Loobu aktidest: faktid kinnisvara võõrandamise kohta

Kinnisvara võõrandati kunagi tseremoniaalse toimingu kaudu, mida tunti kui „seisin’i loomist”, kus isik maa võõrandamisel andis oksa või haljasala maalt üle maa üleandjale.

Žestiga võis kaasneda suuline ja/või kirjalik leping, kuid kinnisvarale oli õiguspäraselt üle antud ainult „seisini väljamõeldis”. Muidugi täna annab kinnisvara omandiõiguse edasi a tegu. A omandi akt on kirjalik ja allkirjastatud õigusakt, mida kasutatakse kinnisvara omandiõiguse üleandmiseks eelmiselt omanikult (loovutaja) uuele omanikule (toetuse saajale).

Tegusid saab liigitada mitmel viisil. Laias laastus on teod kas ametlikud või privaatsed. Ametlikud toimingud viiakse läbi kohtus või kohtumenetluses, näiteks usaldusisikud'teod ja maksuteod. Enamik kinnisvaratehinguid hõlmab aga eratehinguid.

Teod liigitatakse ka selle alusel antud omandiõiguse tüübi alusel andja. Kindral garantiidokumendid pakuvad kõrgeimat ostjate kaitset, samas kui loobumisaktid pakuvad tavaliselt kõige vähem.

Kõige sagedamini tehakse loobumistegusid vara võõrandamine pereliikmete vahel või pealkirja vea, näiteks nime õigekirja parandamiseks. Kuigi need on suhteliselt levinud ja enamikul kinnisvaramaakleritel on nendega tegelemisel kogemusi, kasutatakse neid üldiselt tehingud, kus pooled tunnevad üksteist ja seetõttu võtavad nad suurema tõenäosusega vastu ostja puudumisega seotud riske kaitse. Neid võib kasutada ka siis, kui vara võõrandab omandiõiguse müümata, st raha ei kaasata.

Kuna loobumisaktid pakuvad nii piiratud ostjate kaitset, on oluline täpselt mõista, mida sel viisil kinnisvara ostes saate. Siin on viis asja, mida nende lepingute kohta teada tuleks.

1. Ostate kõigi tegude eest kõige vähem kaitset.

Seda nimetatakse ka garantiiväliseks aktiks, a loobumisakt väljendab mis tahes huvi, mis andjal praegu vara vastu on. Toetuse andja "edastab, vabastab ja loobub" ainult oma huvist vara vastu. Tiitli kvaliteedi osas garantiid ega lubadusi ei ole. Akt selgitab seda, lisades sellise keele nagu: "Toetuse andja ei anna siin kirjeldatud vara omandile otsest ega kaudset garantiid."

Olukordades, kus abiandjal loobumisakti alusel ei ole huvi kinnisasjas ei saa toetuse saaja loobumisakti alusel midagi ega saa garantii andja vastu garantiiõigust.

2. Võtke vastu loobumisakt ainult tuttavatelt ja usaldatavatelt annetajatelt.

Kuna loobumisaktid ei anna andja nimetuse kvaliteedi suhtes mingit garantiid, on need parimad madala riskiga tehingute puhul inimeste vahel, kes teavad üksteist ja tavaliselt ei hõlma nende vahetamist raha. Seetõttu kasutatakse loobumisakti tavaliselt perekonnasiseste varade üleandmiseks, näiteks vanemalt perekonnale täiskasvanud laps, õdede -vendade vahel või kui kinnisvaraomanik abiellub ja soovib tiitlile oma abikaasa lisada.

Abielupaarid, kellel on ühine kodu ja hiljem lahutus, kasutavad ka loobumisakte. Kui üks pool omandab kodu abielulahutuse kokkuleppes, võib teine ​​täita loobumisakti, et kõrvaldada nende huvi vara vastu (ja täita kohtu otsust).

