¿Puedo obtener una hipoteca inversa en un apartamento cooperativo?
Mientras hipotecas inversas han estado disponibles para propietarios desde 1961, los préstamos han estado fuera del alcance de cooperativa de vivienda (también conocido como "co-op") residentes. Las hipotecas inversas permiten a los propietarios de viviendas de mayor edad pedir prestado contra sus equidad de la vivienda, pero existen requisitos estrictos tanto para los prestatarios como para las propiedades.
Hasta ahora, los propietarios de viviendas en Nueva York podían obtener hipotecas inversas sobre viviendas o condominios de una, dos, tres y cuatro unidades, pero no cooperativas. Sin embargo, a principios de 2022, la Asamblea del Estado de Nueva York aprobó un proyecto de ley que hace que las cooperativas sean elegibles para hipotecas inversas. La ley entrará en vigencia el 30 de mayo de 2022 y los residentes de Nueva York finalmente podrán obtener hipotecas inversas en apartamentos cooperativos. Así es como funciona.
Conclusiones clave
- Una hipoteca inversa permite a los propietarios de viviendas de 62 años o más aprovechar el valor acumulado de su vivienda sin vender la casa ni realizar pagos mensuales.
- El préstamo no vence hasta que el último prestatario venda la casa, se mude permanentemente o muera.
- Una cooperativa es un tipo de vivienda residencial propiedad de una corporación, donde los residentes son accionistas con derecho a voto de esa corporación.
- A partir del 30 de mayo de 2022, los residentes del estado de Nueva York pueden obtener hipotecas inversas de etiqueta privada en apartamentos cooperativos.
- La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) no permite las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) en cooperativas.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa permite los propietarios de viviendas de 62 años o más aprovechan el valor acumulado de su vivienda sin vender ni hacer pagos mensuales. En cambio, los prestatarios reciben una suma global, pagos mensuales o una línea de crédito de su prestamista (o alguna combinación de los dos últimos).
Estos préstamos pueden proporcionar fondos muy necesarios durante la jubilación para pagar cosas como los gastos básicos de subsistencia, las facturas médicas y las reparaciones del hogar. A diferencia de las hipotecas "forward" tradicionales, no se deben pagar los préstamos hasta que el último prestatario venda la casa, se mude o muera.
Si el titular de una hipoteca inversa no cumple con las obligaciones del préstamo al atrasarse en el pago de impuestos y/o seguros o al no cumplir con mantenimiento, entonces juicio hipotecario puede ser el resultado.
Requisitos del prestatario para hipotecas inversas cooperativas
Según la nueva ley, una hipoteca inversa para una cooperativa se denomina "préstamo de unidad de apartamento cooperativo inverso". Debe tener al menos 62 años (el mismo requisito de edad mínima para la mayoría de las hipotecas inversas) para calificar para la préstamo. Si su unidad cooperativa está en manos de inquilinos en su totalidad o por tenencia conjunta, la persona más joven debe tener 62 años o más. Además, debe:
- Reúnase con un asesor de hipotecas inversas aprobado y complete una evaluación financiera para confirmar que está financieramente calificado para el préstamo
- Viva en la propiedad como su residencia principal
- Obtenga la aprobación de la junta directiva de su cooperativa
Los prestatarios deben certificar anualmente en cada aniversario del préstamo inverso que residen en la unidad cooperativa y que es su residencia principal.
Los prestamistas de hipotecas inversas deben proteger a los prestatarios
A partir del 30 de mayo de 2022, los residentes de cooperativas del estado de Nueva York de 62 años o más pueden solicitar una hipoteca inversa. Sin embargo, la nueva ley impone a los prestamistas de hipotecas inversas la carga de proteger a los prestatarios al exigir que cada prestamista:
- Obtenga $ 100,000 fianza para cubrir las reclamaciones contra el prestamista si no cumple con las obligaciones del prestatario.
- Mantener un capital mínimo de $10 millones (el prestamista puede depender de su empresa matriz para cumplir con los requisitos mínimos de capital).
