Kiinteä tai vaihtuva korko: mikä on parempi juuri nyt?

Maaliskuusta lähtien. Bankrate.comin lainanantajatutkimus raportoi, että asuntolainojen korot olivat 4,30% 30 vuoden kiinteällä ja 3,72% 15 vuoden kiinteä ja 4,05% ensimmäisten viiden vuoden aikana 5/1 säädettävällä asuntolainalla (ARM). keskiarvot; asuntolainojen korot vaihtelevat sijainnin mukaan ja ovat suuresti riippuvaisia ​​luottotiedoista.

Joten ensimmäinen askel päätettäessä, onko kiinteäkorkoinen asuntolaina vai ARM on paras valinta nykypäivän markkinoilla, on keskustella useiden lainanantajien kanssa selvittääksesi mikä korko sinulla on ja mitkä lainaehdot ovat sinulle järkeviä, kun otetaan huomioon luottotiedot, tulot, velat, käsiraha ja kuukausimaksu olla varaa.

Kun tiedät, mikä korko ja laina-aika lainaavat sinulle, miten valitset kiinteäkorkoisen asuntolainan ja ARM: n välillä? Harkitse näitä tekijöitä.

Kiinteä vs. ARM: Kuukausierot

Jokaista lainaamaasi 100 000 dollaria maksaisit kuukaudessa jokaisesta tärkeimmästä asuntotyypistä yllä luetelluilla kansallisilla keskikorkoilla:

-30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: 495 dollaria.

-15 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina: 726 dollaria.

- 5/1 säädettävä korko: 480 dollaria ensimmäisten 60 kuukauden aikana.

Kun tarkastellaan vain kuukausimaksua, säädettävä asuntolaina näyttää siltä, ​​että se voisi olla parempi valinta. Se on halvin vaihtoehto 15 dollaria kuukaudessa. Mitä suurempi asuntolaina, sitä suuremmat kuukausittaiset säästöt. Jos lainaat puoli miljoonaa, säästät 73 dollaria kuukaudessa säädettävällä korolla.

Onko tämä ero riittävän suuri ottamaan ARM: ään liittyvät lisäriskit?

Säädettävän koron asuntotyypit

ARM -laitteita on monenlaisia. Suosituin on hybridi -ARM, ja näistä suosituin vaihtoehto on 5/1 ARM, jota seuraa 3/1, 7/1 ja 10/1 ARM.

Hybridi -ARM: t toimivat seuraavasti: Esimerkiksi 5/1 ARM: llä on kiinteä korko ensimmäisten viiden vuoden ajan, jota kutsutaan johdantojaksoksi. Sen jälkeen korko muuttuu kerran vuodessa koko laina -ajan (eli vielä 25 vuotta). Jotkut ARM: t, jotka säätävät harvemmin kuin kerran vuodessa, kuten 3/3 ja 5/5 ARM, mutta niitä voi olla vaikea saada. Mitä pidempi alkuvaihe, sitä pienempi ero on ARM-koron ja kiinteäkorkoisen asuntolainan koron välillä.

Yhdysvalloissa useimpien ARM -korkojen korko perustuu Yhdysvaltain valtiokonttoriin. Valtiokonttorit ovat tällä hetkellä erittäin alhaiset, joten jos otat ARM: n käyttöön nyt, on todennäköistä, että korkosi nousee, kun ARM: n johdantokausi päättyy. Yhdysvaltain keskuspankki nosti korkojaan kerran maaliskuussa, ja sen odotetaan nostavan sitä vielä kaksi kertaa vuonna 2018, ja kukin nousu on 0,25%.

Riskinsietokyky ja tulevaisuuden suunnitelmat

Kun otat kiinteäkorkoista asuntolainaa, tiedät ennen päätösasiakirjojen allekirjoittamista tarkalleen, kuinka paljon asuntolainaasi maksetaan joka kuukausi niin kauan kuin sinulla on asuntolaina. Monet ihmiset arvostavat tätä vakautta.

ARM: iin liittyy korkoriski tai mahdollisuus, että korko muuttuu. Alkuvaiheen jälkeen tämän tyyppisten kiinnitysten korko mukautuu vastaamaan nykyiset markkinatilanteet. Mistä tiedät, mikä on ARM: n korko, kun se nollautuu johdantokauden jälkeen?

Tietyn ARM: n yksityiskohdat - nimeltään korkokattorakenne - kertovat sinulle kuinka korkeat kuukausimaksusi voivat nousta. Esimerkiksi 5/1 ARM: n ylärajarakenne voi olla 2-2-6, mikä tarkoittaa, että vuonna kuusi (viiden vuoden johdantoajan päättymisen jälkeen) korko voi nousta 2%, seuraavina vuosina korko voi nousta vielä 2% vuodessa, ja koron kokonaiskorotus ei saa koskaan ylittää 6% koko lainata.

