Kiinteistöjohdannaisten määritelmä

Mikä on kiinteistöjohdannainen?

Kiinteistöjohdannaiset, joita kutsutaan joskus nimellä kiinteistöjohdannaisetovat välineitä, joiden avulla sijoittajat voivat saada altistusta kiinteistöomaisuusluokalle ilman, että heidän tarvitsee tosiasiallisesti omistaa rakennuksia. Sen sijaan ne korvaavat kiinteistön kiinteistöjen tuottoindeksin kehityksellä. Tällä tavoin sijoittajat voivat sijoittaa kiinteistöpääomaan tai -velkaan ostamatta todellista omaisuutta tai käyttämättä kiinteistöä vakuudeksi.

Kiinteistöjohdannaisten edut

Kiinteistöjohdannaisten avulla sijoittaja voi vähentää ennakkomaksuaan iso alkukirjain sitoutumista ja suojata kiinteistösalkkuja negatiivisella puolella samalla kun tarjotaan vaihtoehtoisia riskinhallintastrategioita.

Historiallisesti kiinteistöillä on ollut alhainen korrelaatio suorituskyvyn kannalta varastossa ja sidos investointeja, mikä tekee siitä halutun salkun monipuolistaminen työkalu. Valitettavasti fyysinen osto ja myynti omaisuutta ei ole läheskään niin yksinkertaista kuin arvopapereiden kauppa.

NPI -indeksi

National Council of Real Estate Investment Fiduciary Property Index (NPI) on hyväksytty indeksi, joka on luotu arvioimaan sijoitustoiminnan kaupallinen Kiinteistö markkinoida. Alun perin vuonna 1977 kehitetty velkaantumaton indeksi on arvoltaan yhteensä noin 702 miljardia dollaria (vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä) kaikkialta Yhdysvalloista

Liikekiinteistösijoitukset luokitellaan seuraaviin sijoituslajeihin:

• Pääomasijoitus
• Yksityinen velka
• Julkinen pääoma
• Julkinen velka

Kuinka kiinteistöjohdannaiset toimivat

Pääomasijoitussektorille kehitetyt NCREIF -indeksin tarjoamat johdannaiset perustuvat swapit jotka tulevat eri muodoissa, jolloin sijoittajat voivat vaihtaa positiota joko arvostusta tai kokonaistuotto tai vaihtamalla vastuita maankäytöstä toiseen.

Yksi tapa on "mennä" pitkä"(toistamalla ostettujen kiinteistöjen altistumista) tai" go lyhyt"(myyntiominaisuuksien altistumisen toistaminen). Toinen tapa on vaihtaa NCREIF -indeksin kokonaistuotto kiinteistösektorin mukaan antaa sijoittajille mahdollisuuden vaihtaa toimistoon liittyvän kiinteistön tuotot vähittäiskaupan kiinteistöihin esimerkki.

Tuotonvaihtosopimuksella kaksi sijoittajaa swapin kummallakin puolella voi toteuttaa strategioita, joita ei voida toteuttaa todellisilla varoilla yksityisillä kiinteistömarkkinoilla. Swapit mahdollistavat sijoittajille taktisesti muuttaa tai tasapainottaa salkkujaan tietyn ajanjakson ajan ilman, että sinun on siirrettävä omistusoikeus nykyiseen omaisuuteen tase. Enintään kolmen vuoden sopimuksia hallinnoi yleensä sijoituspankki, joka toimii selvityskeskus varoja varten.

Jos sijoittaja jatkaa pitkään NCREIF -indeksin kokonaistuottoa, hän hyväksyisi NPI: n kokonaistuoton (maksetaan neljännesvuosittain) ennalta määrätyn kuvitteellinen määrä ja suostuvat maksamaan vertailukelpoisen lyhyen koron sekä marginaalin (marginaali) samalle nimellismäärälle. Vaihdon toinen osapuoli saisi samat kassavirrat käänteisesti, maksaisi neljännesvuosittaisen indeksin tuoton ja saisi viitekoron sekä marginaalin.

Jos oletetaan, että sijoittajia on molemmille kaupan osapuolille, kaksi sijoittajaa haluaa vaihtaa toisen omaisuusriski toiselle voisi vaihtaa tuottoa kyseiselle kiinteistötyypille toinen. Esimerkiksi salkunhoitaja, joka kokee, että heidän rahastonsa on liikaa jaettu toimistokiinteistöihin ja ali teollisuusyritykset voisivat vaihtaa osan toimistovalotuksesta teolliseen ilman, että he todella ostavat tai myyvät kiinteistöjä.

