REIT: ien (kiinteistösijoitusrahastot) analysointi

A kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on yritys, joka omistaa, käyttää tai rahoittaa tuloja tuottavia kiinteistöjä. Lain mukaan 90% REIT: n voitosta on jaettava osinkoja osakkeenomistajille. Täällä katsomme REIT: itä, niiden ominaisuuksia ja REIT: n arviointia.

Mikä on REIT?

Useimmat REIT -yhtiöt vuokraavat tilaa ja keräävät vuokria ja jakavat sitten tulot osinkoina osakkeenomistajille. Asuntolainareitit (joita kutsutaan myös mREIT: ksi) eivät omista kiinteistöjä, vaan rahoittavat kiinteistöjä. Nämä REIT: t ansaitsevat tuloja sijoitustensa koroista, joihin kuuluvat kiinnitykset, kiinnitysvakuudelliset arvopaperit ja muut niihin liittyvät varat.

Vastaanottaja kelpaa REITiksi, yrityksen on noudatettava tiettyjä Internal Revenue Code (IRC) -määräyksiä. Yrityksen on täytettävä erityisesti seuraavat vaatimukset voidakseen hyväksyä REIT: n:

• Sijoita vähintään 75% kokonaisvaroista kiinteistöihin, käteiseen tai Yhdysvaltain valtiovarainministeriöön
• Ansaitse vähintään 75% bruttotuloista vuokroista, kiinteistöjä rahoittavien asuntolainojen koroista tai kiinteistöjen myynnistä
• Maksa vuosittain vähintään 90% verotettavasta tulosta osakkeenomistajien osinkoina
• Ole yhteisö, joka on veronalainen yhtiö
• Hallinnoi johtokunta tai johtokunta
• Olla vähintään 100 osakkeenomistajaa sen ensimmäisen toimintavuoden jälkeen 
• Yli 50% osakkeista on enintään viiden henkilön hallussa

Kun yhtiöllä on REIT -asema, se välttää yrityksiä tulovero. Tavallinen yhtiö tekee voittoa ja maksaa veroja koko voitostaan ​​ja päättää sitten, miten verojen jälkeiset voitot jaetaan osinkojen ja uudelleen sijoittaminen. REIT yksinkertaisesti jakaa kaikki tai lähes kaikki voitot ja ohittaa verotuksen.

REIT -tyyppit

Niitä on useita erityyppisiä REIT -järjestelmiä. Osakerahastot ovat erikoistuneet tiettyjen rakennustyyppien, kuten asuntojen, alueellisten ostoskeskusten, toimistorakennusten tai majoitus-/lomakeskusrakennusten omistamiseen. Jotkut niistä ovat hajautettuja ja jotkut uhkaavat luokitusta - esimerkiksi REIT, joka sijoittaa vain golfkenttiin.

Toinen päätyyppi REIT on a kiinnitys REIT. Nämä REIT: t antavat lainoja kiinteistövakuuksin, mutta ne eivät yleensä omista tai käytä kiinteistöjä. Asuntolainojen tuotot edellyttävät erityistä analyysiä. Ne ovat rahoitusyhtiöitä, jotka käyttävät useita suojausinstrumentteja hallitakseen korko altistuminen.

Vaikka kourallinen hybridireittejä hoitaa sekä kiinteistötoimintaa että asuntolainoja, useimmat REIT: t ovat osakelajeja - REIT: it, jotka keskittyvät kiinteän omaisuuden "kovan omaisuuden" liiketoimintaan toimintaa. Kun luet REIT: istä, luet yleensä myös oman pääoman REIT -arvoista. Keskitymme analyysissamme pääomaosakkeisiin.

Kuinka analysoida REIT: itä

REIT: t ovat osinkoja maksavia osakkeita, jotka keskittyvät kiinteistöihin. Jos etsit tuloja, harkitsisit niitä yhdessä korkean tuoton kanssa joukkolainarahastot ja osinkoa maksavat osakkeet. Osinkoja maksavina osakkeina REIT-analyysit analysoidaan aivan kuten muutkin osakkeet. Kiinteistöjen kirjanpidollisessa käsittelyssä on kuitenkin suuria eroja.

Havainnollistetaan yksinkertaistetulla esimerkillä. Oletetaan, että REIT ostaa rakennuksen miljoonalla dollarilla. Kirjanpitosäännöt edellyttävät, että REIT veloittaa poistot omaisuutta vastaan. Oletetaan, että jakaamme poistot 20 vuoteen suorassa linjassa. Vähennämme vuosittain 50 000 dollaria poistokuluja (50 000 dollaria vuodessa x 20 vuotta = 1 miljoona dollaria).

