Opcos: mida peate teadma

Mis on Opco?

Opco on lühend "tegutsevast ettevõttest", mida tavaliselt kasutatakse põhitegevuses osaleva ettevõtte kirjeldamisel opco/propco tehing, mis on kõige tavalisem kinnisvarainvesteeringute eraldamise struktuur (REIT).

Kinnisvarafirma (propco) säilitab kogu kinnisvara ja sellega seotud võlgade omandiõiguse, samal ajal kui opco tegeleb igapäevaselt operatsioone ja juhtimist, pakkudes opco eeliseid, mis on seotud krediidireitingu ja rahastamisega võimalusi.

Kuidas Opco töötab?

Tegutseva ettevõtte/kinnisvarafirma ("opco/propco") tehing on ärikokkulepe, milles a 

tütarettevõte äriühing (st kinnisvaraettevõte) omab kõiki tulu teenivaid kinnisvara, samas kui põhiettevõte (tegutsev ettevõte) juhib toiminguid ilma otsese omandita. Opco/propco tehingud võimaldavad mõlemal ettevõttel kõik rahastamise ja krediidireitinguga seotud küsimused eraldiseisvana hoida, parandades seega iga üksuse finantsseisundit.

Opco/propco tehingute strateegias on ettevõtted jagatud vähemalt üheks tegutsevaks ettevõtteks ja üheks kinnisvarafirmaks. Kuigi kinnisvarafirmale kuulub kogu vara, sealhulgas kinnisvara või muu vara, mis on tulude tekitamisega seotud opco on see, kes kasutab vara tootmiseks müük.

Opco/propco strateegia võimaldab ettevõtetel säilitada teatud elemente, nimelt võlga ja seega võla teenindamise kohustused, krediidireitingud ja sellega seotud küsimused - välja arvatud äritegevuse raamatupidamisarvestuses ettevõte. Tavaliselt annab see ettevõttele märkimisväärseid rahalisi eeliseid ja sääste. Kui tegutsev ettevõte loob REIT -i kõigi oma kinnisvaraomanike jaoks, saab ta vältida kõigi tulude jaotamise topeltmaksustamist. Kui krediiditurud muutuvad kitsamaks või kui kinnisvara väärtus langeb, ei ole opco/propco tehingute strateegiad nii praktilised ega ole paljudel juhtudel isegi teostatavad.

Opco näide

Kasiino ettevõtted, mis sageli toimivad teatud mõttes meelelahutus- või abinõuna REITS, võivad kaaluda opco/propco ümberkorraldamist, et luua aktsionäridele väärtust ja lihtsustada tegevust. Selle mudeliks on Penn National Gaming Inc. 2013. aasta ümberkorraldamine, kus kasiinoettevõte sai USA sisetuluteenistuselt (IRS) loa maksuvaba spinoff oma omadustest uude REITi.

Penn National Gaming eraldas seega REITi mängu- ja vabaajaomadused, andes kogu kinnisvara omandiõiguse vastloodud REITile. Pärast selle eraldamise lõpuleviimist andsid mängu- ja vaba aja kinnisvara kinnisvara tagasi Penn National Gamingile, kes neid haldas.

Penn National Gaming'i REIT -is kehtivad erieeskirjad ei lase propco'l maksta föderaalset tulumaksu opolt saadud üüride eest. Penn National Gamingu REIT -il on ka oluliselt madalam intressimäär kui mänguettevõttel. Lisaks, kuna Penn National Gaming kõrvaldas kõik kinnisvaraga seotud otsesed võlad, andes omandiõiguse oma REITile, on opco kergendatud bilanss võimaldab kasiinoettevõttel laenata tegevuseks vajalikke rahalisi vahendeid ning ka oma tegevust edasi arendada ja laiendada kasiinod.

REOC ja REIT

Kinnisvara haldavate ettevõtete vahel on funktsionaalseid ja strateegilisi erinevusi (REOCid) ja REITid. Paljud REIT -id keskenduvad oma investeerimis- ja portfellistrateegiale rahavoo loomiseks nende valduses olevate kinnisvarade rendi või rendilepingute kaudu. REITi investeeringud ehitusprojekti ja omandamised võivad olla suunatud kinnisvara üüritulu teenimisele. See netotulu läheb peamiselt investoritele väljastatavatele väljamaksetele.

Kinnisvara haldav ettevõte võib rahastada uut ehitust ja müüa kinnisvara tagasi. Ettevõte võiks ka kinnisvara osta, hoone renoveerida ja seejärel kinnisvara kasumi saamiseks edasi müüa. REOC võiks samuti olla fondivalitseja, kes jälgib kinnisvara.

Kinnisvara haldava ettevõtte teenitud tulu saab suures osas reinvesteerida sellistesse projektidesse nagu omandamine, renoveerimine ja uus ehitamine. See võimaldab REOCil täita oma portfelli suhteliselt kiiresti võimalike pikaajaliste väljavaadetega. Seda saab vastandada määrustega, mis nõuavad, et REIT -d jagaksid suurema osa oma netotulust aktsionäridele dividendidena. REOC -iga võib kaasneda suurem kasvuväljavaade, kuid need ei pruugi toota nii palju vahetuid tulusid kui REIT -id.