Definición de hipoteca inversa: ¿cómo funciona?

¿Qué es una hipoteca inversa?

En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario de 62 años o más y con una considerable plusvalía hipotecaria puede pedir prestado contra el valor de su vivienda y recibir fondos como una suma global, un pago mensual fijo o una línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo, del tipo que se usa para comprar una casa, una hipoteca inversa no requiere que el propietario realice ningún pago del préstamo.

En cambio, todo el balance de prestamo vence y es pagadero cuando el prestatario fallece, se muda definitivamente o vende la vivienda. Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuran la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la casa y el prestatario o el patrimonio del prestatario no será responsable de pagar la diferencia si el saldo del préstamo es mayor que el de la vivienda. valor. Una forma de que esto suceda es a través de una caída en el valor de mercado de la vivienda; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.

El efectivo en equidad

Hipotecas inversas puede proporcionar dinero en efectivo muy necesario para las personas mayores cuyo patrimonio neto está principalmente vinculado al valor de su casa. Por otro lado, estos préstamos pueden ser costosos y complejos, además de estar sujetos a estafas. Este artículo le enseñará cómo funcionan las hipotecas inversas y cómo protegerse de las trampas, para que pueda tomar una decisión informada sobre si dicho préstamo podría ser adecuado para usted o tus padres.

Según la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Revertidas, los propietarios de viviendas de 62 años o más tenían $ 7.14 billones en valor neto de la vivienda en el primer trimestre de 2019. El número marca un máximo histórico desde que comenzó la medición en 2000, lo que subraya la gran fuente de riqueza sobre el valor líquido de la vivienda para los adultos en edad de jubilación. Equidad de la vivienda solo es riqueza utilizable si vende y reduce el tamaño o pide prestado contra ese capital. Y ahí es donde entran en juego las hipotecas inversas, especialmente para los jubilados con ingresos limitados y pocos otros activos.

Cómo funciona una hipoteca inversa

Con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice los pagos al prestamista, el prestamista realiza los pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos (explicaremos las opciones en la siguiente sección) y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se transfiere al saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de propiedad. Durante la vigencia del préstamo, la deuda del propietario aumenta y el valor líquido de la vivienda disminuye.

Al igual que con una hipoteca a plazo, la vivienda es la garantía para una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, las ganancias de la venta de la casa van al prestamista para reembolsar el capital, los intereses, el seguro hipotecario y las tarifas de la hipoteca inversa. Cualquier producto de venta más allá de lo que se pidió prestado irá al propietario (si aún vive) o al patrimonio del propietario (si el propietario ha fallecido). En algunos casos, los herederos pueden optar por cancelar la hipoteca para poder quedarse con la casa.

El producto de la hipoteca inversa no está sujeto a impuestos. Si bien pueden parecer ingresos para el propietario de la vivienda, el IRS considera que el dinero es un anticipo de préstamo.

Tipos de hipotecas inversas

Existen tres tipos de hipoteca inversa. La más común es la hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda o HECM. El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que ofrecen los prestamistas sobre valores de vivienda por debajo de $ 765,600 y es el tipo que es más probable que obtenga, de modo que ese es el tipo que se discutirá en este artículo. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa propietaria.

Cuando contrata una hipoteca inversa, puede optar por recibir los ingresos de una de las seis formas siguientes:

1. Suma global: Obtenga todos los ingresos a la vez cuando cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
2. Pagos mensuales iguales (anualidad): Mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como plan de tenencia.
3. Pagos a plazo: El prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años.
4. Línea de crédito: El dinero está disponible para que el propietario lo pida prestado según sea necesario. El dueño de casa sólo paga intereses sobre los montos realmente tomados en préstamo de la línea de crédito.
5. Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: El prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la casa como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en algún momento, puede acceder a la línea de crédito.
6. Pagos a plazo más una línea de crédito: El prestador le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado de elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.

También es posible utilizar una hipoteca inversa llamada “HECM para comprar ”para comprar una casa diferente a la que vive actualmente.

En cualquier caso, por lo general necesitará al menos el 50% del valor líquido, basado en el valor actual de su casa, no en lo que pagó por ella, para calificar para una hipoteca inversa. Los estándares varían según el prestamista.

¿Se beneficiaría de uno?

Una hipoteca inversa puede sonar muy parecido a un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria. De hecho, al igual que uno de estos préstamos, una hipoteca inversa puede proporcionar una Suma global o una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario según la cantidad de su casa que haya pagado y el valor de mercado de su casa. Pero a diferencia de un préstamo o una línea de crédito con garantía hipotecaria, no es necesario que tenga ingresos o un buen crédito para calificar, y no realizará ningún pago del préstamo mientras ocupe la casa como su residencia principal.

Una hipoteca inversa es la única forma de acceder al valor líquido de la vivienda sin vender la vivienda a personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no puede calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o un refinanciamiento debido a un flujo de efectivo limitado o un crédito deficiente.