Jos aloituskorko oli 4%, viiden ensimmäisen vuoden aikana korkosi olisi 4%. Kuuden vuoden aikana se saattaa nousta jopa 2%Yhdysvaltain valtion vuoden valuuttakurssista riippuen, joten korko voi nousta jopa 6%: iin. Vuonna seitsemän, korko voi nousta vielä 2%, 8%: iin, ja vuonna kahdeksan, korko voi jälleen nousta 2%, jolloin korko on 10%. Tässä vaiheessa olisit saavuttanut 6 prosentin katon; korko ei koskaan nouse yli 10%.

Vaikka yläraja pienentää riskiäsi hieman, 200 000 dollarin 30 vuoden asuntolainalla 4%: n koron ja 10%: n koron ero on noin 955 dollarin kuukausimaksu verrattuna noin 1755 dollariin. Sinun on kysyttävä itseltäsi, onko pahin mahdollinen skenaario, jossa ylimääräiset 800 dollaria kuukaudessa kahdeksan-30 vuoden ajan voi elää.

Se, säätyykö korko koskaan niin korkeaksi, riippuu ARM: n indeksikorosta. Jos ARM-indeksi on indeksoitu yhden vuoden valtiokonttoriin ja korko on sama vuonna kuusi kuin ensimmäisenä vuonna, korkosi ei nouse kuudenneksi vuonna. Jos valtiokonttorin korko on kuitenkin noussut 3%, korkosi ei nouse kuuden vuoden aikana enempää kuin 2% ylärajan vuoksi.

Ihmiset, jotka saavat aseita, ajattelevat usein, että jokin seuraavista tapahtumista tapahtuu:

- He myyvät asunnon ennen kuin laina palautetaan.

- Heidän tulonsa kasvavat ennen kuin laina palautetaan.

- He voivat jälleenrahoittaa ennen kuin laina palautetaan.

- Korot pysyvät vakaina tai laskevat, jolloin ne ovat samanlaisia ​​kuin johdanto -korko, kun laina palautetaan.

Jos elit suuren laman aikana, kun monilla lainanottajilla oli aseita, joihin heillä ei ollut varaa sen jälkeen Jos korot palautetaan, tiedät, että ihmisten odotukset ja taloudellinen todellisuus voivat poiketa toisistaan dramaattisesti. Lainanottajien, jotka haluavat ottaa käyttöön ARM: n minkä tahansa näiden yhteisten olettamusten perusteella, tulisi harkita, olisivatko ne edelleen pystyy hoitamaan kiinnitystä, jos heidän olettamuksensa eivät toteudu, varsinkin jos korko nousee niin korkealle kuin mahdollista mennä. Jos ei, kiinteäkorkoinen asuntolaina voi olla parempi vaihtoehto.

FHA -ARMIT

Federal Housing Administration (FHA) takaa säädettävän koron asuntolainat, jolloin lainanantajat voivat tarjota niitä lainanottajille, jotka tarvitsevat lievempiä vaatimuksia saadakseen. FHA tarjoaa 1-vuotisia ARM-laitteita ja 3-, 5-, 7- ja 10-vuoden hybridi-ARM-aseita. 1 ja 3 vuoden korko versiot eivät voi nousta enempää kuin 1% vuodessa johdantokauden jälkeen tai yli 5% koko käyttöiän ajan laina. Viiden, seitsemän ja kymmenen vuoden ARM-korot eivät voi nousta enempää kuin 2% vuodessa johdantokauden jälkeen, ja elinikäraja on 6%.

Kuten kaikki FHA -kiinnitykset, vaikka FHA ARM: llä voi olla lievempi pätevyys, se vaatii lainanottajia maksamaan etukäteen kiinnityksen vakuutusmaksu 1,75% lainasummasta (joka yleensä rullataan lainaan ja maksat siitä korkoa tulos). Se vaatii myös kuukausittaisen kiinnitysvakuutusmaksun, jonka hinta riippuu laina -ajasta ja käsirahasta. Jos esimerkiksi teet FHA: n vähimmäisvaatimuksen, joka on 3,5%, ja otat 30 vuoden lainan, maksat 0,85% lainasaldosta joka vuosi asuntovakuutuksessa, kunnes maksat lainan koko. Tämä summa jaetaan 12: lla ja lisätään kuukausimaksuusi. Jos laina on 200 000 dollaria, ennakkomaksu maksaisi sinulle 3 500 dollaria ja kuukausittaiset asuntolainavakuutusmaksut maksavat sinulle noin 142 dollaria kuukaudessa ensimmäisen vuoden ajan ja pienenevät vähitellen sen jälkeen. Nämä kustannukset lisäävät asunnon omistamiseen liittyviä kuluja sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä ja voivat tehdä asunnosta edullisemman.

Valinta kiinteäkorkoisen lainan ja ARM: n välillä

Nyt kun tiedät, miten ARM: t verrataan kiinteäkorkoisiin lainoihin, miten päätät, mikä niistä on järkevin tilanteellesi?

