Üürimine üldises definitsioonis: kuidas TIC töötab

Mis on üürimine ühist - TIC?

Ühine üürimine on kokkulepe, kus kaks või enam inimest jagavad omandiõigust kinnistul või maatükil. Vara võib olla kaubanduslik või elamu. Kui ühine üürnik sureb, läheb vara selle üürniku pärandisse. Iga sõltumatu omanik võib kontrollida võrdset või erinevat protsenti kogu kinnisvarast. Samuti on ühisel partneril üürilepingul õigus jätta oma osa kinnisvarast igale kasusaajale oma vara osana. Üürnike ühised lepingutingimused on üksikasjalikult kirjeldatud tegu, tiitelvõi muud õiguslikult siduvad kinnisvara omandiõiguse dokumendid.

Kuidas TIC töötab

Kui kaks või enam inimest omavad üürnikena ühist vara, kuuluvad kõik kinnisvaravaldkonnad grupile võrdselt. Kaasüürnikel võib olla erinev osa omandihuvidest. Näiteks võivad Sarah ja Debbie omada kumbki 25% kinnisvarast, Leticia aga 50%. Kuigi omandis olev protsent varieerub, ei saa üksikisik nõuda omandiõigust ühegi kindla kinnisvaraosa suhtes.

Üürilepinguid ühistes lepingutes võib luua igal ajal. Seega võib üksikisikul tekkida huvi kinnisvara vastu aastaid pärast seda, kui teised liikmed on sõlminud üürilepingu. Kui pöörduda tagasi ülaltoodud näite juurde, siis võiks öelda, et Sarah ja Leticia omasid algselt kumbki 50% varast. Mingil hetkel otsustas Sarah jagada oma 50% osa, Debbie lahkus grupist 25/25/50 jagunemisega.

Lisaks võivad lepingu liikmed iseseisvalt müüa või laenata oma omandiosa vastu.

TIC -i kõrvaldamine

Ühine üürilepingu lõpetamiseks võib üks või mitu kaasüürnikku teisi liikmeid välja osta. Kui kaasüürnikel peaks tekkima vastandlikud huvid või juhised kinnisvara kasutamiseks, parendamiseks või tahetakse kinnisvara müüa, peavad nad edasiliikumiseks jõudma ühisele kokkuleppele. Juhul, kui kokkuleppele ei jõuta, võib toimuda eraldamine. Vaheseina toiming võib olla vabatahtlik või kohtu poolt määratud, sõltuvalt sellest, kui hästi kaasüürnikud koostööd teevad.

Juriidilise jagunemise menetluses jagab kohus vara ühisliikmete üürilepingu vahel, võimaldades igal liikmel teistest liikmetest eraldi edasi liikuda. Tuntud mitterahalise vaheseinana on see kõige otsesem viis vara jagamiseks ja seda meetodit kasutatakse tavaliselt siis, kui kaasüürnikud ei ole vastandlikud.

Kui kaasüürnikud keelduvad koos töötamast, võivad nad kaaluda müügi teel kinnisvara jagamist. Siin müüakse osalust ja saadud tulu jagatakse kaasüürnike vahel vastavalt nende huvidele kinnisvaras.

Kinnisvaramaksud TIC kinnisvaraga

Ühise kokkuleppega üürileping, mis juhindub kohaldatavast õigusest, visandab tavaliselt kaasomandi mõju kinnisvara maksudele. Lepingus kirjeldatakse, kuidas maksukohustus jagatakse lepinguliselt igale omanikule.

Kuna üürileping ühisel kokkuleppel ei jaga seaduslikult maatükki ega kinnisvara, enamik maksustatakse jurisdiktsioonid ei määra igale omanikule eraldi proportsionaalset kinnisvaramaksu arvet, mis põhineb nende omandil protsenti. Kõige sagedamini saavad ühised üürnikud ühe kinnisvaramaksu arve.

Paljudes jurisdiktsioonides kehtestab ühine kokkulepe üürilepingu solidaarne vastutus kaasüürijate peale. See tingimus tähendab, et iga sõltumatu omanik võib selle eest vastutada kinnisvaramaks kuni hindamise täissummani. Vastutus kehtib iga omaniku suhtes sõltumata omandi tasemest või protsendist.

Kui kinnisvaramaks on rahuldatud, arvavad kaasüürnikud selle makse oma tulumaksu aruannetest maha. Kui maksunduspiirkond järgib solidaarset vastutust, võib iga kaasüürnik üksikisiku tulumaksu aruannetest maha arvata oma panustatud summa. Maakondades, kus seda protseduuri ei järgita, saavad nad maha arvata protsendi kogu maksust kuni oma omanditasemeni.

Üürimine ühises ja ühises üürilepingus

Kuigi need kõlavad sarnaselt, erineb üürileping ühiselt mitmel viisil a -st ühine üürimine. Ühise üürilepingu korral saavad üürnikud sama teoga samal ajal võrdse osa kinnisvarast.

Üks peamisi erinevusi tuleneb mis tahes liikme lisamisest või eemaldamisest lepingust. TIC -lepingutes ei riku liikmete vahetus lepingut. Ühise üürilepingu korral rikutakse lepingut, kui mõni liikmetest soovib oma huvi müüa.

Näiteks kui üks või mitu kaasüürilist soovivad teisi välja osta, tuleb kinnisvara tehniliselt maha müüa ja saadud tulu omanike vahel võrdselt ära jagada. Ühise üürniku liikmed võivad vara eraldamiseks kasutada ka seaduslikku jaotust, kui majapidamine on selle eraldamise jaoks piisavalt suur.

Üürniku surm

Veel üks oluline erinevus ilmneb ühe kaasüürilise surma korral. Nagu varem mainitud, võimaldavad TIC -lepingud vara võõrandamist osana omaniku pärandist. Ühises üürilepingus läheb vara omandiõigus siiski ellujäänud omanikule.