Katsotaanpa yksinkertaistettua tase ja tuloslaskelma edellä. Vuonna 10 taseemme rakennuksen arvo on 500 000 dollaria (eli Kirjanpitoarvo), joka on 1 miljoonan dollarin alkuperäinen kustannus miinus 500 000 dollarin kertyneet poistot (10 vuotta x 50 000 dollaria vuodessa). Tuloslaskelmamme vähentää 190 000 dollarin kulut 200 000 dollarin tuloista, mutta 50 000 dollaria kuluista on poistoja.

FFO

Kuitenkin REIT ei todellakaan käytä tätä rahaa vuonna 10 - poistot ovat a ei-käteinen maksu. Siksi lisäämme poistot takaisin nettotuloihin tuottaaksemme operatiiviset varat (FFO). Ajatuksena on, että poistot vähentävät epäoikeudenmukaisesti meidän nettotulot koska rakennuksemme ei luultavasti ole menettänyt puolta arvostaan ​​viimeisen 10 vuoden aikana. FFO korjaa tämän oletetun vääristymän poissulkemalla poistot. FFO sisältää myös muutamia muita säätöjä.

AFFO

On huomattava, että FFO lähestyy kassavirta kuin nettotulot, mutta se ei kuvaa kassavirtaa. Huomaa pääasiassa yllä olevassa esimerkissä, että emme koskaan laskeneet rakennuksen hankkimiseen käytettyä miljoonaa dollaria (investoinnit). Tarkempi analyysi sisältäisi investoinnit. Investointien laskeminen antaa luvun, joka tunnetaan nimellä säädetty FFO (AFFO).

Nettovarallisuusarvo

Hypoteettinen taseemme voi auttaa meitä ymmärtämään muita yhteisiä REIT -mittareita, nettovarallisuus (NAV). Vuonna 10 rakennuksemme kirjanpitoarvo oli vain 500 000 dollaria, koska puolet alkuperäinen hinta poistettiin. Niinpä kirjanpitoarvo ja siihen liittyvät suhteet, kuten hinta-arvo-kirja-usein kyseenalaiset yleisen osakeanalyysin suhteen-ovat melko hyödytön REIT: ille. NAV yrittää korvata kiinteistön kirjanpitoarvon paremmalla arviolla markkina-arvo.

NAV: n laskeminen edellyttää hieman subjektiivista arviointia REIT: stä omistuksia. Yllä olevassa esimerkissä näemme, että rakennus tuottaa 100 000 dollaria tuotot (200 000 dollarin tulot miinus 100 000 dollarin käyttökulut). Yksi tapa olisi isoilla kirjaimilla liikevoitosta markkinahinnan perusteella. Jos ajattelemme markkinoiden läsnäoloa korkokanta tämäntyyppiselle rakennukselle on 8%, arvioimme rakennuksen arvosta 1,25 miljoonaa dollaria (100 000 dollaria liiketulosta / 8% yläraja = 1 250 000 dollaria).

Tämä markkina -arvo -arvio korvaa rakennuksen kirjanpitoarvon. Vähennämme sitten asuntolainan (ei esitetty) saadaksemme omaisuuserän arvon. Varat, joista on vähennetty velka, ovat yhtä kuin oma pääoma, jossa netto nettovarallisuudessa tarkoittaa nettovelkaa. Viimeinen vaihe on jakaa NAV tavallisiin osakkeisiin osakekohtaisen nettoarvon saamiseksi, mikä on arvio luontainen arvo. Teoriassa lainattu osakkeen hinta ei pitäisi eksyä liian kauas osakekohtaisesta nettovarallisuudesta.

Ylhäältä alas vs. Alhaalta ylös -analyysi

Jos valitset osakkeita, kuulet joskus ylhäältä alas vastaan alhaalta ylös analyysi. Ylhäältä alaspäin alkaa taloudellisesta näkökulmasta ja panoksista teemoista tai aloilla (esimerkiksi väestön ikääntyminen voi suosia lääkeyhtiöitä). Alhaalta ylöspäin keskittyy perusasiat tietyiltä yrityksiltä. REIT-osakkeet edellyttävät selvästi sekä ylhäältä alas että alhaalta ylös -analyysiä.