Julkinen osakeindeksi

Liiketuloslaskennan sijasta kaupallisten kiinteistömarkkinoiden julkiselle osakesektorille altistumisessa käytettävät johdannaiset käyttävät Kansallinen kiinteistösijoitusrahastojen yhdistys (NAREIT) raha virtaa hyväksytty (pitkällä sijoittajalla) tai maksettu (lyhyt sijoittaja).

Tämä indeksi tarjoaa julkisten arvopaperimarkkinoiden tuoton vakuutena kaupallisen kiinteistön kautta. Esimerkiksi swap-vastaanottaja maksaa vertailuarvon lyhyen koron, johon lisätään a levitän, siirtyäkseen yhden vuoden indeksinvaihtosopimukseen, jonka nimellismäärä on 50 miljoonaa dollaria, ja he saisivat neljännesvuosittaisia ​​maksuja 50 miljoonan dollarin NAREIT-indeksistä. Jälleen kerran sijoittaja voi saada täysin hajautetun julkisen kiinteistöriskin ostamatta yhtä omaisuutta.

Kiinteistövelan johdannaiset

Leveyden ja syvyyden vuoksi eri riskiprofiilien erät osoitteesta löytyvien liikekiinteistökiinnitysten taustalla olevasta poolista kaupalliset kiinnitysvakuudelliset arvopaperit (CMBS) markkinoilla kiinteistöjohdannaisia ​​on saatavana myös kiinteistövelkapositioihin. Julkisen kiinteistövelan vaihtosopimukset perustuvat CMBS -markkinoiden indekseihin.

Monien tapahtumien tietojen laajuuden ja syvyyden ansiosta (suhteessa osakekiinteistöihin) CMBS -indeksit ovat paljon parempi tulosindikaattori omille markkinoilleen kuin osakkeilleen kollegansa. Merkittävin ero osakesopimusten ja velanvaihtosopimusten välillä on se, että korkopohjaisten maksujen vastaanottajat saavat viitekoron miinus marginaali, toisin kuin osakkeenvaihtosopimukset, jotka yleensä perustuvat viitekorkoon plus leviäminen. Tämä johtuu siitä, että arvopaperit ne rahoitetaan yleensä lyhytaikaisilla lainoilla repo pitkäaikainen velka, joka on yleensä viitekorkona lyhyellä korolla miinus erotus, joten korko siirretään swap-vastapuolille.

Yksityiset kiinteistövelan johdannaiset, kuten luottoriskinvaihtosopimukset (CDS), ovat yleensä tottuneet suojaus luottoriski. Johdannaiset, kuten lainaswapit, tarjoavat swap -osapuolelle sekä koron että luottoriski, kun taas omaisuuserä (kaupallinen kiinteistölaina) pysyy vastapuolen taseessa. Siten a asuntolainaaja voi suojata osia velkasalkustaan ​​eri sijoitusehdoilla ilman, että joutuu myymään lainaa itse. Tällä tavoin sijoittajat voivat siirtyä pois tietyiltä kiinteistömarkkinoiden sektoreilta, kun he kokevat, että tuotto ei ole suhteessa riskiin, ja sitten myöhemmin saada takaisin altistuminen, kun markkinoita kyseisellä alalla paranee.

Erityistä huomioitavaa

Koska kaupalliset kiinteistöt ovat pääomavaltainen ja suhteellisen epälikvidi, kiinteistösijoittajien on ollut vaikea suojata altistumistaan ​​tai toteuttaa niitä alfa strategioita. Korkeat transaktiokustannukset ja markkinat, jotka eivät ole tehokkaampia kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat, ovat lisänneet salkkujen tasapainottamisen vaikeuksia vastauksena markkinoiden muutoksiin.

Kun kiinteistötiedot muuttuvat läpinäkyvämmiksi ja tapahtumatiedot ovat helpompia ja halvempia hankkia, kiinteistöindeksit ovat muuttuneet entistä tärkeämmiksi, mikä on johtanut yhä tehokkaampien johdannaismarkkinoiden luomiseen. Kiinteistöjohdannaisten avulla sijoittajat voivat muuttaa altistumistaan ​​tietyille riskeille ja mahdollisuuksille ilman tarvetta ostaa ja myydä omaisuutta. Nämä johdannaiset mahdollistavat sijoittamisen eri osuuksille kiinteistöosakemarkkinoilla tai kaupankäynnin kiinteistöriskillä muuttuvalla korolla plus tai miinus.

Mahdollisuus vaihtaa vastuita sallii kiinteistösijoittajan tulla taktisemmaksi sijoitettaessa. Ne voivat nyt siirtyä sisään ja ulos kiinteistömarkkinoiden neljästä neljänneksestä, mikä mahdollistaa paremman riskienhallinnan ja mahdollisuudet lisätä Lyhytaikainen tai pitkäaikainen tuottoa sijoituksilleen.