Kinnisvarainvesteeringute usaldus (REIT) Definitsioon

Mis on kinnisvarainvesteeringute usaldus (REIT)?

Kinnisvarainvesteeringute usaldusfond (REIT) on ettevõte, mis omab, haldab või rahastab tulu teenivat kinnisvara. Investeerimisfondide järgi koostatud REIT -id koondavad paljude investorite kapitali. See võimaldab üksikutel investoritel teenida dividende kinnisvarainvesteeringutest - ilma, et nad peaksid ise kinnisvara ostma, haldama või rahastama.

Kuidas REIT -id toimivad

Kongress kehtestas REIT -id 1960. aastal sigariaktsiisi pikendamise muudatusena. See säte võimaldab investoritel osta kommertsaktsiaid 

kinnisvaraportfellid- midagi, mis oli varem kättesaadav ainult jõukatele inimestele ja suurte finantsvahendajate kaudu.

REIT -portfelli atribuudid võivad hõlmata korterikomplekse, andmekeskusi, tervishoiuasutusi, hotelle ja infrastruktuuri kiudkaablite, kärgtornide ja energiatorustike kujul-büroohooned, jaekaubanduskeskused, isemajandamine, metsamaterjal ja laod.

Üldiselt on REIT -id spetsialiseerunud kindlale kinnisvarasektorile. Siiski võivad mitmekesised ja eriotstarbelised REIT -id oma portfellides hoida erinevat tüüpi kinnisvara, näiteks REIT -i, mis koosneb nii kontori- kui ka jaemüügiomadustest.

Paljud REIT -id on avalikult kaubeldavad suurematel väärtpaberibörsidel ning investorid saavad neid osta ja müüa nagu aktsiaid kogu kauplemissessiooni vältel.Need REITid kauplevad tavaliselt märkimisväärse mahu all ja neid peetakse väga likviidseteks instrumentideks.

Mis kvalifitseerub REITiks?

Enamikul REIT -idel on lihtne ärimudel: REIT rendib pinda ja kogub kinnisvara üüri, seejärel jagab selle tulu aktsionäridele dividendidena. Hüpoteeklaenud ei oma kinnisvara, vaid rahastavad kinnisvara. Need REITid teenivad tulu oma investeeringute intressidest.

To kvalifitseeruda REIT -iks, peab ettevõte järgima teatavaid sisetuluseadustiku (IRC) sätteid. Need nõuded hõlmavad peamiselt tulu teeniva kinnisvara omamist pikaajaliselt ja tulude jaotamist aktsionäridele. Täpsemalt peab ettevõte REIT -i saamiseks kvalifitseeruma järgmistele nõuetele:

• Investeerige vähemalt 75% koguvarast kinnisvarasse, sularahasse või USA riigikassasse
• Saage vähemalt 75% brutotulust üüridest, kinnisvara rahastavate hüpoteekide intressidest või kinnisvara müügist
• Makske igal aastal aktsionäride dividendidena vähemalt 90% maksustatavast tulust
• Olge ettevõte, kes on ettevõttena maksustatav
• Juhib direktorite nõukogu või usaldusisikud
• Pärast esimese tegutsemisaasta omamist on vähemalt 100 aktsionäri 
• Omama mitte rohkem kui 50% oma aktsiatest viis või vähem isikut

REITide tüübid

REIT -sid on kolme tüüpi:

• Aktsiareitingud. Enamik REIT-sid on omakapitali REIT-id, mis omavad ja haldavad tulu tootvat kinnisvara. Tulud tekivad peamiselt üüri kaudu (mitte kinnisvara edasimüümisega).
• Hüpoteeklaenud. Hüpoteeklaenud laenavad kinnisvaraomanikele ja -operaatoritele raha kas otse hüpoteeklaenude ja laenude kaudu või kaudselt hüpoteegiga tagatud väärtpaberid. Nende tulu teenib peamiselt puhas intressimarginaal- vahe hüpoteeklaenudelt teenitud intresside ja nende laenude rahastamiskulude vahel. See mudel muudab need potentsiaalselt tundlikuks intressitõusude suhtes.
• Hübriidsed REIT -id. Need REIT -id kasutavad nii omakapitali kui ka hüpoteeklaenude investeerimisstrateegiaid. 

REITi tüüp	Osalused
Omakapital	Omab ja haldab sissetulekut tootvat kinnisvara
Hüpoteek	Hoiab hüpoteeke kinnisvarale
Hübriid	Omab kinnisvara ja hoiab hüpoteeke

REIT -sid saab veelgi liigitada selle alusel, kuidas nende aktsiaid ostetakse ja hoitakse:

• Avalikult kaubeldavad REITid. Avalikult kaubeldavate REIT -de aktsiad on noteeritud riiklikul väärtpaberibörsil, kus neid ostavad ja müüvad üksikud investorid. Neid reguleerib USA väärtpaberite ja börsikomisjon (SEC).
• Avalikud kauplemata REITid. Need REIT -id on samuti registreeritud SEC -is, kuid ei kauple riiklikel väärtpaberibörsidel. Seetõttu on need vähem likviidsed kui avalikult kaubeldavad REIT -id. Siiski kipuvad need olema stabiilsemad, kuna nad ei allu turu kõikumistele.
• Privaatsed REITid. Neid REIT -sid ei ole SEC -s registreeritud ega kaubelda riiklikel väärtpaberibörsidel. Üldiselt saab erasektori REIT -e müüa ainult institutsionaalsetele investoritele.

