Cómo funciona una opción de arrendamiento y cómo ayuda con el pago inicial de una casa

¿Qué es una opción de alquiler?

Una opción de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opción de comprar la propiedad alquilada durante o al final del período de alquiler. También impide que el propietario ofrezca la propiedad a la venta a otra persona. Cuando expira el plazo, el arrendatario debe ejercer la opción o perderla. Una opción de arrendamiento también se conoce como un arrendamiento con la opción de compra.

Cómo funciona una opción de arrendamiento

Una opción de arrendamiento le da al comprador potencial más flexibilidad que un contrato de arrendamiento con opción a compra estándar, que requiere que el arrendatario compre la casa cuando finaliza el arrendamiento. El precio de la vivienda se acuerda por adelantado entre el comprador (el arrendatario) y el propietario. El precio suele ser el valor actual de mercado de la vivienda, lo que permite al arrendatario comprar la vivienda en el futuro al precio actual.

Para esa opción, el propietario generalmente le cobra al arrendatario una tarifa por adelantado, que podría ser el 1% del precio de venta de la casa. La tarifa se aplica al pago inicial si el arrendatario decide comprar la casa al final del contrato de arrendamiento.

La opción de arrendamiento es especialmente útil para aquellos que podrían estar construyendo su crédito o no tienen lo suficiente ahorrado para el pago inicial. Sin embargo, hay varias características de las opciones de arrendamiento a considerar.

Requisitos para una opción de arrendamiento

Las opciones de arrendamiento vienen con una compensación para los propietarios, ya que pueden perder la oportunidad de vender la propiedad por un precio más alto. A cambio, los inquilinos pagan más por alquilar con una opción de arrendamiento de lo que pagarían de otra manera.

Pagos de alquiler

El propietario cobra una prima además del alquiler mensual estándar por la opción de compra al precio actual cuando finaliza el contrato de arrendamiento. La prima podría ser un porcentaje agregado al alquiler actual, como un recargo del 10% del alquiler mensual estándar para una casa de ese tamaño.

La prima, que a menudo se denomina crédito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la vivienda si el arrendatario ejerce la opción de comprar la vivienda. Sin embargo, el arrendatario pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler estándar si la casa no se compra al final del contrato de arrendamiento.

Algunos propietarios pueden aceptar un pago único en efectivo, a menudo llamado "contraprestación valiosa", que es similar a la prima pagada por una opción en los mercados financieros. Este no es un depósito sobre la compra de la propiedad, lo que significa que no es reembolsable. El monto varía desde una tarifa simbólica hasta el 5% del precio de compra esperado.

Financiamiento bancario con opción de arrendamiento

La buena noticia para los inquilinos es que, por lo general, los bancos permitirán que los fondos totales de la prima por encima de los pagos de alquiler se destinen al pago inicial para la compra de la vivienda. Sin embargo, si el alquiler cobrado fue una tasa de mercado, es posible que el banco no permita que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten con varios bancos para determinar sus políticas con respecto al financiamiento de una hipoteca para una casa con opción de arrendamiento.

El plazo de una opción de arrendamiento

El término de la opción puede ser cualquier período en el que el propietario y el inquilino estén de acuerdo, pero comúnmente es de uno a tres años. El contrato de opción de arrendamiento también estipula el precio de compra de la propiedad al inicio del arrendamiento o cómo se determinará ese precio al final de la opción.

Razones para utilizar una opción de arrendamiento

Hay varias razones por las que el arrendatario y el propietario pueden celebrar una opción de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan los inconvenientes de celebrar el acuerdo.

Por qué los inquilinos entran en una opción de arrendamiento

Un comprador potencial puede tener muchas razones para utilizar una opción de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente desde el principio. Una consideración importante es no tener suficiente dinero o crédito para realizar la compra. El alquiler puede permitir al comprador potencial ahorrar dinero para la compra y, al mismo tiempo, aumentar su crédito mediante pagos regulares y puntuales.

El inquilino tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios actuales. Si el inquilino no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la casa, pero le preocupa que el valor de la vivienda aumente en los próximos años, la opción de arrendamiento es una buena opción. Además, si el arrendatario ama la casa, el distrito escolar o el vecindario, la opción de arrendamiento saca la casa del mercado, lo que permite al arrendatario ahorrar lo suficiente para comprarla cuando finaliza el arrendamiento.

Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, es posible que no quiera comprometerse con ella de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otro lugar, es posible que desee vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O es posible que todavía tengan su antigua propiedad para vender antes de poder comprar la nueva propiedad.

Por último, es posible que la propiedad no califique para ciertos préstamos, incluido un Préstamo VA, debido a reparaciones o actualizaciones necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede realizar esas mejoras para calificar para el préstamo más tarde.

Por qué los propietarios entran en una opción de arrendamiento

El dueño de una propiedad puede celebrar un contrato de opción de arrendamiento porque tuvo problemas para vender la casa por completo. La opción puede hacer que la propiedad sea más atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.

Además, si un propietario está pensando en vender la casa en unos años, la opción de arrendamiento le permite cobrar una prima por encima del mercado actual de alquiler. El peor de los casos es que el arrendatario no compre la casa; el propietario lo coloca en el mercado para venderlo y mantiene los fondos adicionales pagados por encima del alquiler mensual estándar.

