollan los pagos de dicho préstamo, asumiendo la clásica hipoteca a 30 años:
| El efecto de pagar puntos en una hipoteca a 30 años de $ 200,000 | |||
|---|---|---|---|
| Sin puntos | 1 punto ($ 2,000) | 2 puntos ($ 4,000) | |
| Tasa de porcentaje anual (APR) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Mensualidad | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Ahorros en pagos mensuales | -- | $29.49 | $58.54 |
| Tiempo de equilibrio para recuperar el costo de puntos | -- | 68 meses | 68 meses |
| Ahorros totales durante la vida útil del préstamo | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Cuanto mayor sea la vida útil de un préstamo, más intereses pagará; así es como funciona el financiamiento en general. Por tanto, los puntos son ideales para tipo de interés fijo, hipoteca a largo plazo (de 20 a 30 años) que probablemente no será refinanciada en el corto plazo.
Cómo pagar los puntos de descuento
Es probable que un prestatario que paga puntos de descuento tenga que cubrir estos costos de su bolsillo. Sin embargo, existen muchos escenarios, particularmente en los mercados inmobiliarios de compradores, en los que un vendedor ofrece pagar hasta una cierta cantidad en dólares del costos de cierre. Si otros costos de cierre, como la tarifa de originación del préstamo y el cargo del seguro de título, no cumplen con este umbral, a menudo el comprador puede agregar puntos de descuento y reducir efectivamente su tasa de interés de forma gratuita.
Reducir la tasa de interés de su hipoteca con puntos de descuento no siempre requiere pagar de su bolsillo, particularmente en un refinanciar situación en la que el prestamista puede transferir puntos de descuento, así como otros costos de cierre, al nuevo saldo del préstamo. Esto evita que el prestatario desembolse más dinero en la mesa de cierre; por supuesto, también reduce su posición patrimonial en su casa.
Porque el Servicio de ingresos internos (IRS) considera que los puntos de descuento son intereses hipotecarios pagados por adelantado, generalmente son deducibles de impuestos durante la vigencia del préstamo. Si ellos y la compra de la vivienda cumplen ciertas condiciones, pueden ser totalmente deducibles para el año en el que fueron pagadas.
¿Puede negociar puntos hipotecarios?
Los puntos definitivamente están abiertos a la negociación. La cantidad de puntos que compra, o incluso si compra alguno, depende de usted. Por lo general, cuando los prestamistas muestran las opciones de hipoteca para las que califica, le mostrarán varias tasas diferentes, incluidas las que puede obtener si compra puntos de descuento.
Estrictamente hablando, no está negociando los puntos en sí, sino una tasa de interés más baja durante la vida útil del préstamo. Los términos de los puntos (el costo de cada punto, cuánto reduce la tasa de porcentaje anual (APR)) son prácticamente fijados por la institución financiera. Pero no están escritos en piedra. Si tienes comprado alrededor (siempre es una buena idea cuando busca hipotecas) y puede mostrarles un mejor trato en otro lugar, es posible que lo igualen, especialmente si tiene un historial crediticio sólido y parece un cliente responsable y deseable.
Aunque ambos son tipos de puntos hipotecarios, no confunda los puntos de descuento con puntos de origen. Los puntos de origen son tarifas que los prestamistas cobran por finalizar una hipoteca, parte de los costos de cierre de la compra de una vivienda. Esencialmente un recargo que no se relaciona con la tasa de interés, los puntos de origen generalmente no son opcionales, negociables o deducibles de impuestos.
¿Debería comprar puntos de descuento?
Para los prestamistas, los puntos de descuento tienen una clara ventaja: reciben efectivo por adelantado, en lugar de tener que esperar dinero en forma de pagos de intereses a lo largo del tiempo. Esto puede mejorar la liquidez.
Los prestatarios también obtienen beneficios de los puntos de descuento; el principal es el menor pago durante la vigencia de su préstamo. Básicamente, está pagando algunos intereses por adelantado, al inicio de su hipoteca, a cambio de una tasa de interés más baja en el futuro. Sin embargo, este beneficio se aplica solo si planea conservar la hipoteca el tiempo suficiente para ahorrar dinero de los pagos de intereses más pequeños.
Por ejemplo, un prestatario que paga $ 4,000 en puntos de descuento para ahorrar $ 80 por mes en cargos por intereses necesita mantener el préstamo durante 50 meses, o cuatro años y dos meses, para cubrir los gastos. Si el prestatario cree que podría vender la propiedad o refinanciar su préstamo antes de que hayan transcurrido 50 meses, deberían considerar reducir lo que pagan en puntos de descuento y tomar una tasa de interés ligeramente más alta.
En general, cuanto más tiempo planee ser propietario de la vivienda, más puntos le ayudarán a ahorrar en intereses durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, al final del día, los beneficios de los puntos de descuento dependen de las matemáticas. Si puede permitirse desembolsar algunos miles más por adelantado, pueden resultar en ahorros de costos significativos a largo plazo, especialmente si la casa requiere renovaciones. O pueden ser un costo innecesario que el prestatario podría haber evitado con una planificación más estructurada.