Kolmikvõrgu rent (NNN)

Mis on kolmikvõrgu rent?

Kolmikvõrgu rent (triple-Net või NNN) on a rentimine kokkulepe kinnisvara kohta, millega üürnik või üürnik lubab tasuda kõik vara kulud, sealhulgas kinnisvaramaksud, hoonekindlustus ja hooldus. Need maksed lisanduvad üüri- ja kommunaalteenuste tasudele ning tavaliselt maksavad kõik maksed üürileandja, kui puudub kolme-, kahe- või ühekordne rendileping.

Kolmikvõrgu rendilepingute mõistmine

Kui kinnisvaraomanik rendib hoone ettevõttele kolmekordse rendilepingu alusel, vastutab üürnik hoone tasumise eest kinnisvaramaksud, hoonekindlustus ning mis tahes hooldus- või remondikulud, mida hoone võib rendilepingu ajaks nõuda. Kuna üürnik katab need kulud, mis muidu oleksid kinnisvaraomaniku kanda, kolmekordse rendilepinguga nõutav üür on üldjuhul madalam kui tavalise rendilepingu puhul nõutav üür kokkulepe. Kapitaliseerimismäära, mida kasutatakse rendisumma arvutamiseks, määrab üürniku krediidivõime.

Ärikinnisvara puhul a netorent on üürileping, mille puhul üürnik on kohustatud tasuma osa või kõik kinnisvara maksudest, tasudest ja hoolduskuludest. Ühekordse rendilepingu kohaselt peavad üürnikud lisaks üürile maksma ka kinnisvaramaksu ning kahekordne rendileping hõlmab tavaliselt varakindlustust.

Kahekordne netoliising

Kahekordne võrk (NN) üürilepingud on populaarsed ka ärikinnisvara osas. Sellise üürilepingu korral maksab üürnik kolme kohustuse asemel kaks: lisaks üürile kinnisvaramaksud ja kindlustusmaksed. Pinna üür, mis tuleb tasuda ruumi enda eest, on üldjuhul madalam lisakulude tõttu, mida üürnik peab kandma. Kõik ülalpidamiskulud jäävad seevastu üürileandja kanda, kes maksab nende eest otse.

Üksik võrk (N) rendilepingud pole nii levinud. Siin kannab üürileandja minimaalse riski üle üürnikule, kes maksab ainult kinnisvaramaksud.

Erilised kaalutlused

Kolmekordsed renditud kinnisvaraobjektid on muutunud populaarseks investeerimisvahendiks investoritele, kes otsivad suhteliselt madala riskiga püsivat sissetulekut. Kolmekordsed rendilepingud on tavaliselt kolme või enama kõrgekvaliteedilise ärikinnisvaraga kinnisvaraportfell, mille üürib täielikult üks üürnik ja millel on olemasolev rahavoog. Äripindade hulka võivad kuuluda büroohooned, kaubanduskeskused, tööstuspargid või eraldiseisvad hooned, mida haldavad pangad, apteegid või restoraniketid. Tüüpiline rendiperiood on 10 kuni 15 aastat, sisseehitatud lepingulise üüri suurenemisega.

Investorite eelised hõlmavad pikaajalist stabiilset tulu koos võimalusega alusvara kapitali kallineda. Investorid saavad investeerida kvaliteetsesse kinnisvarasse, muretsemata haldustegevuse, sealhulgas vabade kohtade, üürnike parandamise kulude või liisingutasude pärast. Kui alusvara müüakse, saavad investorid investeerida oma kapitali teise kolmekordse rendiga investeeringusse ilma makse tasumata 1031 maksu edasi lükatud vahetada.

Kolmekordse rendilepinguga investeerimispakkumiste investorid peavad olema akrediteeritud vähemalt 1 dollari suuruse netoväärtusega miljonit eurot, välja arvatud nende esmase elukoha väärtus või 200 000 dollarit sissetulekut (300 000 dollarit ühiselt viilijad). Väiksemad investorid võivad osaleda kolmekordse rendilepinguga kinnisvaras, investeerides sellesse kinnisvarainvesteeringud (REIT), mis keskenduvad oma portfellides sellistele omadustele.

Korduma kippuvad küsimused

Kas kolmikvõrgu rentimine on hea idee?

Nii üürnikele kui ka üürileandjatele võib kolmekordne rendileping anda mõningaid eeliseid. Üürnikul on oma struktuuriga rohkem vabadust; nad saavad kohandada oma ruumi brändi ühtsemaks muutmiseks ilma ostukapitali investeerimata. Teine eelis on see, et need liisingud kipuvad olema üsna paindlikud: maksutõusude ülempiirid, kindlustuste suurendamine jne. Üürileandja jaoks võivad kolmekordsed rendilepingud olla usaldusväärne sissetulekuallikas ja neil on väga vähe üldkulusid. Üürileandja ei pea samuti aktiivselt osalema kinnisvara haldamises.

Kas ma pean muretsema nende kohustuste tasumise pärast, mida ma üürin?

Ilmselt mitte. Netorendit kasutatakse kõige sagedamini aastal ärikinnisvara ja mitte elamute jaoks. Elamu üürnikelt võidakse nõuda osa või kõigi kommunaalmaksete tasumist ning neid julgustatakse sageli ostma oma üürniku kindlustus. Elamu üürileandja maksaks aga tavaliselt vara- ja vastutuskindlustuse ning kinnisvaramaksud.

Kas saate kolmekordse rendilepingu üle läbirääkimisi pidada?

Kolmekordse rendilepingu korral lasuvad peaaegu kõik kohustused üürnikul. Üürnik on kohustatud tasuma üüri, samuti kõik kinnisvara omamisega seotud üldkulud: maksud, kindlustus, tegevuskulud, kommunaalkulud jne. Selle tulemusel võib baasüürisummast saada läbirääkimiste võtmetähtsus. Kuna üürnik võtab üürileandja üldkulude riski, võib neil olla võimalik läbirääkimised soodsama baasüürisumma üle. Samuti võivad üürnikud mõnel juhul läbi rääkida, milliste remondikulude ja/või kommunaalteenuste aspektide eest üürileandja vastutab.

Kuidas arvutada kolmekordne rendileping?

Kolmekordse rendilepingu summa arvutamiseks on erinevaid viise. Mõnikord liidavad üürileandjad hoone kõik kinnisvaramaksud, kindlustus-, hooldus- ja üldkulud ning jagavad selle kokku 12 -ga. See arv on igakuine kulu. Seda protsessi lihtsustatakse, kui hoonet rendib ainult üks üürnik. Igakuine üürisumma arvutatakse tavaliselt ruutmeetri kohta.

Mille eest vastutab üürileandja kolmekordse rendilepingu korral?

Üürnik vastutab enamiku kolmekordse rendilepinguga ärikinnisvaraga seotud kulude eest. Üürileandja võib aga vastutada katuse ja konstruktsiooni ning mõnikord ka parkla eest.