- Explicar los términos del préstamo de hipoteca inversa y cómo cumplen con la ley del estado de Nueva York y Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) estándares
Bajo la nueva ley, los prestamistas no pueden usar "asegurado por el gobierno" o “anuncio de servicio público” en sus materiales promocionales.
Las normas exigen expresamente que los prestamistas que ofrecen préstamos cooperativos inversos para unidades de apartamentos:
- Divulgar el términos del préstamo y calendario de pagos.
- Aconseje a los solicitantes que consulten con las autoridades correspondientes con respecto a los impuestos del préstamo y planificación patrimonial Consecuencias.
- Describa las características de prepago y refinanciamiento del préstamo.
- Notifique al prestatario la tasa de interés del préstamo y el interés total estimado.
- Mencione los eventos que podrían causar que el prestatario incumpla con el pago del préstamo.
Además, un préstamo de unidad cooperativa inversa es sin recurso, lo que significa que no puede deber más que el valor del certificado de acciones de la unidad cooperativa cuando vence el préstamo.
La nueva ley permite que los prestamistas privados que ofrecen hipotecas inversas en Nueva York proporcionen productos a los propietarios de cooperativas. Hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), asegurado por el Administración Federal de Vivienda (FHA) y ofrecidos por prestamistas aprobados por la FHA, todavía están fuera del alcance de los propietarios de cooperativas.
Opciones de pago de préstamos de hipoteca inversa
Una vez que firma el acuerdo de préstamo de hipoteca inversa, tiene tres días derecho de rescisión para cancelar el préstamo sin adeudar intereses. Después de eso tienes tres principales opciones para recibir el dinero de su hipoteca inversa:
- Pago a Plazo – El prestamista le hace pagos mensuales iguales por un plazo fijo de meses que usted elija.
- Pago de tenencia – El prestamista le hace pagos mensuales iguales hasta que el préstamo se pague por completo o venza y sea pagadero.
- Línea de crédito – Pide prestado algo de dinero ahora y deja algo de crédito disponible para el futuro hasta que se agote la línea de crédito.
Las hipotecas inversas para cooperativas están garantizadas por acciones o membresía en la cooperativa que es la residencia principal del prestatario.
¿Cuándo vence una hipoteca inversa cooperativa?
Si tiene una hipoteca inversa en una cooperativa, el saldo total del préstamo vence si:
- La cooperativa ya no es la residencia principal de al menos uno de los prestatarios del préstamo.
- Se muda debido a una enfermedad física o mental durante al menos 12 meses consecutivos, y la cooperativa no es la residencia principal de al menos otro prestatario.
- No cumple con una (o más) de las obligaciones del préstamo, como pagar las cuotas mensuales de mantenimiento, seguro hipotecario pagos o tasas especiales de evaluación.
¿Pueden las hipotecas inversas tener coprestatarios?
Las hipotecas inversas pueden tener coprestatarios sobre el contrato de préstamo. Cualquier coprestatario en una hipoteca inversa continúa recibiendo los beneficios del préstamo y puede permanecer en la vivienda mientras cumpla con las obligaciones del préstamo.
¿Puedo obtener un HECM en una cooperativa?
Las cooperativas no son elegibles para hipotecas inversas, porque HUD solo asegura hipotecas inversas (ya sea HECM o HECM para la compra) garantizado por bienes inmuebles. La ley federal no ha cambiado, por lo que solo los prestamistas privados ofrecen hipotecas inversas en cooperativas.
La línea de fondo
hipotecas inversas puede proporcionar ingresos complementarios durante la jubilación, que puede ser especialmente importante si tiene un ingreso fijo. Sin embargo, las hipotecas inversas implican varias tarifas, que incluyen tarifas de originación, seguro hipotecario, costos de cierre, interés y tarifas de servicio. Asegúrate de busque y compare los costos de los préstamos disponibles para usted antes de tomar cualquier decisión.