Deducción de intereses de su segunda hipoteca

El gobierno federal comprende que las hipotecas de viviendas son la carga financiera más grande que muchos estadounidenses asumirán en su vida. Con el fin de proporcionar un descanso (y presumiblemente para alentar a las personas a participar en el mercado inmobiliario), el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes deducir los intereses pagados por sus hipotecas.

Pero, ¿y si obtienes un segundo ¿hipoteca de la casa? ¿Importa para qué lo usas? ¿Puede deducir los intereses de forma indefinida?

Analizaremos en profundidad las implicaciones fiscales de contratar una segunda hipoteca y le mostraremos cómo realizar el cálculo de la deducción de sus impuestos, así como resaltar varias restricciones y trampas.

Cómo deducir intereses en una segunda vivienda: conceptos básicos

Primero, debe comprender qué constituye una "vivienda calificada" (aquella en la que se aplica una deducción de intereses hipotecarios) y cómo define el IRS "intereses hipotecarios"y" deuda hipotecaria ".

Para empezar, un "hogar calificado" se refiere a su hogar principal donde vive normalmente o un segundo hogar. Las casas móviles, las casas rodantes, los apartamentos y los barcos califican, siempre que tengan "instalaciones para dormir, cocinar y sanitarios", como Publicación 936 del IRS lo pone.

Si tiene tres o más propiedades, solo puede reclamar dos de ellas como, respectivamente, su vivienda principal y secundaria durante un año determinado. Si vende una de las viviendas que estaba reclamando en el transcurso de ese año, puede considerar otra propiedad como su vivienda principal o secundaria durante el resto de ese año.

Si está reclamando deducciones sobre una casa que funciona como otra cosa, como una propiedad de alquiler o una oficina, entran en juego algunas reglas y cálculos matizados, relacionados con el tiempo que ocupa el local. Puede consultar los detalles aquí, pero en términos generales, si alquila una segunda casa, debe vivir allí durante al menos 14 días o más del 10% de la cantidad de tiempo que se alquila durante un año (lo que sea más largo) para poder deducir el interés de la hipoteca sobre eso. (Si no vive allí en absoluto, entonces es un propietario y entra en juego un conjunto de reglas completamente diferente: consulte Deducciones de impuestos para propietarios de propiedades de alquiler).

El interés hipotecario solo se aplica a los intereses pagados por préstamos que utilizan su (s) vivienda (s) como garantía. Esto incluye:

• Primeras hipotecas y segundas hipotecas
• Líneas de crédito
• Préstamos con garantía hipotecaria

El IRS describe tres categorías de deuda hipotecaria. Estos varían según cuándo contrató la deuda y para qué se utilizaron los ingresos:

• Deuda de derechos adquiridos se refiere a hipotecas que fueron garantizadas por su vivienda el 13 de octubre de 1987 o antes (después de lo cual entraron en vigor las normas fiscales vigentes).
• Casa deuda de adquisicionse refiere a hipotecas contratadas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para comprar, construir o mejorar su vivienda (es decir, renovaciones, reparaciones, etc.).
• Deuda o préstamo con garantía hipotecaria se refiere a hipotecas suscritas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para otros fines no relacionados con la residencia, como financiar la matrícula universitaria, un automóvil nuevo, unas vacaciones o casi cualquier otra cosa que no esté relacionada con la compra, construcción o mejora de un casa.

¿Cuánto interés hipotecario se puede deducir?

Eso depende del tipo de deuda que ya tenga y de cuánto más quiera asumir. Si está casado y presenta una declaración conjunta, solo puede deducir intereses sobre $ 1 millón o menos en deuda de adquisición de vivienda y $ 100,000 o menos en deuda con garantía hipotecaria en general. Si es soltero o casado y presenta una declaración por separado, entonces sus límites se convierten en $ 500,000 para la deuda de adquisición de vivienda y $ 50,000 de deuda con garantía hipotecaria, respectivamente.

