Option Hypothèque à taux variable (Option ARM) Définition
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux variable avec option (option ARM)?
Une option hypothécaire à taux révisable (option ARM) est un type de BRAShypothèque où l'emprunteur a plusieurs options quant au type de paiement effectué au prêteur. En plus d'avoir le choix d'effectuer des paiements d'intérêts et de capital équivalents à ceux des hypothèques conventionnelles, l'option ARMs ont également des options de paiement alternatives où le débiteur hypothécaire peut effectuer des paiements beaucoup plus petits en effectuant des paiements d'intérêts uniquement ou un minimum Paiements.
Une option ARM est également appelée ARM de paiement flexible.
Points clés à retenir
- Une option ARM est une variante d'un prêt hypothécaire à taux variable qui permet à l'emprunteur de choisir parmi différentes options de paiement chaque mois.
- Ces options consistent généralement en un paiement entièrement amortissable sur 30 ans; un paiement entièrement amortissable sur 15 ans; un paiement d'intérêts uniquement, ou un paiement dit minimum qui ne couvrait pas les intérêts mensuels.
- Afin d'éviter d'augmenter substantiellement le montant de la dette due, l'emprunteur doit choisir avec soin la structure de remboursement qu'il souhaite adopter avec une option ARM.
Comprendre les options ARM
Étant donné que de nombreuses options ARM offrent un faible taux de teaser, de nombreux débiteurs hypothécaires sans le savoir refinancer leur hypothèque actuelle dans l'espoir de faire des paiements moins élevés. Malheureusement, une fois que ces taux teaser à court terme expirent, le taux d'intérêt sont retournés à ceux similaires aux hypothèques conventionnelles.
De plus, pour les débiteurs hypothécaires malchanceux qui ont choisi de prendre la paiement minimum option ARM, ils constateront que le principal dû sur leur hypothèque a en fait augmenté. C'est parce que la valeur de paiements minimaux ne couvrait pas entièrement les intérêts de l'hypothèque. L'intérêt non couvert serait alors ajouté au capital de l'hypothèque.
Les options ARM étaient populaires avant la la crise des subprimes de 2007-2008, lorsque les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d'intérêt de lancement très bas, généralement de 1 %, ce qui a amené de nombreuses personnes à supposer qu'elles pouvaient se permettre plus de logement que leur revenu ne le suggère. Mais le taux teaser n'était que pour un mois. Ensuite, le taux d'intérêt est réinitialisé à un indice tel que le Wells Cost of Saving Index (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un «choc de paiement». Depuis la réglementation de 2014, les options ARM sont moins populaires.
Modes de paiement des options ARM
Dans un scénario courant, le prêteur peut laisser l'emprunteur avec une option ARM décider chaque mois du type de paiement qu'il souhaite effectuer. Ces choix peuvent inclure un paiement minimum, un paiement d'intérêts seulement, un paiement entièrement amorti sur une hypothèque de 15 ans ou un paiement amorti sur une hypothèque de 30 ans.
Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a effectivement éliminé les options ARM en 2014 via les nouvelles normes d'hypothèques qualifiées (QM).
Bien que les choix disponibles avec une option ARM permettent plus de flexibilité sur les paiements, l'emprunteur pourrait facilement être aux prises avec une dette à plus long terme qu'au départ. Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux variable, il est possible que les taux d'intérêt changent radicalement et rapidement en fonction du marché.
Une option ARM peut plaire aux ménages où les revenus peuvent fluctuer, comme avec les professions qui opèrent à la commission, à contrat ou en tant qu'indépendants. S'ils ne voient pas autant de travail venir à leur rencontre, choisir de payer le minimum sur une hypothèque. Bien que cela puisse leur permettre de garder plus d'argent en main, le montant minimum peut augmenter chaque année. De plus, le paiement minimum pourrait être remanié tous les cinq ou dix ans en un paiement entièrement amortissable.
Ces mises en garde peuvent être ignorées par les emprunteurs, ce qui peut les laisser mal préparés à l'augmentation potentielle des coûts et à l'augmentation du solde du capital. Si l'emprunteur continue à effectuer uniquement le paiement minimum et que le solde impayé augmente pour dépasser la valeur initiale de l'hypothèque, disons 110 % ou plus, alors l'hypothèque pourrait automatiquement être réinitialisée.
Les options ARM ont été citées comme ayant contribué à la crise du logement qui s'est développée après que les emprunteurs ont cherché un tel financement pour des maisons qu'ils ne pouvaient pas se permettre de payer. Dans ces cas, les emprunteurs ne payaient que le montant minimum dû chaque mois avec une option ARM, puis éventuellement se sont retrouvés incapables de payer leur maison ou l'hypothèque a augmenté alors que la valeur de vente de la maison abattre.