TALC: n ymmärtäminen käänteisessä asuntolainassa

Kun ostat tavallista asuntolainaa, todellinen vuosikorko (todellinen vuosikorko) on tärkeä luku, joka on otettava huomioon. Käänteiset asuntolainat niillä on myös ilmoitettu korko, mutta paljastavampi luku on vuosittaiset lainakustannukset (TALC). Näin TALC lasketaan ja mitä voit oppia siitä.

Käänteisen asuntolainan perusteet

Käänteinen asuntolaina antaa asunnonomistajille mahdollisuuden hyödyntää niitä kotipääomaa tarjota tulovirtaa samalla kun he omistavat ja asuvat kotonaan. He voivat saada rahat kertakorvauksena, kuukausimaksuina tai a luottoraja joita he voivat hyödyntää tarpeen mukaan. Lainaa ei yleensä tarvitse maksaa takaisin ennen kuin lainanottaja kuolee, muuttaa pois tai myy asunnon.

Yleisin käänteinen asuntolainatyyppi on asunnon muuntolaina (HECM). HECM: t ovat vakuuttaneet Federal Housing Administration (FHA) ja vain FHA: n hyväksymien lainanantajien myöntämä. FHA-vakuutus, jonka lainanottaja maksaa, suojaa lainanantajaa siltä varalta, että se ei pysty saamaan takaisin kaikkia rahojaan, kun käänteinen asuntolaina päättyy ja se on maksettava pois.

Mikä on Total Annual Loan Coast (TALC)?

Käänteiset asuntolainat ovat monimutkaisia ​​ja kalliita rahoitustuotteita. Laki edellyttää, että lainanantajat toimittavat lainanottajille TALC-ilmoituslomakkeen ennen kuin he sitoutuvat kiinnittämään lainaa.

TALC-selvitys yrittää määrittää lainan kustannukset useissa eri skenaarioissa. Käänteisiä asuntolainakustannuksia on mahdotonta ennustaa ehdottomalla varmuudella, koska kukaan ei tiedä tarkalleen, kuinka kauan lainanottaja elää tai voi asua kotona.

Kuinka TALC lasketaan

Käänteisen asuntolainan TALC: n laskemiseen vaikuttavat tekijät ovat:

• Nuorimman lainanottajan ikä— Kaikkien lainaajien on oltava vähintään 62-vuotiaita saadakseen HECM: n, mutta jos aviopari on eri-ikäisiä - esimerkiksi 75 ja 70 -, laskelmassa on nuoremman puolison ikä.
• Kiinteistön arvioitu arvo– HECM-lainanantajalla on oltava koti arvioitu FHA: n hyväksymä arvioija.
• Lainan alkuperäinen korko—Käänteisillä asuntolainoilla, jotka on otettu kertasummana, on yleensä kiinteät korot. Muilla tyypeillä yleensä on vaihtuvia korkoja.
• Kuukausiennakko, ensimmäinen nosto ja luottoraja— Nämä otetaan huomioon soveltuvin osin riippuen siitä, miten maksut rakennetaan.
• Sulkemiskustannukset– Kuten muissakin asuntolainoissa, käänteisillä asuntolainoilla voi olla pitkä luettelo sulkemiskustannukset, mukaan lukien otsikon haku, kodin tarkastus, ja äänitysmaksut. Suurin niistä tulee olemaan aloitusmaksu, joka menee lainanantajalle. Lain mukaan aloitusmaksut eivät saa ylittää 6 000 dollaria.
• Asuntolainan vakuutusmaksut (MIP)— Vaikka tätä voidaan pitää myös sulkemiskustannustena, TALC-ilmoituslomake puhkeaa asuntolainavakuutusmaksut erikseen. FHA-vakuutus maksaa aluksi 2 % lainasta ja sen jälkeen joka vuosi 0,5 % lainasta.
• Kuukausittainen huoltomaksu– lainanantaja tai lainanhoitaja voi veloittaa jopa 35 dollarin kuukausimaksun.

Vaikka nämä tekijät ja maksut ovat tiedossa jo alussa, voidaan vain arvailla, kuinka paljon käänteinen asuntolaina maksaa lainanottajalle laina-ajan aikana. Siksi TALC-selvitys laskee kustannukset jopa 12 eri skenaarion mukaan.

Näihin skenaarioihin sisältyy vähintään kolme erilaista lainaa ehdot. Oletetaan, että asuntolaina kestää kaksi vuotta. Toinen perustuu nuorimman lainanottajan jäljellä olevaan elinajanodotteeseen, kun taas kolmas käyttää 1,4 kertaa jäljellä olevaa elinikää. Lainanantajilla on myös mahdollisuus lisätä skenaario, joka perustuu 0,5-kertaiseen lainanottajan jäljellä olevaan elinikään. Jokaiselle lainaehdolle ilmoituslomakkeella lasketaan lainan kustannukset käyttämällä kolmea erilaista vuosiarviota arvostusta kotiin: 0%, 4% ja 8%.

Kuten TALC-lomakkeen numerot paljastavat, mitä pidempi laina-aika, sitä alhaisemmat lainakustannukset ovat, koska kustannukset lasketaan keskiarvoisiksi pidemmältä ajalta. Arvostusarviot tulevat voimaan, koska HECM: issä on säännös, jonka mukaan kun on aika maksaa pois lainaa, sinä (tai perillisi) et voi olla velkaa enempää kuin koko lainasaldo tai 95 % asunnon arvioidusta arvosta sen mukaan kumpi on Vähemmän. Mitä vähemmän kotisi arvostaa, sitä parempi se on sinulle.

Milloin on odotettavissa TALC-ilmoitusta

Laki edellyttää, että lainanantaja toimittaa sinulle TALC-ilmoituksen vähintään kolme päivää ennen "suljetun luoton suorittamista". liiketoimi tai ensimmäinen transaktio avoimen luottosuunnitelman puitteissa." (Suljettu luottotapahtuma on kiinteäkorkoinen kiinteämääräinen laina jakelu; avoin viittaa kaikkiin muihin tyyppeihin.) TALC-lomakkeessa on myös ilmoitettava, että sinulla ei ole velvollisuutta suorittaa tapahtumaa.

Koska jotkin kulut voivat vaihdella lainanantajasta toiseen, sinun tulee käyttää TALC-ilmoituksia vertailussa.

Bottom Line

Kun haet HECM: ää, lainanantajan on toimitettava sinulle taulukko, jossa näkyy TALC. Se on arvio siitä, mitä laina todennäköisesti maksaa sinulle useiden eri skenaarioiden perusteella, ja sitä voidaan käyttää vertailemaan eri lainanantajien käänteisiä asuntolainatarjouksia.