Laenu ja väärtuse (LTV) suhte määratlus ja valem

Mis on laenu ja väärtuse suhe (LTV)?

Laenu ja väärtuse suhe (LTV) on laenuriski hinnang, mida finantseerimisasutused ja teised laenuandjad enne hüpoteegi kinnitamist uurivad. Tavaliselt loetakse kõrge LTV suhtarvuga laenuhindamist kõrgema riskiga laenuks. Seega, kui hüpoteek kinnitatakse, on laenul kõrgem intressimäär.

Lisaks võib kõrge LTV suhtega laen nõuda laenuvõtjalt ostmist hüpoteegi kindlustus laenuandja riski kompenseerimiseks. Seda tüüpi kindlustust nimetatakse eralaenukindlustuseks (PMI).

Võtmekohad

Laenu ja väärtuse suhe (LTV) on hüpoteeklaenude puhul sageli kasutatav suhe, et määrata kindlaks sissemakse tegemiseks vajalik summa ja kas laenuandja annab laenuvõtjale laenu.
Enamik laenuandjaid pakub hüpoteegi- ja kodukapitali taotlejatele madalaimat võimalikku intressimäära, kui laenu ja väärtuse suhe on 80%või alla selle.
Fannie Mae HomeReady ja Freddie Mac's Home Võimalikud hüpoteekprogrammid madala sissetulekuga laenuvõtjatele lubada LTV suhtarvu 97% (sissemakse 3%), kuid nõuda hüpoteekkindlustust, kuni see suhe langeb 80%.

instagram viewer

Laenu ja väärtuse suhte (LTV) mõistmine

Huvitatud koduostjad saavad hõlpsalt arvutada kodu LTV suhte. See on valem:

$\begin{matrix} L. T. V. r. a. t. i. o. = \frac{M. A.}{A. P. V.} \\ kus: \\ M. A. = Hüpoteegi summa. \\ A. P. V. = Hinnatud kinnisvara väärtus. \end{matrix}$ LTVratio=APVMAkus:MA=Hüpoteegi summaAPV=Hinnatud kinnisvara väärtus

LTV suhe arvutatakse, jagades laenatud summa hinnatud vara väärtus, väljendatuna protsentides. Näiteks kui ostate kodu, mille väärtus on 100 000 dollarit, ja teenite 10 000 dollarit sissemakse, laenate 90 000 dollarit. Selle tulemuseks on LTV suhe 90% (st 90 000/100 000).

LTV suhte määramine on hüpoteegi kriitiline komponent kindlustusleping. Seda võib kasutada protsessis kodu ostmine, refinantseerimine praegune hüpoteek uuele laenule või laenamine kogunenud vastu omakapital kinnistu piires.

Laenuandjad hindavad LTV suhet, et määrata kindlaks riskipositsioon, mida nad võtavad hüpoteegi sõlmimisel. Kui laenuvõtjad taotlevad laenu summas, mis on hinnangulises väärtuses või selle lähedal (ja seetõttu on selle LTV suhe suurem), mõistavad laenuandjad, et on suurem võimalus laenu saada vaikimisi. Seda seetõttu, et kinnisvarasse on kogunenud väga vähe omakapitali. Selle tulemusena, kui a sulgemine, võib laenuandjal olla raske kodu piisavalt müüa, et katta hüpoteeklaenude jääk ja saada siiski tehingust kasumit.

Peamised LTV suhteid mõjutavad tegurid on sissemakse summa, müügihind ja kinnisvara hinnatud väärtus. Madalaim LTV suhe saavutatakse suurema sissemakse ja madalama müügihinnaga.

Kuidas laenuandjad kasutavad LTV -d?

LTV suhe on vaid üks tegur hüpoteegi tagamise abikõlblikkuse määramisel, a kodukapitalilaenvõi a krediidiliin. Siiski võib see mängida olulist rolli intressimääras, mida laenuvõtja suudab tagada.

Enamik laenuandjaid pakub hüpoteegi ja kodukapitali taotlejatele madalaimat võimalikku intressimäära, kui nende LTV suhe on 80%või alla selle.Kõrgem LTV suhe ei välista laenuvõtjate kinnitamist hüpoteeklaenu saamiseks, kuigi intressid võivad laenuintressi kasvades tõusta. Näiteks võidakse hüpoteegi saamiseks heaks kiita laenuvõtja, kelle LTV suhe on 95%. Nende intressimäär võib aga olla protsendipunkti võrra kõrgem kui laenuvõtjale antud intressimäär, mille LTV suhe on 75%.

Kui LTV suhe on suurem kui 80%, võib laenuvõtja olla kohustatud ostma eralaenukindlustus (PMI). See võib suurendada laenu kogusummat igal aastal 0,5% kuni 1%. Näiteks lisab 100 000 dollari suuruse laenu intressimääraga 1% PMI aastas makstud kogusummale täiendavalt 1000 dollarit (või 83,33 dollarit kuus). PMI -maksed on vajalikud, kuni LTV suhe on 80% või madalam. LTV suhe väheneb, kui maksate laenu ja teie kodu väärtus aja jooksul suureneb.

Üldiselt, mida madalam on LTV suhe, seda suurem on tõenäosus, et laen kinnitatakse ja seda madalam on tõenäoliselt intressimäär. Lisaks on laenuvõtjana vähem tõenäoline, et peate ostma erasektori hüpoteeklaenukindlustuse (PMI).

