¿Cómo funcionan las hipotecas de solo interés?

Si desea un pago mensual de su hipoteca que es más bajo de lo que puede obtener con un préstamo a tasa fija, es posible que se sienta atraído por un hipoteca solo con intereses. Si no realiza pagos de capital durante varios años al comienzo del plazo de su préstamo, tendrá un mejor flujo de efectivo mensual.

Pero, ¿qué sucede cuando finaliza el período de solo interés? ¿Quién ofrece estos préstamos? ¿Y cuándo tiene sentido conseguir uno? Aquí hay una breve guía para este tipo de hipoteca.

Cómo se estructuran las hipotecas con intereses únicamente

En su forma más básica, una hipoteca de solo interés es aquella en la que solo realiza pagos de intereses por primera vez. varios años, por lo general cinco o diez, y una vez que finaliza ese período, comienza a pagar tanto el capital como interesar. Si desea realizar pagos de capital durante el período de solo interés, puede hacerlo, pero ese no es un requisito del préstamo.

Por lo general, verá préstamos de solo interés estructurados como 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1

hipotecas de tasa ajustable (Brazos). Los prestamistas dicen que las opciones 7/1 y 10/1 son las más populares entre los prestatarios. Generalmente, el período de interés solamente es igual al período de tasa fija para préstamos de tasa ajustable. Eso significa que si tiene un ARM 10/1, por ejemplo, pagaría intereses solo durante los primeros diez años.

En una ARM solo con intereses, después de que finalice el período introductorio, la tasa de interés se ajustará una vez al año (de ahí proviene el "1") en función de una tasa de interés de referencia, como LIBOR más un margen determinado por el prestamista. La tasa de referencia cambia a medida que cambia el mercado, pero el margen está predeterminado al momento de solicitar el préstamo.

Los topes de tasas limitan los cambios en las tasas de interés. Esto es cierto para todas las ARM, no solo para las ARM de interés exclusivo. El límite de la tasa de interés inicial en ARM 3/1 y ARMS 5/1 suele ser dos, dice Casey Fleming, oficial de préstamos de C2 Financial Corp en San Diego y autor de "The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible. "Eso significa que si su tasa de interés inicial es del tres por ciento, cuando el período de solo interés finalice en el año cuatro o el sexto, su nueva tasa de interés no será superior al cinco por ciento. En ARM de 7/1 y ARM de 10/1, el límite de tarifa inicial suele ser de cinco.

Después de eso, los aumentos de tarifas generalmente se limitan al dos por ciento por año, independientemente del período de introducción de la ARM. Topes de por vida casi siempre están un cinco por ciento por encima de la tasa de interés inicial del préstamo, dice Fleming. Entonces, si su tasa inicial es del tres por ciento, podría aumentar al cinco por ciento en el año ocho, al siete por ciento en el año nueve y alcanzar un máximo del ocho por ciento en el año diez.

Una vez que finaliza el período de solo interés, tendrá que comenzar a reembolsar el capital durante el resto del plazo del préstamo, en un totalmente amortizado base, en prestamista hablar. Los préstamos de solo interés de hoy no tienen pagos globales; por lo general, ni siquiera están permitidos por ley, dice Fleming. Entonces, si el término completo de un ARM 7/1 es de 30 años y el período de solo interés es de siete años, en el año ocho, su pago mensual será recalcularse en función de dos cosas: primero, la nueva tasa de interés y, segundo, el reembolso del principal sobre los 23 restantes años.

Préstamos con tasa de interés fija únicamente

Las hipotecas con tasa de interés fija solamente no son tan comunes. Con un préstamo con tasa de interés fija a 30 años, es posible que pague intereses solo durante diez años y luego pague intereses más capital durante los 20 años restantes. Suponiendo que no haya invertido nada en el capital durante esos primeros diez años, su pago mensual aumentaría sustancialmente en el año. 11, no solo porque comenzaría a reembolsar el capital, sino porque estaría reembolsando el capital en solo 20 años en lugar de 30 años. Dado que no está pagando el principal durante el período de solo interés, cuando la tasa se restablece, su nuevo pago de intereses se basa en el monto total del préstamo. Un préstamo de $ 100,000 con una tasa de interés del 3.5 por ciento costaría solo $ 291.67 por mes durante los primeros diez años, pero $ 579.96 por mes durante los 20 años restantes (casi el doble).