Teisisõnu, ühistel üürnikel pole automaatseid ellujäämisõigusi. Kui surnud liikme viimane testament ei täpsusta, et tema huvi kinnisvara vastu tuleb jagada ellujäänud omanike vahel, kuulub surnud ühist huvi pakkuv üürnik nende pärandvara hulka. Seevastu ühisüürnike puhul läheb surnud omaniku huvi automaatselt üle allesjäänud omanikele. Näiteks kui neljal ühisel üürnikul on kodu ja üks üürnik sureb, saab igaüks kolmest ellujäänust täiendava kolmandiku osa kinnisvarast.

Abielu ja kinnisvara

Mõned riigid määravad ühisüüri abielupaaridele vaikimisi kinnisvaraomandiks, teised aga kasutavad üürilepingut ühisomandi mudelis. Kolmas mudel, mida kasutatakse umbes 25 osariigis ja Columbia ringkonnas, on a üürimine tervikuna (TbyE), milles igal abikaasal on vara vastu võrdne ja jagamatu huvi. 

Ühise üürilepingu plussid ja miinused

Kodu ostmine pereliikme, sõbra või äripartneriga ühiste üürnikena võib aidata üksikisikutel hõlpsamini kinnisvaraturule siseneda. Kuna hoiused ja maksed on jagatud, võib vara ostmine ja hooldamine olla odavam kui üksikisikul. Lisaks võib laenuvõimet lihtsustada, kui ühel omanikul on suurem sissetulek või parem rahaline seis kui teistel liikmetel.

Kui aga üürnikena ühisele varale hüpoteeki panna, kirjutavad dokumentidele alla tavaliselt kõik laenuvõtjad. Kuna kõik liikmed allkirjastavad hüpoteegidokumente, võib laenuandja rikkumise korral arestida kõikide grupiliikmete osalused. Isegi kui üks või mitu laenuvõtjat lõpetavad hüpoteeklaenu sissemaksete tegemise, peavad teised laenuvõtjad maksed siiski katma, et vältida sulgemist.

Võimalus kasutada testamenti kinnisasja kasusaajate määramiseks võimaldab kaasüürnikul oma osa üle kontrollida. Kui kaasüürnik sureb ilma testamendita, läheb nende huvi kinnisvara vastu läbi testament- kulukas sündmus nii aja kui ka rahaliselt.

Samuti võivad ülejäänud kaasüürnikud leida, et neil on nüüd kinnisvara kellegagi, keda nad ei tunne või kellega nad ei nõustu. See uus kaasüürnik võib esitada jaotamishagi, sundides kaasüürilisi, kes ei soovi, müüa või jagada kinnisvara.

Ühise üürimise näide (TIC)

California lubab nelja tüüpi kaasomandit, mis hõlmavad ühisvara, partnerlust, ühist üürimist ja üürilepingut. TIC on aga vaikimisi vorm abielus poolte või üksikisikute seas, kes koos omandavad kinnisvara. Californias on neil omanikel ühine üürnike staatus, kui nende lepingus või lepingus ei ole selgesõnaliselt teisiti öeldud, asutades seltsingu või ühise üürilepingu.

Vastavalt SirkinLaw, San Francisco kinnisvara advokaadibüroo, mis on spetsialiseerunud kaasomandile.

Üha enam inimesi pöördub üürilepingute poole, et suurendada oma ostu- ja müügijõudu. See kord alandab hindu ja suurendab ostjate valikut, võimaldades neil koondada ressursse ja osta rohkem kinnisvara, kui nad muidu saaksid või tahaksid.

2018. aasta augusti ajaveebi postituses kirjutavad nad, et TIC -i konversioonid - korteriomandite omandistruktuuri muutmine üürileping-on muutunud eriti populaarseks Suur-Los Angeleses ja San Francisco/Oaklandi suurlinnas valdkondades.

Korduma kippuvad küsimused

Mida tähendab üürimine ühises (TIC)?

Mõiste „üüriline üürimine” (TIC) viitab õiguslikule kokkuleppele, mille kohaselt kahele või enamale osapoolele kuulub ühiselt kinnisvara, näiteks hoone või maatükk. Nende poolte kokkuleppe üksikasjad oleksid igal juhul erinevad, sõltuvalt nende individuaalsetest ostu- ja juriidilistest lepingutest. Kuid TIC -i põhijooneks on see, et kumbki pool saab müüa oma osa kinnisvarast, säilitades samas ka õiguse sellele anda edasi oma osa varast nende pärijatele.

Mis vahe on ühisüüri ja TIC vahel?

TIC ja ühisüür on sarnased mõisted, kuna mõlemad viitavad olukordadele, kus kaks või enam osapoolt soovivad kinnisvara koos omada. Peamine erinevus nende vahel seisneb aga selles, kuidas pooled käsitlevad olukorda, kus ühel osapoolel on vaja oma osa müüa. TIC -i puhul võib kumbki pool oma osa igal ajal müüa, samas kui ühise üürimise olukorras viib see müük tingimata lepingu lõppemiseni.

Mis juhtub, kui üks ühistest üürnikest sureb?

TIC -i üks eeliseid on see, et see suudab vastu pidada stsenaariumile, mille korral üks üürnikest sureb. Sellises olukorras läheks nüüd surnud üürniku omandiosalus selle üürniku pärandile. Seejärel käsitletakse seda vastavalt surnud üürniku tahtele. Vahepeal võivad kõik ellujäänud üürnikud vabalt kinnisvara omada ja kasutada. Seevastu, kui see peaks toimuma ühise üürilepingu korral, pärib ellujäänud üürnik automaatselt surnud üürniku omandiõiguse.