Kuidas investeerida REIT -idesse

Saate investeerida ka avalikult kaubeldavatesse REIT -idesse REIT investeerimisfondid ja REIT börsil kaubeldavad fondid (ETF)-ostes maakleri kaudu aktsiaid. Kauplemata REIT-i aktsiaid saate osta maakleri või finantsnõustaja kaudu, kes osaleb mittekaubeldavas REIT-i pakkumises.

Üha suuremasse hulka kuuluvad ka REITid kindlaksmääratud hüvitisega ja kindlaksmääratud sissemaksega investeerimiskavad. Vastavalt andmetele omab hinnanguliselt 87 miljonit USA investorit REIT -e oma pensionisäästude ja muude investeerimisfondide kaudu Nareit, Washingtonis asuv REIT uurimisfirma.

USA-s on rohkem kui 225 avalikult kaubeldavat REIT-i, mis tähendab, et enne ostmise üle otsustamist peate tegema mõned kodutööd.Võtke kindlasti arvesse REITi juhtimismeeskonda ja tulemusi ning uurige, kuidas neid hüvitatakse. Kui see on tulemuspõhine hüvitis, on tõenäoline, et nad teevad kõvasti tööd, et valida õiged investeeringud ja valida parimad strateegiad.

Loomulikult on hea vaadata ka numbreid, näiteks aktsiakasumi eeldatav kasv ja praegune dividenditootlus. Eriti kasulik näitaja on REIT raha operatsioonidest (FFO), mis arvutatakse, lisades tuludele amortisatsiooni ja lahutades seejärel kõik müügitulud.

REIT -idesse investeerimise plussid ja miinused

REIT-id võivad investeerimisportfellis mängida olulist rolli, kuna need võivad pakkuda tugevat ja stabiilset iga-aastast dividendi ning potentsiaali pikaajaliseks kapitali kallinemiseks. REIT kogutootlus on viimase 20 aasta jooksul edestanud S&P 500 indeksit, teisi indekseid ja inflatsioonimäära.Nagu kõigi investeeringute puhul, on ka REIT -il oma eelised ja puudused.

Positiivne on see, et REIT -sid on lihtne osta ja müüa, kuna enamik kaupleb avalikel börsidel - see funktsioon leevendab mõningaid kinnisvara traditsioonilisi puudusi. Tulemuslikkuse mõttes pakuvad REIT-d atraktiivset riskiga korrigeeritud tulu ja stabiilset rahavoogu. Samuti võib kinnisvara olemasolu olla portfelli jaoks hea, kuna see pakub hajutamist ja dividendipõhist tulu-ning dividendid on sageli suuremad kui teiste investeeringutega saate.

Negatiivse poole pealt ei paku REIT -d kapitali kallinemise osas palju. Oma struktuuri osana peavad nad 90% sissetulekutest investoritele tagasi maksma.Seega saab ainult 10% maksustatavast tulust reinvesteerida REIT -i, et osta uusi osalusi. Muud negatiivsed küljed on see, et REIT -i dividende maksustatakse tavapärase tuluna ning mõnel REIT -il on kõrged haldus- ja tehingutasud.

REIT Pettus

Väärtpaberite ja börside komisjon (SEC) soovitab investoritel olla ettevaatlik kõigi suhtes, kes üritavad müüa REIT -e, mis pole SEC -s registreeritud. See soovitab, et "saate kontrollida nii avalikult kaubeldavate kui ka mittekaubeldavate REITide registreerimist SECi EDGAR -süsteem. Samuti saate EDGARi abil vaadata läbi REITi aasta- ja kvartaliaruanded ning kõik pakutavad prospektid. "

Samuti on hea vaadata REITi soovitavat maaklerit või investeerimisnõustajat. SEC -il on tasuta otsingutööriist mis võimaldab teil otsida, kas investeerimisspetsialist on litsentseeritud ja registreeritud.

Reitimaailma näide REITist

Teine kaalutlus REITide valimisel on vaadata kinnisvaraturu tuliseid sektoreid. Milliseid õitsvaid majandussektoreid saab üldiselt kinnisvara kaudu kasutada? Näiteks tervishoid on USA üks kiiremini kasvavaid tööstusharusid, eriti meditsiinihoonete, ambulatoorsete hoolduskeskuste, vanurite hooldusasutuste ja pensionikogukondade kasvu osas.

Mitu REITi keskendub sellele sektorile. Healthpeak Properties - varem HCP - on üks näide. 22. juuli 2020 seisuga oli selle turuväärtus ligi 14,4 miljardit USA dollarit ja iga päev kaubeldi umbes 5 miljoni aktsiaga.Selle portfell keskendub kolmele põhivara klassile: bioteaduste rajatised, meditsiinikabinetid ja eakate elamud.