Durante 30 años, el préstamo de $ 100,000 le costaría $ 174,190.80, calculado como ($ 291.67 x 120 pagos) + ($ 579.96 x 240 pagos). Si hubiera obtenido un préstamo de tasa fija a 30 años con la misma tasa de interés del 3.5 por ciento (como se mencionó anteriormente), su costo total durante 30 años sería de $ 161,656.09. Eso es $ 12,534.71 más en intereses sobre el préstamo de solo interés, y ese costo de interés adicional es la razón por la que no desea mantener un préstamo de solo interés durante todo el plazo. Tu actual gastos por intereses será menor, sin embargo, si toma la deducción de impuestos por intereses hipotecarios.

¿Estos tipos de préstamos están ampliamente disponibles?

Dado que tantos prestatarios se metieron en problemas con los préstamos de solo interés durante la burbuja años, los bancos dudan en ofrecer el producto hoy, dice Yael Ishakis, vicepresidente de FM Home Loans en Brooklyn, Nueva York, y autor de "La guía completa para comprar una casa."

Fleming dice que la mayoría son préstamos gigantes de tasa variable con un período fijo de cinco, siete o diez años. Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme. A diferencia de los préstamos conformes, los préstamos no conformes no suelen ser elegibles para venderse a empresas patrocinadas por el gobierno. Fannie Mae y Freddie Mac - los mayores compradores de hipotecas conformes y una de las razones por las que los préstamos conformes están tan ampliamente disponibles.

Cuando Fannie y Freddie compran préstamos de prestamistas hipotecarios, ponen más dinero a disposición de los prestamistas para otorgar préstamos adicionales. Los préstamos no conformes, como los préstamos a intereses, tienen un mercado secundario de hipotecas, por lo que es más difícil encontrar un inversor que quiera comprarlos. Más prestamistas se aferran a estos préstamos y los atienden internamente, lo que significa que tienen menos dinero para hacer préstamos adicionales. Por lo tanto, los préstamos a intereses no están tan ampliamente disponibles. Incluso si un préstamo solo con intereses no es un préstamo gigante, se considera no conforme.

Debido a que los préstamos de solo interés no están tan ampliamente disponibles como, por ejemplo, los préstamos de tasa fija a 30 años, "la mejor manera de encontrar un buen El prestamista es a través de un corredor de confianza con una buena red, porque se necesitarán algunas compras serias para encontrar y comparar ofertas ”, Fleming. dice.

Comparando los costos

“El aumento de la tasa para la función de solo interés varía según el prestamista y el día, pero calcule que pagará al menos una prima del 0,25 por ciento en la tasa de interés”, dice Fleming.

De manera similar, Whitney Fite, presidente de Angel Oak Home Loans en Atlanta, dice que la tasa de una hipoteca de interés solo es aproximadamente 0,125 a 0,375 por ciento más alta que la tasa de un préstamo de tasa fija amortizable o ARM, dependiendo de la informe detallado.

Así es como se verían sus pagos mensuales con un préstamo de $ 100,000 solo con interés en comparación con un préstamo de tasa fija o un ARM con amortización total, cada uno a una tasa típica para ese tipo de préstamo:

• ARM a 7 años, solo intereses, 3,125 por ciento: pago mensual de $ 260,42
• Préstamo convencional a tasa fija a 30 años (no solo intereses), 3.625 por ciento: pago mensual de $ 456.05
• ARM completamente amortizable a 7 años (amortización a 30 años), 2.875 por ciento: pago mensual de $ 414.89

A estas tasas, en el corto plazo, un ARM de solo interés le costará $ 195.63 menos por mes por cada $ 100,000 prestados para el primeros siete años en comparación con un préstamo de tasa fija a 30 años, y $ 154.47 menos por mes en comparación con un 7/1 de amortización total BRAZO.

Es imposible calcular el valor real costo de por vida de un préstamo con tasa de interés ajustable únicamente cuando lo solicita porque no puede saber de antemano a qué tasa de interés se restablecerá cada año. Tampoco hay una manera de calcular el costo, dice Fleming, aunque puede determinar la vida útil tope de tasa de interés y el piso de su contrato. Esto le permitiría calcular el costo mínimo y máximo de por vida y saber que su costo real se ubicaría en algún punto intermedio. "Sin embargo, sería una gama enorme", dice Fleming.

La línea de fondo

Las hipotecas de solo interés pueden ser difíciles de entender, y sus pagos aumentarán sustancialmente una vez que finalice el período de solo interés. Si su préstamo solo con interés es un ARM, sus pagos aumentarán aún más si las tasas de interés aumentan, lo cual es una apuesta segura en el entorno actual de tasas bajas. Estos préstamos son los mejores para prestatarios sofisticados que entienden completamente cómo funcionan y qué riesgos están tomando.