Asuntoviranomaisten joukkovelkakirjojen määritelmä

Mitä ovat asuntolainat?

Valtion tai paikallishallinnon virasto laskee liikkeeseen asuntoviranomaisten joukkovelkakirjalainoja tai asuntolainoja kohtuuhintaisten vuokra -asuntojen rakentamisen tai kunnostamisen rahoittamiseksi. Joissakin ohjelmissa tällaisten joukkovelkakirjalainojen tuotot voidaan käyttää myös pienituloisten auttamiseen asuntojen ostamisessa. Sijoittajien asuntolainojen joukkovelkakirjoista ansaitsemat korot on vapautettu liittovaltion veroista, ja ne voidaan myös vapauttaa osavaltion ja paikallisista veroista Tuloverot.

Kuten useimmat kuntalainat, asuntolainoja on historiallisesti pidetty erittäin turvallisina sijoituksina. Tässä tapauksessa joukkovelkakirjoja tukee liittovaltion hallitus, joka pitää niitä keinona kannustaa asuntojen rakentamista pienituloisille.

Asuntoviranomaisten joukkovelkakirjojen ymmärtäminen

Kuntaviranomainen voi laskea velkaa joukkovelkakirjoina pääoman hankkimiseksi hankkeiden rahoittamiseksi. Kuntien joukkovelkakirjalainoja on kahta tyyppiä yleinen velvollisuus joukkovelkakirjalainat ja tulovelkakirjoja. Yleisen velvoitteen (GO) koronmaksu ja pääoman takaisinmaksu rahoitetaan valtion tai paikallishallinnon rahoituskassasta.

Näitä joukkovelkakirjoja tukee täysi usko ja luottamus kunnanhallituksella, jolla voi olla oikeus korottaa veroja GO -joukkovelkakirjalainan maksuvelvollisuuksiensa täyttämiseksi. Toisaalta tulovelkakirjan maksuvelvoitteita tukee sen hankkeen ennakoitu tulovirta, jota varten laina on laskettu liikkeeseen. Yksi tulolainan muoto on asuntolaina.

Valtio ja paikallishallinto laskevat asuntolainoja rahoittaakseen kohtuuhintaisten vuokra -asuntojen rakentamista tai kunnostamista. Joukkovelkakirjan pääoman takaisinmaksun lisäksi valtion tai paikkakunnan on maksettava korkoa lainaamastaan ​​rahasta. Kuten yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainat (PAB), asuntolainoja voidaan laskea pätevien voittoa tavoittelemattomien ja voittoa tavoittelemattomien kehittäjien puolesta pienituloisten moniperhe- ja senioriasuntohankkeiden rahoittamiseksi.

Myös asuntolainojen tuotot voidaan laskea edullisen asuntolainan tarjoamiseksi pienituloisille perheille tai yksityishenkilöille, jotta he voivat ostaa asunnon. Asuntolainojen kautta myönnettävät kiinnitykset rajoittuvat ensiasunnon ostajiin, jotka ansaitsevat enintään alueen mediaanitulot. Lisäksi asuntolainalla ostetun asunnon hinta on rajoitettu 90 prosenttiin alueen keskimääräisestä ostohinnasta.

Erityistä huomioitavaa

Asuntolainojen korot ovat yleensä alhaiset ja ne voidaan laskea liikkeeseen joko kiinteänä tai korkona vaihtuvakorkoinen kysyntävelvollisuus (VRDO). Pääoma- ja korkomaksut joukkovelkakirjalainojen haltijoille suoritetaan pantattujen asuntolainojen takaisinmaksujen ja sijoitustoiminnan tuottojen perusteella.

Lainanottajien asuntolainojen takaisinmaksut kerää asuntolainojen edunvalvoja, joka sijoittaa varat lyhytaikaisiin sijoituksiin määräaikaan saakka maksamaan korkoa velkakirjanomistajille. Itse asiassa asuntolainojen maksua tukevat lainanottajien oikea -aikaiset ja johdonmukaiset korot ja pääomalainojen takaisinmaksut.

Asuntolainat ovat hyödyllisiä valtiolle ja yksityisille sijoittajille. Toisaalta hallitus saa suuren määrän halpaa rahoitusta. Toisaalta asuntolainojen tarjoamat veroedut ovat erittäin houkuttelevia ylemmissä veroluokissa oleville.

Sijoittajille asuntolainojen maksamat korot on vapautettu liittovaltion ja joskus valtion tuloverosta. Mitä korkeampi marginaaliveroprosentti, sitä arvokkaampi asuntolainan verovapautus on. Vaikka sijoittajat kuuluvat vaihtoehtoinen vähimmäisvero (AMT) voidaan verottaa, vapautus tarkoittaa sitä, että korkean liittovaltion veroluokkaan sijoittajat hyötyvät tulovelkakirjoista ja muista kuntalainoista. Tämä verovapautus auttaa kompensoimaan joukkovelkakirjojen alhaisen koron.

Liittovaltion pienituloiset asuntoverotukset ovat toinen pääoman lähde, jota voidaan käyttää asuntolainojen sijasta tai niiden lisäksi kohtuuhintaisten asuntohankkeiden rahoittamiseen. Luotot ovat palautumattomia liittovaltion tuloverohyvityksiä osalle asuntolainojen koroista, jotka pätevät asunnon ostajat maksavat vuosittain.

Koska asuntoviranomaisten joukkovelkakirjoihin liittyy julkista velkaa, ne vaativat joskus paikallisten äänestäjien hyväksynnän. Esimerkiksi vuonna 2018 Kalifornian äänestäjät hyväksyivät äänestystoimenpiteen myydäkseen 4 miljardin dollarin asuntolainoja, joilla rahoitetaan ohjelmia pienituloisille asukkaille, veteraaneille ja maataloustyöntekijöille.