Opciones hipotecarias para propietarios de viviendas submarinas
Los propietarios de viviendas a menudo se encuentran en la posición poco envidiable de deber más en el saldo de sus hipotecas de lo que valen sus casas. Esto es el resultado de una combinación de eventos, muchos de los cuales escapan al control del propietario. La caída de los precios de los bienes raíces, un vecindario en deterioro, malas decisiones de endeudamiento (por ejemplo, pedir prestado más de lo que el prestatario puede pagar o opción hipoteca de tasa ajustable) y el refinanciamiento para sacar capital pueden dejar a los propietarios con una deuda creciente. Cuando el saldo de la hipoteca excede el valor de la propiedad, la posición del propietario se denomina "al revés" o "submarino. "Escapar de esta posición incómoda es complicado y, a menudo, requiere vender la casa por menos del valor del préstamo, pero hay soluciones. Veamos algunas opciones para propietarios de viviendas con Equidad negativa.
Vender en corto una casa con poco capital
Venta corta Es una opción viable si la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el monto hipotecado es pequeña o si el vendedor tiene mucho dinero. Si se puede encontrar un comprador, el propietario puede acudir al cierre con un cheque para liquidar el saldo del préstamo. Si el vendedor no puede pagar el saldo pero debe vender, el vendedor debe comunicarse con el acreedor hipotecario e intentar organizar una venta corta.
Convencer al prestamista para que acepte una venta corta a menudo implica una cantidad considerable de tiempo y papeleo. Además de lograr que el prestamista esté de acuerdo, el propietario debe encontrar un agente de bienes raíces que esté dispuesto a manejar la venta. Si se encuentra un comprador, las complicaciones continúan. El prestamista a menudo gestiona el préstamo en nombre de un inversor. Si el prestamista se siente cómodo con la venta, el prestamista tiene que trabajar con el inversionista que tiene el préstamo para llegar a un acuerdo. Esto puede llevar tiempo. Si la casa está cubierta por seguro hipotecario privado (PMI), la aseguradora también podría estar involucrada en el proceso. La aseguradora ha asegurado la propiedad contra incumplimiento para proteger los intereses del banco, por lo que la aseguradora tiene una participación en el proceso. En general, el plazo para llegar a un acuerdo es largo y el banco tiene pocos incentivos para cooperar.
Juicio hipotecario
Cuando todo está dicho y hecho, el propietario puede terminar debiendo dinero al banco, incluso después de la venta, a marque la diferencia entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y lo que el banco está dispuesto a aceptar. Si cree que este podría ser el caso en su situación, la alternativa podría ser juicio hipotecario. Sin embargo, evalúe esta opción con mucho cuidado; aunque una venta corta no es buena para su calificación crediticia, una ejecución hipotecaria es aún peor.
Además de los desafíos de establecer la venta, la posibilidad de adeudar dinero después de la venta y la probabilidad de que su puntaje crediticio se vea afectado, los impuestos también deben tenerse en cuenta consideración. Desde una perspectiva fiscal, la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo de la hipoteca puede verse como un ingreso. Pagar el impuesto o demostrar que era insolvente y, por lo tanto, exento del impuesto, son elementos que deben ser tratados porque, desde el punto de vista fiscal, una venta corta se considera una condonación de deudas.
Las opciones para evitar las molestias de una venta corta son limitadas. El escenario ideal es seguir viviendo en la vivienda y pagando la hipoteca hasta que el mercado inmobiliario mejore y la casa pueda venderse por un precio que cubra el saldo de la hipoteca. Otras opciones a considerar son contratar a un compañero de cuarto para que lo ayude a pagar las facturas o mudarse a un apartamento y alquilar la casa.
La línea de fondo
La mejor manera de minimizar las probabilidades de encontrarse al revés es sacar la hipoteca más pequeña que pueda encontrar y liquidarla lo más rápido posible. Este esfuerzo comienza comprando una casa que realmente pueda pagar, que podría ser una propiedad dramáticamente diferente a la que siente que pertenece.
Los compradores de vivienda prudentes y prudentes realizan un pago inicial sustancial, lo que les permite evitar tener que comprar seguro hipotecario privado (PMI) y proporcionar suficiente valor líquido de la vivienda para que tengan un colchón si el valor de la vivienda desciende. Además, al contratar una pequeña hipoteca, debería poder hacer pagos adicionales y salir de la carga de la deuda en menos tiempo. Finalmente, hacer pagos adicionales hace que la probabilidad de encontrarse "al revés" en su hipoteca sea mucho menos probable.