Korrigeeritud toimingute vahendid - AFFO definitsioon
Mis on operatsioonide korrigeeritud rahalised vahendid - AFFO?
Tegevusest korrigeeritud vahendid (AFFO) viitab finantstulemuste mõõtmisele, mida kasutatakse peamiselt analüüsimisel kinnisvarainvesteeringud (REIT). Kuigi REIT -i AFFO on erinevate arvutusmeetodite all, on see üldiselt usaldusfondiga võrdne raha operatsioonidest (FFO) koos korrigeerimistega, mis on tehtud korduvate kapitalikulutuste jaoks, mida kasutatakse REIT -i alusvara kvaliteedi säilitamiseks. Arvutamisel võetakse arvesse üldtunnustatud raamatupidamispõhimõtteid, üüri, liisingukulusid ja muid olulisi tegureid.
võtmevõtted
- Tegevusest korrigeeritud vahendid (AFFO) on finantsmõõt, mida kasutatakse kinnisvarainvesteeringute (REIT) väärtuse hindamiseks.
- AFFO põhineb operatsioonide vahenditel (FFO), kuid seda peetakse eelistatumaks, kuna see võtab kulusid arvesse, hinnates seega täpsemalt REITi praeguseid väärtusi ja maksevõimet dividendid.
- Kuigi ühtegi ametlikku meedet ei eksisteeri, on AFFO valem sama, mis AFFO = FFO + üüri tõstmine - kapitalikulud - tavapärased hooldussummad.
Operatsioonide kohandatud vahendite mõistmine - AFFO
Sõltumata sellest, kuidas tööstusharu spetsialistid otsustavad korrigeeritud vahendeid operatsioonidest arvutada (AFFO), peetakse seda aktsionäride jaoks järelejäänud rahavoo täpsemaks näitajaks kui lihtsat FFO -d. Kuigi FFO -d kasutatakse tavaliselt, ei arvesta see maha kapitalikulutused nõutav olemasoleva kinnisvaraportfelli säilitamiseks, seega ei mõõda see päris tegelikku rahavoogu. Professionaalsed analüütikud eelistavad AFFO -d, kuna see võtab arvesse REIT -i lisakulusid ja ka täiendavaid sissetulekuallikaid, näiteks üüri tõstmist. Seega näeb see hindamisel ette täpsema baasarvu praegused väärtused ja paremini ennustada REITi tulevast maksevõimet dividendid. See on mitte-GAAP-i meede.
Korrigeeritud vahendite arvutamine operatsioonidest - AFFO
Enne AFFO arvutamist peab analüütik kõigepealt kindlaks määrama REITi vahendid operatsioonidest (FFO). FFO mõõdab rahavoogu kindlaksmääratud tegevuste loendist. FFO kajastab REITi liisingu- ja omandamistegevuse mõju ning intressikulusid. FFO võtab arvesse REITi netotulu, sealhulgas amortisatsioon ja amortisatsioon, kuid see välistab kapitalikasum kinnisvara müügist. Põhjused, miks neid kasumeid ei arvestata, on see, et need on ühekordsed sündmused ega avalda üldjuhul pikaajalist mõju REITi tulevasele tulupotentsiaalile.
FFO valem on järgmine:
FFO = puhaskasum + amortisatsioon + amortisatsioon - kapitali kasvutulu kinnisvara müügist
Kui FFO on määratud, saab AFFO arvutada. Kuigi üht ametlikku valemit pole, oleksid AFFO arvutused tavaliselt midagi sellist:
AFFO = FFO + üüri suurendamine - kapitalikulud - tavapärased hooldussummad
Aktsiate hindamisel kasutatavad traditsioonilised mõõdikud, nagu aktsiakasum (EPS) ja hinna ja kasumi suhe (P/E), ei ole REIT-i väärtuse hindamisel usaldusväärsed.
Näide operatsioonide korrigeeritud vahenditest -
AFFO arvutamine
Oletame AFFO arvutamise näitena järgmist: REIT -il oli viimase aruandeperioodi puhaskasum 2 miljonit dollarit. Selle ajaga teenis ta ühe oma kinnisvara müügist 400 000 dollarit ja teise müügist 100 000 dollarit. See teatas 35 000 dollari amortisatsioonist ja 50 000 dollarist amortisatsioonist. Perioodi jooksul oli netorent 40 000 dollarit; kapitalikulutused olid 75 000 dollarit ja korraline hooldus 30 000 dollarit.
Selle teabe põhjal saab FFO arvutada järgmiselt:
FFO = 2 000 000 dollarit + 35 000 dollarit + 50 000 dollarit - (400 000–100 000 dollarit) = 1 785 000 dollarit.
Selle põhjal arvutatakse AFFO järgmiselt:
AFFO = FFO + 40 000–75 000–30 000 dollarit = 1 785 000–65 000 dollarit = 1 720 000 dollarit.