Si no califica para ninguno de estos préstamos, ¿qué opciones quedan para usar garantía hipotecaria para financiar su jubilación? Podría vender y reducir el tamaño, o podría vender su casa a sus hijos o nietos para mantenerla en la familia, tal vez incluso convertirse en su inquilino si desea seguir viviendo en la casa.

Pros y contras

Una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca revertida puede ser una buena manera de obtener efectivo cuando el valor acumulado de su vivienda es su mayor activo y no tiene otra forma de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de vida. Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su casa siempre que se mantenga al día con los impuestos a la propiedad. mantenimiento y seguro y no necesita mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida para obtener más de un año.

Sin embargo, obtener una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital ha acumulado en intereses y tarifas de préstamos, que analizaremos a continuación. También significa que probablemente no podrá pasar su hogar a sus herederos. Si una hipoteca inversa no le brinda una solución a largo plazo a sus problemas financieros, solo una a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio.

¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive con usted? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá ningún derecho a seguir viviendo en la casa después de su fallecimiento.

Otro problema con el que se encuentran algunos prestatarios con las hipotecas inversas es sobrevivir a los ingresos de la hipoteca. Si elige un plan de pago que no le proporciona un ingreso de por vida, como un plan de suma global o plazo, o si contrata un línea de crédito y utilizarlo todo, es posible que no le quede dinero cuando lo necesite.

Reglas que rigen estas hipotecas

Si es propietario de una casa, condominio o casa adosada, o una casa prefabricada construida a partir del 15 de junio de 1976, puede ser elegible para una hipoteca inversa. Según las reglas de la Administración Federal de Vivienda (FHA), los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas, ya que técnicamente no son propietarios de la propiedad inmobiliaria en la que viven, sino acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal prohíbe además las hipotecas inversas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.

Si bien las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntaje crediticio, aún tienen reglas sobre quién califica. Debe tener al menos 62 años y debe ser dueño de su casa libre y limpia o tener una cantidad sustancial de capital (al menos el 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa inicial, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamos e intereses. El gobierno federal limita la cantidad que los prestamistas pueden cobrar por estos artículos.

Los prestamistas no pueden perseguir a los prestatarios ni a sus herederos si resulta que la casa está bajo el agua cuando llega el momento de venderla. También deben permitir que los herederos decidan varios meses si desean reembolsar la hipoteca inversa o permitir que el prestamista venda la casa para cancelar el préstamo.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requiere que todos los posibles prestatarios de hipotecas inversas completen una sesión de asesoramiento aprobada por HUD. Esta sesión de asesoramiento, que generalmente cuesta alrededor de $ 125, debe tomar al menos 90 minutos y debe cubra los pros y los contras de contratar una hipoteca revertida dadas sus características financieras y personales únicas circunstancias.Debe explicar cómo una hipoteca inversa podría afectar su elegibilidad para Medicaid y la Seguridad de Ingreso Suplementario. El consejero también debe repasar las diferentes formas en que puede recibir las ganancias.

Sus responsabilidades bajo las reglas de hipoteca inversa son mantenerse al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios y mantener la casa en buen estado. Y si deja de vivir en la casa durante más de un año, incluso si es porque está viviendo a largo plazo centro de atención médica por razones médicas: tendrá que reembolsar el préstamo, que generalmente se logra vendiendo el casa.

Tarifas involucradas

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguros para hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios ni a sus herederos que paguen si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, las primas de seguros proporcionan un conjunto de fondos que los prestamistas pueden utilizar para no perder dinero cuando esto sucede suceder.

Un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a cuánto sacaban los prestatarios en el primer año, y los propietarios que sacaban más, porque tenían que pagar una hipoteca existente, pagaban la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa de 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la casa, por lo que por cada $ 100,000 en valor de tasación, usted paga $ 2,000. Eso es $ 6,000 en una casa de $ 300,000.

Todos prestatarios También debe pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0,5% (antes 1,25%) del monto prestado. Este cambio ahorra a los prestatarios $ 750 al año por cada $ 100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando una mayor parte del valor líquido del propietario a lo largo del tiempo. proporcionar una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentar la posibilidad de poder pasar la casa a herederos. 

Prestamistas de hipotecas inversas

Para obtener una hipoteca inversa, no puede simplemente acudir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado y solo algunos prestamistas las ofrecen. Algunos de los nombres más importantes en préstamos de hipotecas inversas incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.

Es una buena idea solicitar una hipoteca inversa con varias empresas para ver cuál tiene las tasas y tarifas más bajas. A pesar de que las hipotecas inversas están reguladas por el gobierno federal, todavía hay margen de maniobra en lo que puede cobrar cada prestamista.

Tasas de interés

Solo la hipoteca inversa de suma global, que le brinda todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que está pidiendo dinero prestado durante muchos años, no todos a la vez, y Tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tasa variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).