3. Neid saab kasutada pealkirjade puuduse kõrvaldamiseks.

Tühistamisakti kasutatakse sageli a raviks defekt (a "pilv pealkirjas") kinnisvara omandiõiguse registreeritud ajaloos. Pealkirjadefektide hulka kuuluvad näiteks sõnastusega seotud probleemid (näiteks dokumendil, mis ei vasta nõuetele riiklikud standardid), puuduv allkiri (näiteks abikaasa) või kinnisvara nõuetekohane registreerimine dokumente. Näiteks kui avalik -õiguslikku registrisse pandud garantiidokumendil on toetusesaaja nimi valesti kirjutatud, võib tiitli täiustamiseks toetuse saajale täita õigekirjaga loobumisakti.

Teise näitena oletame a pealkirja otsing paljastab, et varasema loovutaja abikaasal võib kinnisvara vastu huvi olla, kuna ta ei ole omandiõiguse ahelas varasemat tegu korralikult täitnud. Sellises olukorras võib eelmise toetuse andja abikaasal paluda täita praegusele omanikule loobumisakt, "loobudes" igasugusest huvist, mis neil vara vastu võib olla.

4. Need on sama tõhusad kui omandiõiguse üleandmise garantiileping, kuid ainult siis, kui pealkiri on hea.

Loobumisakt võib omandit edasi anda sama tõhusalt kui garantiidokument, kui andjal on akti üleandmisel hea tiitel. Garantiide puudumine muudab aga loobumisakti toetusesaaja seisukohast vähem atraktiivseks. Kui pealkiri sisaldab näiteks puudust, ei ole toetuse saajal akti alusel õiguslikke meetmeid andja vastu. Tühistamisakti kasutatakse sageli juhul, kui loovutaja ei ole kindel omandi staatuses (kas see sisaldab mingeid vigu) või kui loovutaja ei soovi omandiõiguslepingute alusel mingit vastutust.

5. Loobumisakt mõjutab omandiõigust ja nime, mitte hüpoteeki.

Seetõttu ei kasutata loobumisakte tavaliselt olukordades, kus asjaomane vara on tasumata hüpoteek. Lõppude lõpuks oleks paljudel annetajatel raske hüpoteeklaenu tasuda ilma kinnisvara müügist saadava tuluta.

Mõnel juhul aga kasutatakse loobumisakte, kui andjal on hüpoteek. Sel juhul jääb loovutaja hüpoteegi eest vastutavaks ka pärast omandiõiguse üleminekut loobumisakti täitmise teel. Loobumisaktid annavad omandiõiguse üle, kuid ei mõjuta hüpoteeke.

See olukord võib halveneda, kui hüpoteek sisaldab amüügi tähtaeg, ühine säte, mis näeb ette, et kogu laen tuleb tasuda kohe, kui omandiõigus on üle antud (mitte kui kinnisvara "müüakse" rahavahetusega, nagu näib viitavat nimetus "tähtaegne müük").

Kui loovutaja on kinnisvarast loobunud, uskudes, et toetuse saaja teeb hüpoteegi makseid, ei ole toetuse andjal tagasinõudeid, kui toetuse saaja lõpetab maksete tegemise või müüb vara teisele pidu. Võimalike finants- ja juriidiliste probleemide leevendamiseks võib toetuse saaja võtta laenuandjaga hüpoteegi (laenuandja nõusolekul) või kinnisvara refinantseerida ja esialgse laenu tagasi maksta. Toetuse andjale kaitse lisamiseks võib maksetingimuste dokumenteerimiseks sõlmida seaduslikult jõustatava lepingu.

Alumine rida

Omaniku omandiõiguse üleandmine toimub aktiga. Akti õiguspäraseks toimimiseks peavad akt sisaldama teatavaid olulisi elemente. Erinevad teod pakuvad toetuse saajale erinevat kaitset ja akti vorm määrab andja kohustused.

Loobumisakt pakub ostjatele kõige vähem kaitset ja seda kasutatakse tavaliselt perekonnaliikmete vahelise omandiõiguse üleandmiseks või omandiõiguse puuduse kõrvaldamiseks. Kui kinnisasjaga kaasneb nn sihtotstarbeline akt-see võib olla parandusakt, kinkeakt või vabastamisakt- see ei paku tavaliselt rohkem kaitset kui loobumisakt. Konsulteerige kindlasti kvalifitseeritud kinnisvaraadvokaadiga: Teod on olulised juriidilised dokumendid, mis mõjutavad omandiõigusi ja õigusi.