¿Convertirse en propietario es más problemático de lo que vale?

La propiedad de alquiler residencial es la forma de ganar dinero, o eso dicen algunas personas. En la superficie, parece una apuesta segura; en realidad, suele ser más un dolor de cabeza de lo que vale la pena. Los desafíos comienzan temprano y casi siempre involucran tiempo y dinero. Echemos un vistazo a seis de los más importantes.

Desafío 1: encontrar una propiedad

Se han escrito libros enteros sobre cómo encontrar un buen propiedad de alquiler residencial. Se ha dedicado mucho texto al tema debido a su importancia crítica. Compra un lugar demasiado caro y nunca harás dinero. Pero tratar de conseguir una ganga también puede ser problemático. Comprar un taller de reparación requiere que tenga las habilidades, el tiempo, las herramientas y el dinero en efectivo para realizar las reparaciones y renovaciones necesarias.

Si no tiene prisa, esta puede ser una forma de obtener una ganga en su inversión; Si ya tiene un trabajo de tiempo completo y una familia, cada minuto que dedica a reparar el alquiler es un minuto que no se dedica a una actividad más rentable o placentera. Sin embargo, hoy en día, hay compañías de administración que pueden hacer mucho de este trabajo preliminar, desde ubicar una propiedad hasta rehabilitarla, por usted, por una tarifa, por supuesto.

Desafío 2: preparar la unidad

Obtener casi cualquier parte de bienes raíces en condiciones de alquiler a menudo requiere, como mínimo, alfombra y pintura frescas. Ambos elementos requieren tiempo y dinero. Las pantallas de las ventanas, las manchas de la terraza y el mantenimiento del césped son otras necesidades comunes. Cada vez que un inquilino se va, estos problemas también deben revisarse.

Desafío 3: encontrar inquilinos

Internet proporciona una forma rápida y económica de encontrar posibles inquilinos. Por supuesto, a menudo obtienes lo que pagas. Publicar un anuncio en una publicación de renombre a menudo genera una mejor clase de encuestados. En lugar de que los estudiantes universitarios busquen ahorrar dinero, aumenta sus probabilidades de tener familias y adultos mayores responsables.

Sin embargo, publicar un anuncio durante un mes le quitará un pequeño mordisco a su billetera, y de manera adecuada poner en pantalla sus inquilinos ejecutando un Verificación de crédito y la verificación de antecedentes tomará otro bocado. La inversión vale la pena el tiempo y el dinero, ya que la investigación de antecedentes aumenta sus probabilidades de obtener inquilinos responsables. Los inquilinos responsables pagan su alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad y no requieren que usted participe en los costosos y lentos desalojo proceso.

Desafío 4: Problemas

Incluso los grandes inquilinos y las propiedades de alquiler perfectas conllevan una serie de problemas. Tuberías rotas, desagües rellenos, resortes de puertas de garaje rotos, mascotas y compañeros de cuarto son solo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren su atención completa e inmediata cuando las aguas residuales regresan a su casa o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.

Los malos inquilinos son un desafío aún mayor. Las llamadas diarias y el alquiler retrasado o impago pueden agravar las molestias. El día de la mudanza es otro momento desafiante. Los daños a las paredes, pisos, alfombras y otros componentes de la casa pueden dar lugar a disputas y costosas reparaciones. Dado que cada momento desperdiciado discutiendo es un momento en que la casa está vacía, a menudo es mejor que se apresure y pague las reparaciones usted mismo. Hablando de eso: probablemente necesites contratar un seguro de arrendador—No, tu habitual política del propietario no es suficiente, y ese es otro elemento en la columna de gastos continuos.

Desafío 5: Mantenimiento

El mantenimiento de los principales componentes y comodidades es un artículo con gran etiqueta. Los electrodomésticos nuevos cuestan cientos de dólares; un techo nuevo o un camino de entrada puede costar miles de dólares. Si el alquiler es de $ 500 por mes y el techo es de $ 5,000, puede perder dinero rápidamente. Agregue alfombra, pintura y una estufa nueva, así como inquilinos que no se quedan mucho tiempo, y la propiedad podría perder dinero durante años.

Desafío 6: Tasas de interés

Qué hacer Tasas de interés tiene que ver con algo? Mucho. Cuando las tarifas bajan, a menudo es más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de su (s) unidad (es) podría caer. Reducir el alquiler para seguir siendo competitivo puede obstaculizar realmente su capacidad para hacer dinero.