Además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si LIBOR es 2.5% y el margen del prestamista es 2%, la tasa de interés de su hipoteca inversa será 4.5%. A partir de enero 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre el 1,5% y el 2,5%. Los intereses se acumulan durante la vigencia de la hipoteca inversa y su puntaje crediticio no afecta su tasa de hipoteca inversa ni su capacidad para calificar.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para HECM, la cantidad que puede pedir prestada se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el menor entre el valor de tasación de su casa o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es $ 765,600 a partir de Ene. 1, 2020.

Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, ni nada cercano a ella. Parte del valor líquido de su vivienda debe utilizarse para pagar los gastos del préstamo, incluidas las primas de la hipoteca y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:

• Los fondos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayores serán los ingresos del préstamo.
• Cuanto menor sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
• Cuanto mayor sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.
• Una evaluación financiera sólida de la hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios de viviendas en su nombre.

La cantidad que realmente puede pedir prestada se basa en lo que se denomina límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio fue de $ 211,468 y el reclamo máximo promedio El monto fue de $ 412,038. El límite de capital inicial promedio del prestatario es aproximadamente el 58% del reclamo máximo Monto.

El gobierno redujo el límite de capital inicial en octubre de 2017, lo que dificulta que los propietarios, especialmente los más jóvenes, califiquen para una hipoteca inversa. Por el lado positivo, el cambio ayuda a los prestatarios a preservar una mayor parte de su capital. El gobierno redujo el límite por la misma razón por la que cambió las primas de seguros: porque el déficit del fondo de seguro hipotecario casi se había duplicado durante el último año fiscal. Este es el fondo que paga a los prestamistas y protege a los contribuyentes de las pérdidas de las hipotecas inversas.

Para complicar aún más las cosas, no puede pedir prestados todos sus límites de capital inicial durante el primer año cuando elige una suma global o una línea de crédito. En cambio, puede pedir prestado hasta un 60% o más si está utilizando el dinero para pagar su hipoteca a plazo. Y si elige una suma global, la cantidad que recibe por adelantado es todo lo que obtendrá. Si elige la línea de crédito, su línea de crédito crecerá con el tiempo, pero solo si tiene fondos no utilizados en su línea.

Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos

Ambos cónyuges deben dar su consentimiento para el préstamo, pero no es necesario que ambos sean prestatarios y este arreglo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa, pero solo uno de los cónyuges se nombra como prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la vivienda si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa debe reembolsarse cuando el prestatario fallece y, por lo general, se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere quedarse con la casa, el préstamo hipotecario deberá reembolsarse por otros medios, posiblemente mediante un refinanciamiento costoso.

Solo uno de los cónyuges puede ser un prestatario si solo uno de los cónyuges tiene el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges tendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa de modo que cuando el primer cónyuge muere, el otro sigue teniendo acceso al producto de la hipoteca inversa y puede seguir viviendo en la casa hasta que muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o asilo de ancianos durante un año o más.

Evitar las estafas de hipotecas inversas

Con un producto tan potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener deficiencias cognitivas o estar buscando desesperadamente una salvación financiera, abundan las estafas. Los proveedores sin escrúpulos y los contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que se les pague. El proveedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo de calidad prometido; podrían simplemente robar el dinero del propietario.

Los familiares, cuidadores y asesores financieros también se han aprovechado de las personas mayores al usar un poder para hipotecar la vivienda en reversa y luego robar la ingresos, o convenciéndolos de que compren un producto financiero, como una anualidad o un seguro de vida completo, que la persona mayor solo puede pagar al obtener una hipoteca. Es probable que esta transacción sea únicamente en el mejor interés del llamado asesor financiero. Estas son solo algunas de las estafas de hipotecas inversas que pueden hacer tropezar a los propietarios involuntarios.

Haga esto para evitar una ejecución hipotecaria

Otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. A pesar de que el prestatario no es responsable de realizar ningún pago de la hipoteca y, por lo tanto, no puede incurrir en mora, una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones. No cumplir con estas condiciones permite al prestamista ejecutar la hipoteca.

Como prestatario de una hipoteca inversa, debe vivir en la casa y mantenerla. Si la casa se deteriora, no valdrá el valor justo de mercado cuando sea el momento de venderla y el prestamista no podrá recuperar el monto total que le ha otorgado al prestatario. Las hipotecas inversas también deben mantenerse al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Una vez más, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en la vivienda. Si no paga los impuestos a la propiedad, la autoridad fiscal local puede confiscar la casa. Si no tiene seguro para propietarios de vivienda y hay un incendio en la casa, la garantía del prestamista está dañada.

La línea de fondo

Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas de edad avanzada que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en obtener una hipoteca inversa se tomará el tiempo para aprender a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esa manera, ningún prestamista sin escrúpulos o estafador depredador podrá aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada. incluso si consiguen un asesor de hipotecas revertidas de mala calidad y el préstamo no traerá sorpresas desagradables.

Incluso cuando una hipoteca inversa es emitida por los prestamistas más respetables, sigue siendo un producto complicado. Los prestatarios deben tomarse el tiempo para informarse sobre este tema para asegurarse de que están tomando la mejor decisión sobre cómo utilizar el valor neto de su vivienda.