Ratio combiné prêt/valeur – Ratio CLTV Définition du ratio

Qu'est-ce que le ratio combiné prêt/valeur – ratio CLTV?

Le ratio combiné prêt/valeur (CLTV) est le ratio de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Prêteurs utiliser le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plus d'un prêt est utilisé.

En général, les prêteurs sont prêts à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus à des emprunteurs dont la cote de crédit est élevée. Le CLTV diffère du simple ratio prêt/valeur (LTV) en ce que le LTV n'inclut que l'hypothèque de premier rang ou principale dans son calcul.

Formule et calcul CLTV

​CLTV=Valeur totale de la propriétéVL1 + VL2 +... + VLn​où:VL = Valeur du prêt​

Pour calculer le ratio prêt-valeur combiné, divisez les soldes du capital global de tous les prêts par le prix d'achat de la propriété ou sa juste valeur marchande. Le ratio CLTV est ainsi déterminé en divisant la somme des éléments énumérés ci-dessous par le moindre du prix de vente du bien ou du

valeur d'expertise de la propriété.

• le montant initial du prêt de la première hypothèque
• la partie prélevée (solde du capital impayé) d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
• le solde du capital impayé de toutes les financement subordonné, comme une deuxième ou une troisième hypothèque (avec un prêt à durée indéterminée, un emprunteur retire tous les fonds le jour un et ne peut apporter aucun changement au plan de paiement ou accéder à un capital remboursé une fois que le prêt est fermé.)

Ce que le rapport CLTV montre

Le ratio combiné prêt/valeur (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels de l'hypothèque et du crédit pour déterminer le pourcentage total de la propriété d'un propriétaire qui est grevée de privilèges (obligations de créance). Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi qu'une poignée d'autres calculs, tels que le ratio dette/revenu et le ratio prêt/valeur standard (LTV), pour évaluer le risque d'accorder un prêt à un emprunteur.

De nombreux économistes attribuent l'assouplissement des normes CLTV à la crise de saisie qui a tourmenté les États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs de maison ont fréquemment contracté une deuxième hypothèque au moment de l'achat au lieu de verser des acomptes. Les prêteurs désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de concurrents ont accepté de telles conditions malgré le risque accru.

Avant la bulle immobilière qui s'est étendue de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, la pratique courante était que les acheteurs de maison versent des acomptes totalisant au moins 20 % du prix d'achat. La plupart des prêteurs ont maintenu les clients dans ces paramètres en plafonnant le LTV à 80 %.

Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de contourner la mise de 20 %. Certains prêteurs ont relevé les plafonds de LTV ou les ont complètement supprimés, offrant des hypothèques avec des acomptes de 5 % ou moins, tandis que d'autres ont maintenu les exigences de LTV en place mais ont augmenté les plafonds de CLTV, souvent à 100 %. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter des hypothèques de second rang pour financer leurs 20 % d'acompte.

Le pic de forclusion à partir de 2008 a souligné pourquoi CLTV est important. Avoir la peau dans le jeu, comme une mise de fonds initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, fournit au propriétaire une puissante incitation à maintenir ses versements hypothécaires. Si la banque saisit, il perd non seulement sa maison mais aussi le tas d'argent qu'il a payé pour fermer.

Exiger des capitaux propres dans la propriété isole également les prêteurs d'une baisse des prix de l'immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges s'élève à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20 % de sa valeur sans qu'aucun détenteur de privilège ne reçoive un paiement court lors d'une vente aux enchères de forclusion.

Pourquoi CLTV est important

Certains acheteurs de maison choisissent de réduire leur mise de fonds en recevant plusieurs hypothèques sur une propriété, ce qui se traduit par un rapport prêt-valeur inférieur pour l'hypothèque principale. De plus, en raison du ratio LTV plus faible, de nombreux acheteurs de maison évitent avec succès l'assurance hypothécaire privée (PMI). Qu'il soit préférable d'obtenir une deuxième hypothèque ou d'engager le coût du PMI varie selon les individus.

Par conséquent, étant donné que le deuxième débiteur hypothécaire assume plus de risques, le taux d'intérêt d'une deuxième hypothèque est généralement plus élevé que le taux d'intérêt d'une première hypothèque. Il est conseillé aux consommateurs de considérer les avantages et les inconvénients d'accepter plusieurs prêts sur une même propriété. Faire preuve de diligence raisonnable aidera à garantir que ce qui est choisi est la meilleure option pour les circonstances données.

Rapport prêt-valeur vs. CLTV

Ratio prêt-valeur (LTV) et CLTV sont deux des ratios les plus couramment utilisés au cours du processus de souscription hypothécaire. La plupart des prêteurs imposent des plafonds aux deux valeurs, au-dessus desquels l'emprunteur potentiel n'est pas éligible pour un prêt. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire primaire. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio LTV est de 50 %, le résultat de la division du solde du prêt hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $.

La plupart des prêteurs imposent des LTV maximales de 80 % parce que Fannie Mae et Freddie Mac n'achètent pas de prêts hypothécaires avec des ratios LTV plus élevés. Les emprunteurs avec de bons profils de crédit peuvent contourner cette exigence mais doivent payer assurance hypothécaire privée (PMI) tant que le solde de leur prêt principal est supérieur à 80 % de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur contre les pertes lorsque la valeur d'une maison tombe en dessous du solde du prêt.

Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences CLTV. Considérant l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le titulaire de l'hypothèque principale reçoit l'intégralité de son argent avant que le titulaire de l'hypothèque secondaire ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125 000 $ avant que l'emprunteur ne fasse défaut, le titulaire principal du privilège reçoit le la totalité du montant dû (100 000 $), tandis que le deuxième détenteur de privilège ne reçoit que les 25 000 $ restants malgré le fait qu'il soit dû $50,000. Le titulaire principal du privilège assume moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV plus élevé.

Exemple du ratio CLTV

Par exemple, supposons qu'une personne achète une maison pour 200 000 $. Pour sécuriser la propriété, elle a versé un acompte de 50 000 $ et a reçu deux hypothèques: une de 100 000 $ (primaire) et une de 50 000 $ (secondaire). Son ratio prêt/valeur combiné (CLTV) est donc de 75 %: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).