Cómo se gana el dinero

Con todos los desafíos que deben superarse, ¿puede el pequeño ganar dinero con el alquiler de bienes raíces? Sí, pero requiere un plan. A continuación se destacan cuatro enfoques rentables:

1. Vivir en

Compartir el espacio mediante la compra de un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) suele ser una empresa rentable. Dado que se encuentra en el lugar y planea cuidar la propiedad de todos modos, el dinero extra es un prima. Por supuesto, todos los desafíos aún se aplican, y vivir en el lugar significa que siempre está disponible y estará en estrecho contacto con los inquilinos. Planifique adecuadamente y evalúe cuidadosamente.

2. Ir básico

Alquilar un apartamento andrajoso que no tiene nada agradable comodidades, hacer el menor mantenimiento posible y no mantener las apariencias conduce a ganancias. Si no lo cree, busque viviendas fuera del campus en cualquier ciudad universitaria del país. No suena muy bien, pero una propiedad básica y reducida (sin ventiladores de techo, aire acondicionado, etc.) mantiene el proceso simple.

Cuatro paredes y un piso proporcionan un mínimo de requisitos de mantenimiento y pocas cosas que puedan romperse o dañarse. Atraer inquilinos a través del gobiernosubvencionado Los programas, como la vivienda de la Sección 8, proporcionan ingresos garantizados. El desafío aquí tiende a ser que a cambio de unos pocos dólares en la mano, a menudo obtienes una clase de inquilinos rudos y una propiedad que se desgasta mucho.

3. Participaciones a largo plazo

Muchos inversores inmobiliarios le dirán que básicamente no pagan ni el alquiler ni los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad a precio de ganga, dejar que el alquiler de los inquilinos pague la hipotecay luego vender en 30 años, con suerte aprovechando algún precio apreciación.

Si bien es un enfoque razonable, es probable que las ganancias sean pequeñas y impuesto sobre las ganancias de capital puede ser fuerte (dado tu bajobase de costo). Y aún requiere tiempo y esfuerzo que podría haber sido mejor gastado en otra parte.

4. Ir a tiempo completo

Los propietarios serios adoptan un enfoque serio. Incorporan, compran varios edificios y hacen una parte significativa del trabajo ellos mismos. Es una decisión de estilo de vida que requiere una gran cantidad de tiempo y energía, y una estrategia de compra y venta para maximizar pérdidas fiscales por amortizar y cancelaciones y minimizar los ingresos.

Contratación de un administrador de la propiedad

Un administrador de propiedades puede manejar muchas de las tareas de administrar una propiedad de alquiler. Esto incluye marketing, seleccionar inquilinos, mantenimiento, presupuestación y cobranza de rentas. Puede considerar contratar a un administrador de la propiedad si desea delegar estas tareas, aunque reducirá sus ganancias.

Rol del administrador de la propiedad

Los administradores de propiedades pueden manejar una variedad de roles. Lo que es exactamente, depende de usted negociar con su gerente. Es importante identificar cuál será su función y desarrollar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El administrador de su propiedad solo encontrará inquilinos? ¿O se encargarán del mantenimiento diario y cobrarán el alquiler?

Un administrador de la propiedad puede ser un contratista independiente o un empleado. Debe hablar con su contador fiscal para determinar el enfoque más favorable y para determinar las obligaciones específicas que pueda tener.

También puede contratar una empresa de administración de propiedades; una empresa con la que contrate para que se ocupe directamente de todos los aspectos de la propiedad de alquiler. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si tiene varias propiedades de alquiler.

Seleccionar un administrador de la propiedad

Asegúrate de que administrador de la propiedad a quién está considerando que cumpla con los requisitos de licencia locales y nacionales correspondientes.

Es posible que desee buscar un gerente que tenga experiencia en publicidad, marketing, relaciones con inquilinos, cobranza de alquileres, presupuestos, arrendamientos y mantenimiento. Un buen administrador de propiedades también conocerá las leyes locales y estatales. Como dueño de la propiedad, usted puede ser responsable de los actos de su gerente, por lo que puede ser demandado si su gerente viola las leyes de vivienda justa.

Una vez que decida sobre un administrador de la propiedad y los términos del acuerdo, debe escribir un acuerdo de administración de la propiedad que identifique los deberes del administrador, la compensación y las condiciones de terminación.

La línea de fondo

Se está convirtiendo en un dueño ¿Vale la pena el esfuerzo? Solo tú puedes decidir. Solo asegúrese de mirar antes de saltar y emprender su nuevo esfuerzo con expectativas realistas y un plan de juego sólido.

Si sabe en qué se está metiendo antes de hacerlo, estará mejor preparado para lo que encuentre y será más probable que disfrute de la experiencia.