Sean O. McGeehan, lainapäällikkö Homer Glenissä, Illinoisissa, aivan Chicagon ulkopuolella, painaa tällä tavalla. ”Suurin osa asiakkaistamme kuuluu kiinteäkorkoiseen ämpäriin. He ovat perinteisesti ensimmäistä kertaa asunnonostajia, jotka ostavat huoneisto- tai omakotitalon eivätkä tiedä tulevista suunnitelmistaan ​​”, hän sanoo. "Jos he saavat lapsia ja joutuvat pysymään siellä pitkällä aikavälillä, kiinteä korko antaa heille varmuutta ja vakautta asuntolainoissaan."

Koska korot ovat lähes minne mennä, mutta nousevat nykypäivän markkinoilla, useimmat asunnonostajat eivät ole kiinnostuneita ottamaan riskiä ARM: lle.

”Nykyisen alhaisen korkoympäristön vuoksi olen käyttänyt 30 vuoden kiinteän lainan vaihtoehtoa 90% ajasta viime aikoina yli kuusi vuotta ensimmäistä kertaa asunnonostajille ”, sanoo Lauren Abrams, asuntolainaneuvoja Absolute Mortgage Bankingissa San Ramonissa, Kalifornia

”On kuitenkin tärkeää keskustella ostajan pitkän aikavälin suunnitelmista kiinteistön suhteen. Useimmissa tapauksissa ostajat eivät tiedä tai eivät voi ennustaa suunnitelmia, hän sanoo. "Asiakkaat väittävät toisinaan, että tämä on vain aloitusasunto, ja [he] eivät ole siellä yli kolme tai viisi vuotta." Hänen kokemuksensa mukaan tämä aika voi todellakin olla jopa vuosi, jos avioero, työnsiirto, avioliitto tai lapset, mutta tämä aika voi myös helposti pidentyä yli 10 vuoteen.

Lainanottajat, jotka luulevat olevansa kotona lyhyemmän aikaa ja haluavat käyttää ARM -järjestelmää, voivat lieventää riskiä liittämällä kuukausittaiset säästöt korollisella tilillä mahdollisesti suuremman tulevan maksun kattamiseksi, jos he ovat vielä kotona koron aikana säätää. Mutta "todellisuudessa asunnon ostajat eivät yleensä säästä sitä rahaa", Abrams sanoo.

Varakkaat asiakkaat ja sijoittajat, joilla on suunnitelma siitä, kuinka kauan he kantavat kiinnitystä ja joilla on varaa korkeammat maksut myöhemmin näkevät todennäköisemmin ARM: n valituksen ja hyötyvät todennäköisemmin sen johdannosta korko.

Jos sinulla on varaa korkeammille kuukausierille 15 vuoden kiinteäkorkoisella asuntolainalla ja aiot jäädä kotiin a pitkällä aikavälillä se säästää eniten rahaa pitkällä aikavälillä, koska korkomaksut ovat paljon alempi. Nykyisten edelleen erittäin alhaisten 15 vuoden korkojen lukitseminen on lähes varmasti halvempaa kuin pitkän aikavälin ARM: n kantaminen, vaikka ARM on nyt halvempi.

Bottom Line

CoreLogicin ja Freddie Macin tietojen mukaan alle 10% lainanottajista valitsi ARM: t elokuussa 2017.

Jos haluat käyttää ARM: ää, koska sen alhaisempi korko auttaa sinua saamaan rahoitusta ostaaksesi kalliimman harkitse, onko ARM: n avulla saatavan omaisuuden laadun ero korkoriski kannattaa. Sinulla on kiusaus sanoa: "Kyllä! Tietenkin! "Hämmästyttävän koulupiirin, uusien parkettilattioiden tai upean naapuruston takia. mutta yritä kuvitella miltä sinusta tuntuisi kyseisestä kiinteistöstä - ja olisiko sinulla vielä varaa siihen - jos kuukausimaksu kaksinkertaistuu muutaman vuoden kuluttua. Useimmille lainanottajille näillä nousevilla korkomarkkinoilla kiinteä korko on luultavasti varovaisempi.

Jatka lukemista

• Tarkista nykyiset asuntolainat
• Kuinka korot toimivat asuntolainassa
• Asuntolainojen maksurakenteen ymmärtäminen
• Asuntolainat: Mitä järkeä?
• Asuntolainat: Kiinteä korko vs. Säädettävä nopeus
• Parhaiden asuntolainojen löytäminen
• Onko sinulla hyvä asuntolaina? Lukitse se!
• Tärkeimmät asuntolainoihin vaikuttavat tekijät
• Asuntolainojen ennustaminen: Osta, Myy vai Refi?
• Säädettävä korkolaina: Mitä tapahtuu, kun korot nousevat
• Kuinka korot vaikuttavat asuntomarkkinoihin
• Onko asunnon hinta tai korko tärkeämpi?
• Asuntolainojen ostoksia