Ylhäältä alaspäin katsottuna REIT-järjestelmiin voi vaikuttaa kaikki, mikä vaikuttaa kiinteistön tarjontaan ja kysyntään. Väestö ja työpaikkojen kasvu ovat yleensä suotuisia kaikille REIT -tyypeille. Lyhyesti sanottuna korot ovat sekava.

Korkojen nousu merkitsee yleensä parantavaa taloutta, mikä on hyväksi REIT: lle, kun ihmiset käyttävät rahaa ja yritykset vuokraavat enemmän tilaa. Korkojen nousu on yleensä hyväksi asunto -REIT: lle, koska ihmiset haluavat pysyä vuokralaisina sen sijaan, että ostaisivat uusia asuntoja. Toisaalta REITit voivat usein hyödyntää alempia korkoja alentamalla niitä korkokulut ja siten parantaa niiden kannattavuutta.

Pääomamarkkinatilanne on myös tärkeä, nimittäin REIT -osakkeiden institutionaalinen kysyntä. Kohteessa lyhyt juoksu, tämä kysyntä voi ylittää perusasiat. Esimerkiksi REIT -osakkeet menestyivät varsin hyvin vuonna 2001 ja vuoden 2002 ensimmäisellä puoliskolla heikoista perusteista huolimatta, koska rahaa virtasi koko omaisuuslaji.

Yksilöllisellä REIT -tasolla haluat nähdä vahvat näkymät tulojen kasvulle, kuten vuokratulot, niihin liittyvät palvelutulot ja FFO. Haluat nähdä, onko REITillä ainutlaatuinen strategia käyttöasteen parantamiseksi ja vuokrien nostamiseksi.

Mittakaavaetuja

REIT: t hakevat tyypillisesti kasvua yritysostojen kautta ja pyrkivät edelleen toteuttamaan mittakaavaetuja omaksumalla tehottoman ajettavat ominaisuudet. Mittakaavaedut saavutettaisiin vähentämällä liikekulut prosentteina tuloista. Mutta yritysostot ovat kaksiteräinen miekka. Jos REIT ei voi parantaa käyttöasteet ja/tai korottaa vuokria, se voidaan pakottaa harkitsemattomiin hankintoihin kasvun vauhdittamiseksi.

Koska asuntolainalla on suuri rooli oman pääoman arvossa, kannattaa katsoa tase. Jotkut suosittelevat katsomista vipuvaikutus, kuten velka suhteessa omaan pääomaan. Käytännössä on kuitenkin vaikea sanoa, milloin vipuvaikutus on tullut liialliseksi. On tärkeämpää punnita osuus kiinteä vaihtuvan koron velkaa vastaan. Nykyisessä matalan koron ympäristö, REIT, joka käyttää vain vaihtuvakorkoista velkaa, vahingoittuu, jos korot nousevat.

REIT -verot

Useimmat REIT -osingot eivät ole sitä, mitä IRS pitää pätevinä osinkoina, joten niitä verotetaan yleensä korkeammalla verokannalla. Veroluokastasi riippuen pätevistä osingoista verotetaan 0%, 15%tai 20%. Kuitenkin REIT -yhtiöillä suurin osa osingoista verotetaan tavanomaisina tuloina - jopa 37% vuonna 2021.

Tässä voi kuitenkin olla hyviä uutisia. Koska REIT-yhtiöt ovat läpivirtausyrityksiä, kaikki osingot, joita ei lasketa hyväksytyiksi osinkoiksi, voivat olla oikeutettuja 20%: n vähennykseen hyväksytyistä liiketoiminnan tuloista (QBI). Jos sinulla on esimerkiksi 1000 dollaria tavallisissa REIT -osingoissa, saatat joutua maksamaan veroja vain 800 dollarista.

Bottom Line

REIT: t ovat kiinteistöyhtiöitä, joiden on maksettava suuria osinkoja voidakseen nauttia veroetuja REIT -tilasta. Vakaat tulot, jotka voivat ylittää Valtiokonttorin tuotot yhdistyy hintojen epävakauteen tarjota a kokonaistuotto potentiaalia, joka kilpailee pienpääomaosakkeiden kanssa. REIT: n analysoiminen edellyttää sijoittajilta, että he ymmärtävät poistojen aiheuttamat kirjanpidolliset vääristymät ja kiinnittävät tarkkaa huomiota makrotaloudellisiin vaikutuksiin.