También puede haber problemas fiscales involucrados en vender la propiedad directamente ahora en lugar de venderla más tarde. La opción, aunque no es una garantía para vender más tarde, hace que sea más probable que el propietario tenga un comprador listo para ir al final de la opción.

Consideraciones Especiales

El seguro para inquilinos generalmente se requiere para las pertenencias personales del arrendatario. El seguro de inquilino protege contra cualquier pérdida de valor de las pertenencias y muebles de la casa. Además, es importante que se requiera que el propietario también tenga un seguro de propietario en caso de algo sucede durante el plazo del arrendamiento que podría afectar negativamente el valor de la propiedad, como un incendio o daños por agua.

Una contingencia de tasación debe incluirse en el contrato de opción de arrendamiento. En otras palabras, cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el valor de la vivienda podría haber disminuido. Una tasación proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se realice la compra y venta.

Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se pagará al propietario al final de la opción de arrendamiento. Recuerde, el propietario está sacando la casa del mercado y renunciando a cualquier ganancia en el valor de mercado de la casa al entrar en la opción de arrendamiento. El propietario querrá ser compensado adecuadamente por no poder vender la casa a otra persona que estaba dispuesta a comprarla.

Para aquellos que están considerando una opción de arrendamiento o una opción de compra de arrendamiento, idealmente deberían tener un abogado que esté familiarizado con transacciones de opción de arrendamiento para revisar la letra pequeña y asegurarse de que no haya sorpresas cuando el plazo del arrendamiento termina.

Ejemplo de opción de arrendamiento con opción a compra

Suponga que un propietario desea vender su casa, valorada en $ 500 000. La casa tiene un inquilino a largo plazo, que actualmente está ahorrando para comprar su propia casa. Ambas partes podrían probar suerte en el mercado de la vivienda, pero probablemente el propietario tardaría varios meses en encontrar un comprador adecuado y el inquilino en encontrar un vendedor adecuado. Además, vender la casa requeriría que el dueño de la propiedad desocupara a los inquilinos, perdiendo así una fuente de ingresos mensuales.

En cambio, el arrendador podría ofrecer a su inquilino una opción de arrendamiento, proporcionando una transición más fácil para ambas partes. En una opción de arrendamiento típica, el posible comprador-inquilino pagaría un 3-5% adicional del precio de la casa ($ 15,000- $ 25,000) como tarifa de opción, así como una prima adicional a su alquiler mensual. A cambio, tendrían la opción de comprar la casa en dos años, al precio de hoy. Las primas mensuales contribuirían al pago inicial.

Este arreglo beneficia a ambas partes, aunque existe una compensación. El comprador-arrendatario puede fijar un precio favorable en la vivienda, pero si no ejerce la opción de compra, habrá pagado más dinero del que habría pagado por un alquiler normal. Además, también pueden ser responsables de los costos de mantenimiento que normalmente son responsabilidad del propietario. El vendedor-propietario gana más dinero inicialmente, pero pierde la oportunidad de aceptar una oferta más alta.

Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento con opción a compra

¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra para un automóvil?

A coche de alquiler con opción a compra, o coche de alquiler con opción a compra, utiliza un contrato de préstamo similar a una opción de arrendamiento. El inquilino-comprador paga un anticipo, así como pagos semanales. Sin embargo, no hay opción de compra: al final del período de alquiler, el comprador es el propietario absoluto del automóvil. En última instancia, este arreglo cuesta menos que un préstamo de alto riesgo y no requiere una verificación de crédito; sin embargo, es mucho más caro que comprar un automóvil con buen crédito.

¿Cómo se puede encontrar un alquiler con opción a compra?

Según Homelight, una forma de encontrar una vivienda de alquiler con opción a compra es buscar agentes o corredores con un programa de alquiler con opción a compra. También es posible ponerse en contacto directamente con los vendedores; muchos propietarios pueden querer vender su propiedad, sin la molestia de acudir a un agente de bienes raíces. Por último, también es posible encontrar acuerdos de arrendamiento con opción de compra en el mercado de ejecuciones hipotecarias. Un acuerdo de arrendamiento con opción de compra de una casa antes de la ejecución hipotecaria proporcionaría a los propietarios un flujo de ingresos constante y un camino para vender la casa.

¿Cómo se escribe un contrato de arrendamiento con opción a compra?

Hay muchos modelos de contratos de arrendamiento con opción de compra y plantillas disponibles en línea. Sin embargo, debido al tamaño del compromiso financiero, sería conveniente que un abogado revisara su contrato de arrendamiento con opción a compra.

¿Un arrendamiento con opción a compra ayuda a construir su crédito?

Los acuerdos de arrendamiento con opción a compra generalmente no se informan a las agencias de crédito, según Experian, por lo que es poco probable que aparezcan en su informe crediticio. Sin embargo, siempre puede pedirle a su arrendador que informe los pagos de su alquiler, lo que le ayudará a aumentar su puntaje crediticio. Por supuesto, eso se reduce en ambos sentidos: un pago atrasado o atrasado podría terminar reduciendo su crédito.

La línea de fondo

Las opciones de arrendamiento son una forma popular para que los propietarios aseguren un comprador potencial sin tener que poner la propiedad en el mercado. Después de pagar una tarifa por adelantado, el inquilino obtiene el derecho a comprar la casa al final de su arrendamiento, a menudo por un precio preferencial. Este arreglo brinda flexibilidad adicional a los posibles compradores de vivienda, permitiéndoles aumentar sus ahorros y crédito mientras se preparan para comprar una casa.