En otras palabras, si su hipoteca o hipotecas se utilizan para comprar, construir o mejorar su principal y / o segunda vivienda (lo que la convierte en una deuda de adquisición de vivienda) y un total de $ 1 millón, puede deducir todo lo que ha pagado interesar. Por ejemplo, si tiene una tasa de interés del 4% en cada una de las dos hipotecas que juntas suman $ 1 millón, puede deducir todos sus pagos de intereses anuales de $ 40,000.

Sin embargo, si su deuda de adquisición de vivienda es, digamos, $ 2 millones, entonces solo podrá deducir la mitad del interés total que pagó en hipotecas por valor de $ 2 millones en ese año. Si se aplicaran esas mismas tasas de interés del 4%, entonces solo podría deducir $ 40,000 en lugar de los $ 80,000 que presumiblemente pagó en intereses ese año. (Esto es algo a tener en cuenta para cualquiera que intente financiar una propiedad de siete cifras. Ver Jumbo vs. Hipotecas convencionales: en qué se diferencian.)

Aunque este límite no se aplica a las deudas con derechos adquiridos, no podrá realizar deducciones adicionales en nuevas hipotecas si su deuda con derechos adquiridos ya supera el millón de dólares. ¿Qué pasa si solo tiene $ 900,000 en deuda con derechos adquiridos? Entonces, solo podría deducir los intereses por un valor adicional de $ 100,000 en deuda de adquisición de vivienda.

Al menos, esta es la regla general. El IRS proporciona un hoja de cálculo para determinar el interés real deducible de la hipoteca de la vivienda.

Formularios de impuestos para la deducción de intereses de la segunda hipoteca

Siempre que haya pagado al menos $ 600 en intereses hipotecarios, recibirá un aviso de su acreedor hipotecario o prestamista (por lo general, Formulario 1098) unos meses antes de la fecha de presentación de impuestos. Junto con el monto en dólares de sus pagos anuales, esta Declaración de intereses hipotecarios también muestre sus primas de seguro hipotecario pagadas y los puntos deducibles pagados (si compró una casa que año). Una vez que tenga este documento en la mano, lo usará para completar su declaración de impuestos, el formulario 1040, Anexo A (Deducciones detalladas).

Con la deuda de adquisición de vivienda y la deuda sobre el valor neto de la vivienda combinados, técnicamente puede pedir prestado $ 1.1 millones contra su casa. Sin embargo, si tiene una deuda adicional que excede este umbral, es posible que pueda deducir los intereses si esos ingresos se utilizaron para un gasto calificado, como una inversión (también informada en el Anexo A) o una negocio (Anexo C o C-EZ).

Refinanciamiento, puntos y primas

Si refinancia una hipoteca, incluida la segunda, puede reclamar el nuevo préstamo como deuda de adquisición de vivienda hasta el principal del préstamo anterior. Todo lo que esté por encima de eso se tratará como deuda con garantía hipotecaria.

Además, si paga puntos en la nueva hipoteca, puede deducirlos durante la vigencia del préstamo. Suponiendo que refinancia una nueva hipoteca a 30 años, puede deducir 1/30^th de lo que pagó en puntos cada año. Si no ha deducido todos los puntos para cuando venda o refinancia la casa (nuevamente), puede deducir los restantes de una vez en ese año. Presentará la deducción en el Anexo A, formulario 1040, línea 12.

Mientras tu ingreso bruto ajustado no excede los $ 109,000 (o $ 54,500 si está casado y presenta una declaración por separado), también puede deducir algunas o todas las primas de su seguro hipotecario. Esto entraría en su categoría de "deuda de adquisición de vivienda".

La línea de fondo

Las reglas fiscales son complicadas, no se puede negar eso, pero si procede correctamente, las disposiciones podrían ahorrarle miles de dólares al año. Asegúrese de consultar a un profesional de impuestos calificado antes de decidir sacar una segunda hipoteca.