Kierrätyslainan määritelmä
Mikä on Wrap-Around -laina?
Kierrätyslaina on eräänlainen laina kiinnitys lainaa, jota voi käyttää omistajan rahoitussopimukset. Tämäntyyppinen laina sisältää myyjän kiinnityksen asuntoon ja lisää lisäarvoa, jotta saadaan kokonaishinta, joka on maksettava myyjälle ajan mittaan.
Avain takeaways
- Kierrelaina on eräänlainen omistajarahoitus, jossa kiinteistön myyjällä on maksamatta oleva ensimmäinen kiinnitys, jonka uusi ostaja maksaa sitten osittain takaisin.
- Perinteisen pankkilainan hakemisen sijasta ostaja allekirjoittaa kiinnityksen myyjän kanssa eikä uutta lainaa käytetä myyjän nykyisen lainan maksamiseen.
- Kierrätyslainat voivat olla riskialttiita, koska myyjä-rahoittaja ottaa molempiin lainoihin liittyvän maksukyvyttömyysriskin.
Ympäristölainojen ymmärtäminen
Rahoitusmuotoa, johon käärelaina perustuu, käytetään yleisesti myyjän rahoittamissa kaupoissa. Kierrätyslaina saa samat ominaisuudet kuin myyjän rahoittama laina, mutta se ottaa huomioon myyjän nykyisen kiinnityksen rahoitusehdoissa.
Myyjän rahoitus on rahoitusmuoto, jonka avulla ostaja voi maksaa pääoman suoraan myyjälle. Myyjän rahoitussopimukset aiheuttavat suuria riskejä myyjälle ja vaativat yleensä keskimääräistä korkeampia käsirahoja. Myyjän rahoittamassa kaupassa sopimus perustuu a velkakirja jossa kerrotaan rahoituksen ehdot. Lisäksi myyjän rahoittama kauppa ei edellytä pääoman vaihtamista etukäteen, ja ostaja maksaa osamaksut suoraan myyjälle, joka sisältää pääoman ja korot.
Kierrätyslainat voivat olla riskialttiita myyjille, koska he ottavat lainan täyden maksukyvyttömyysriskin. Myyjien on myös oltava varmoja, että heidän olemassa olevaan kiinnitykseen ei sisälly vieraantumislauseke, joka edellyttää, että ne maksavat takaisin asuntolainalaitoksen, jos vakuuden omistus siirtyy tai jos vakuus myydään. Vieraanvarauslausekkeet ovat yleisiä useimmissa asuntolainoissa, mikä usein estää kierrätyslainasopimusten syntymisen.
Kuinka Wrap-Around -laina toimii
Wrap-around-lainat perustuvat omistajarahoituskonseptiin ja käyttävät samaa perusrakennetta. Ympäröivää lainarakennetta käytetään omistajan rahoittamassa kaupassa, kun myyjällä on jäljellä oleva saldo maksettavaksi kiinteistön ensimmäisestä asuntolainasta. Kierrätyslaina ottaa huomioon myyjän olemassa olevan asuntolainan jäljellä olevan saldon sen sovitun asuntolainakoron perusteella ja lisää lisäsaldon, jotta saadaan kokonaishinta.
Kierrätyslainassa myyjän peruskorko perustuu olemassa olevan asuntolainan ehtoihin. Voittaakseen voiton myyjän on saatava vähintään lainan korkoa vastaava korko, joka on silti maksettava takaisin. Siten myyjä voi joustavasti neuvotella ostajan korosta heidän nykyisten ehtojensa perusteella. Yleensä myyjä haluaa neuvotella korkeimmasta mahdollisesta korosta suorittaakseen maksut ensimmäisestä kiinnityksestä ja ansaitakseen myös eron.
Esimerkki Wrap-Around -lainasta
Oletetaan, että Joycella on 80 000 dollarin asuntolaina kotonaan kiinteällä 4 prosentin korolla.
Hän suostuu myymään kotinsa Brianille 120 000 dollarilla, joka laskee 10% ja lainaa loput eli 108 000 dollaria 7 prosentin korolla.
Joyce ansaitsee 7% 28 000 dollarilla (108 000 dollarin ja 80 000 dollarin erotus, jonka hän on vielä velkaa), sekä 7% ja 4% (eli 3%) ero 80 000 dollarin asuntolainasta.