Kuigi see ei ole seadus, et laenuandjad nõuavad 80% LTV suhet, et laenuvõtjad saaksid vältida PMI lisakulusid, on see peaaegu kõigi laenuandjate tava. Sellest nõudest tehakse mõnikord erandeid laenuvõtjatele, kellel on suur sissetulek, väiksem võlg või suur investeerimisportfell.

LTV näide

Oletame näiteks, et ostate kodu, mille hind on 100 000 dollarit. Omanik on aga nõus selle müüma 90 000 dollari eest. Kui teete 10 000 dollari suuruse sissemakse, on teie laen 80 000 dollarit, mille tulemuseks on LTV suhe 80% (st 80 000/100 000). Kui suurendate oma sissemakse summat 15 000 dollarini, on teie hüpoteeklaen nüüd 75 000 dollarit. See muudaks teie LTV suhte 75% (st 75 000/100 000).

Laenu ja väärtuse suhte reeglite variatsioonid

Erinevatel laenuliikidel võivad LTV suhte nõuete osas olla erinevad reeglid.

FHA laenud

FHA laenud on hüpoteegid, mis on mõeldud madala ja keskmise sissetulekuga laenuvõtjatele. Neid väljastab FHA poolt heaks kiidetud laenuandja ja need kindlustavad Föderaalne eluasemeamet (FHA). FHA laenud nõuavad madalamat sissemakse ja krediidiskoori kui paljud tavalised laenud. FHA laenud võimaldavad esialgset LTV suhet kuni 96,5%, kuid need nõuavad a hüpoteegi kindlustusmakse (MIP) mis kestab seni, kuni teil on see laen (ükskõik kui madalaks LTV suhe lõpuks kaob).Paljud inimesed otsustavad refinantseerida oma FHA laenud, kui nende LTV suhe jõuab 80% -ni, et kõrvaldada minimaalse impordi miinimumnõue.

VA ja USDA laenud

VA ja USDA laenud - saadaval praegustele ja endistele sõjaväelastele või maapiirkondades - ei nõua erasektori hüpoteekkindlustust, kuigi LTV suhe võib ulatuda 100%-ni. Kuid nii VA kui ka USDA laenudel on lisatasud.

Fannie Mae ja Freddie Mac

Fannie Mae HomeReady ja Freddie Mac's Home Võimalikud hüpoteekprogrammid madala sissetulekuga laenuvõtjatele võimaldavad LTV suhet 97%. Nad nõuavad aga hüpoteeklaenu kindlustust, kuni see suhe langeb 80%-ni.

FHA, VA ja USDA laenude jaoks on saadaval sujuvamad refinantseerimisvõimalused. Need loobuvad hindamisnõuetest, nii et kodu LTV suhe ei mõjuta laenu. Laenuvõtjatele, kelle LTV suhe on üle 100% - tuntud ka kui "veealune" või "tagurpidi" - Fannie Mae Saadaval on ka kõrge laenuväärtuse refinantseerimisvõimalus ja Freddie Maci täiustatud abi. võimalusi.

LTV vs. Kombineeritud LTV (CLTV)

Kui LTV suhe vaatab kinnisvara ostmisel ühe hüpoteeklaenu mõju, siis kombineeritud laenu väärtus (CLTV) suhe on kinnisvara tagatisega laenude ja kinnisvara väärtuse suhe. See hõlmab mitte ainult LTV -s kasutatavat esmast hüpoteeki, vaid ka kõiki teisi hüpoteeke, eluasemelaene või krediidilimiite või muid pandiõigusi. Laenuandjad kasutavad võimaliku koduostja maksejõuetusriski kindlaksmääramiseks CLTV suhtarvu, kui seda on rohkem kui üks laen kasutatakse - näiteks kui neil on kaks või enam hüpoteeki või hüpoteek pluss eluasemelaen või krediidiliin (HELOC). Üldiselt on laenuandjad valmis laenama CLTV suhtarvudega 80% ja üle selle ning kõrge krediidireitinguga laenuvõtjatele. Esmased laenuandjad on CLTV nõuete suhtes heldemad, kuna see on põhjalikum meede.

Vaatame erinevust veidi lähemalt. LTV suhe võtab arvesse ainult kodu esmast hüpoteeklaenu jääki. Seega, kui esmane hüpoteegi jääk on 100 000 dollarit ja kodu väärtus 200 000 dollarit, on LTV = 50%.

Mõelge aga näitele, kui sellel on ka teine hüpoteek summas 30 000 dollarit ja HELOC 20 000 dollarit. Kombineeritud laen väärtuseks muutub nüüd (100 000 dollarit + 30 000 dollarit + 20 000 dollarit / 200 000 dollarit) = 75%; palju suurem suhe.

Need kombineeritud kaalutlused on eriti olulised juhul, kui hüpoteegipidaja jätab kohustuse täitmata jätmise korral vaenlased.

Väärtuslaenu (LTV) puudused

LTV pakutava teabe peamine puudus on see, et see hõlmab ainult majaomaniku esmast hüpoteeklaenu võlgneb ja ei hõlma oma arvutustes muid laenuvõtja kohustusi, nagu teine hüpoteek või kodukapital laenu. Seetõttu on CLTV laiema laenuvõtja eluasemelaenu tagasimaksmise võimet hõlmavam näitaja.