Cómo calcular el capital y el interés

Si es dueño de una casa, probablemente sepa que una parte de lo que le paga al prestamista cada mes se destina al monto original del préstamo, mientras que otra parte se aplica a los intereses. Pero descubrir cómo los bancos realmente los reparten puede parecer confuso.

También puede preguntarse por qué su pago se mantiene notablemente constante, a pesar de que su saldo pendiente sigue disminuyendo. Sin embargo, si comprende el concepto básico de cómo los prestamistas calculan su pago, el proceso es más simple de lo que piensa.

Principal e interés

Cada pago de hipoteca que realiza se compone de dos componentes principales: principal e interés.

El capital es el monto original del préstamo. Suponga que compra una casa de $350,000 y deposita $50,000 en efectivo. Eso significa que está pidiendo prestado $ 300,000 de capital del prestamista, que, por supuesto, quiere que le devuelva ese dinero.

Pero el banco también cobra una tarifa por prestarle esos fondos, que está representada por la parte de interés de su pago. Supongamos que está pagando una hipoteca a 30 años con una tasa de interés anual del 4 %.

Debido a que realiza pagos mensuales, en lugar de anuales, durante todo el año, esa tasa de interés se divide por 12 y se multiplica por el capital pendiente de pago de su préstamo.

En este ejemplo, su primer pago mensual incluiría $1000 de interés ($300 000 x 0,04 tasa de interés anual ÷ 12 meses).

Cómo funciona la amortización

Quizás se esté preguntando, entonces, por qué el pago de su hipoteca, si tiene una préstamo de tasa fija— permanece igual de un mes a otro. En teoría, esa tasa de interés se multiplica por un saldo de capital cada vez menor. Entonces, ¿no debería disminuir su factura mensual con el tiempo?

La razón por la que ese no es el caso es porque los prestamistas usan amortización al calcular su pago, que es una forma de mantener constante su factura mensual. El administrador hipotecario compensa el hecho de que está pagando un cargo de interés más alto en sus primeros años al permitirle hacer un pago menor contra el capital.

Si conecta su precio de compra, su pago inicial, la duración de su préstamo y su APR (vea más sobre esto a continuación en "Tasa de interés vs. APR") en el Calculadora de hipotecas de Investopedia, verá que sus pagos mensuales al prestamista equivaldrían a $1,432.25. (También puede pagar por cosas como seguro hipotecario e impuestos a la propiedad retenidos en fideicomiso, aunque esos no van al prestamista real). Como señalamos anteriormente, $1,000 de su primer pago cubre estrictamente el costo de los intereses. Eso significa que los $ 432.25 restantes están pagando el saldo pendiente o el capital de su préstamo.

Suponiendo que no refinancie, el pago de su préstamo será el mismo 15 años después. Pero a estas alturas ya ha socavado su saldo principal. Ahora debe aproximadamente $193,000 del capital de su préstamo. Cuando multiplique ese saldo por su tasa de interés (0,04 ÷ 12 meses), encontrará que la porción de interés de su pago ahora es de solo $643,43. Pero está pagando una porción mayor de su capital: $786.82.

Durante los últimos años de su hipoteca, está pagando un monto de capital aún mayor cada mes a medida que disminuye el cargo por intereses. Al nivelar sus pagos de esta manera, los prestamistas en realidad hacen que sus pagos sean más manejables. Si pagó la misma cantidad de capital durante el curso del préstamo, tendría que hacer mucho más alto mensualmente pagos justo después de sacar el préstamo, y luego ver esos montos caer en picado al final de la cola reembolso.

Si se pregunta cuánto pagará de capital versus interés a lo largo del tiempo, la Calculadora de hipotecas de Investopedia también muestra el desglose de sus pagos durante la duración de su préstamo.

Hipotecas de tasa ajustable

Si obtiene una hipoteca de tasa fija y solo paga el monto adeudado, su pago mensual total permanecerá igual durante el transcurso de su préstamo. La parte de su pago atribuida a intereses disminuirá gradualmente, a medida que una mayor parte de su pago se asigne al capital. Pero la cantidad total que debe no cambiará.

Sin embargo, no funciona de esa manera para los prestatarios que sacan un hipoteca de tasa ajustable, o ARM. Pagan una tasa de interés determinada durante el período inicial del préstamo. Pero después de un cierto período de tiempo, digamos, un año o cinco años, según el préstamo, la hipoteca se “restablece” a una nueva tasa de interés. A menudo, la tasa inicial se establece por debajo de la tasa de mercado en el momento del préstamo y luego aumenta después del reinicio.

De repente, notará que su pago mensual ha cambiado. Eso se debe a que su capital pendiente se multiplica por una tasa de interés diferente (generalmente más alta).

Tasa de interés vs. ABR

Al recibir una oferta de préstamo, es posible que encuentre un término llamado tasa de porcentaje anual, o APR. La APR y la tasa de interés real que el prestamista le está cobrando son dos cosas separadas, por lo que es importante comprender la distinción.

A diferencia de la tasa de interés, la APR tiene en cuenta el costo anual total de obtener el préstamo, incluidas las tarifas como el seguro hipotecario, puntos de descuento, préstamo tarifas de originación y algo costos de cierre. Promedia el costo total del préstamo durante la duración del préstamo.

Es importante darse cuenta de que su pago mensual se basa en su tasa de interés, no en la tasa de porcentaje anual. Sin embargo, los prestamistas están obligados por ley a revelar la APR en el estimación de préstamo proporcionan después de enviar una solicitud, para que pueda tener una idea más precisa de cuánto está pagando realmente por ese dinero prestado.

Algunos prestamistas pueden cobrarle una tasa de interés más baja, pero cobran tarifas iniciales más altas, por lo que incluir la APR ayuda a proporcionar una comparación más holística de las diferentes ofertas de préstamos. Debido a que la APR incluye tarifas asociadas, es más alta que la tasa de interés real.

La línea de fondo

Es probable que sepa cuánto está pagando al administrador hipotecario cada mes. Pero averiguar cómo se divide ese dinero entre el capital y los intereses puede parecer misterioso. De hecho, calcular cuánto está pagando de interés es tan simple como multiplicar su tasa de interés por su saldo pendiente y dividirlo por 12. Es solo porque los prestamistas ajustan la cantidad acreditada al saldo de su préstamo original que sus pagos se mantienen notablemente constantes a lo largo de los años.