Fraude hypothécaire: la comprendre et l'éviter

Les violations de l'éthique et les activités criminelles dans diverses industries ont affecté notre économie au cours des dernières décennies, en particulier dans les secteurs bancaire, financier et du logement. Lorsqu'il s'agit de crimes financiers, les hypothèques offrent de nombreuses opportunités aux mauvais acteurs de voler, de frauder ou de couper les coins ronds. Examinons les problèmes éthiques et criminels complexes qui entourent fraude hypothécaire.

Qu'est-ce que la fraude hypothécaire?

La fraude dans sa forme la plus simple est une fausse déclaration et une tromperie délibérées: une partie trompe une autre en déformant des informations, des faits et des chiffres. Ainsi, la fraude hypothécaire ne se résume pas à des pratiques de prêt prédatrices qui ciblent certains emprunteurs.

Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), il s'agit de toute sorte d'« inexactitude importante, fausse déclaration ou omission relative à la propriété ou à l'hypothèque potentielle sur laquelle se fonde un souscripteur ou un prêteur pour financer, acheter ou assurer un prêter."Avec cette définition de travail, nous voyons que la fraude hypothécaire peut être commise à la fois par des emprunteurs individuels et des professionnels de l'industrie. Et les sommes en jeu sont élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été condamnées pour une escroquerie hypothécaire de 10 millions de dollars au début de 2019.

Il existe deux domaines distincts de la fraude hypothécaire: la fraude au profit et la fraude au logement.

1. Fraude à but lucratif : Ceux qui commettent ce type de fraude hypothécaire sont souvent des initiés de l'industrie qui utilisent leurs connaissances spécialisées ou leur autorité pour commettre ou faciliter la fraude. Les enquêtes actuelles et les rapports généralisés indiquent qu'un pourcentage élevé de fraudes hypothécaires implique une collusion par l'industrie les initiés, tels que les agents de banque, les évaluateurs, les courtiers en hypothèques, les avocats, les initiateurs de prêts et d'autres professionnels engagés dans le industrie. La fraude à but lucratif ne vise pas à garantir un logement, mais plutôt à abuser du processus de prêt hypothécaire pour voler de l'argent et des capitaux propres aux prêteurs ou aux propriétaires. Le FBI donne la priorité aux cas de fraude à but lucratif.
2. Fraude au logement : Ce type de fraude est généralement représenté par des actions illégales prises par un emprunteur motivé pour acquérir ou conserver la propriété d'une maison. L'emprunteur peut, par exemple, déformer les informations sur les revenus et les actifs sur une demande de prêt ou inciter un évaluateur à manipuler la valeur estimative d'une propriété.

Pour comprendre les implications pour les secteurs du logement et de l'immobilier, ainsi que pour les institutions financières, il suffit de se référer aux manchettes et à la littérature sur le 2008 hypothèque à risque crise. Une grande partie de ces prêts spéculatifs reposait sur la fraude hypothécaire.

Pourquoi commettre une fraude hypothécaire?

Emprunteurs et les professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour de nombreuses raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux types principaux: la fraude au logement et la fraude au profit. La fraude pour le logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l'aide d'agents de crédit ou d'autres membres du personnel, déforment ou omettent des informations pertinentes. des détails sur l'emploi et le revenu, la dette et le crédit, ou la valeur et l'état de la propriété dans le but d'obtenir ou de conserver un bien immobilier la possession. La fraude à but lucratif est commise par des professionnels de l'industrie qui déforment, déforment ou omettent des détails pertinents sur leur l'emploi et le revenu des clients, la dette et le crédit, ou la valeur et l'état de la propriété dans le but de maximiser les profits sur un prêt transaction.

Il est important de noter ici que la fraude à but lucratif peut être commise par tout professionnel de la chaîne des opérations de prêt, y compris le constructeur, les ventes immobilières agent, agent de crédit, courtier en hypothèques, conseiller en crédit/dette, évaluateur immobilier, inspecteur immobilier, agent d'assurance, société de titre, avocat et séquestre agent. Les professionnels du secteur peuvent également travailler de concert, en réseau, pour frauder les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, et maximiser les frais et partager les bénéfices sur tous les services liés aux prêts hypothécaires. Ces actions sont motivées soit par le désir de gagner des commissions de vente supplémentaires, soit simplement d'augmenter une position d'investissement.

Schémas courants de fraude hypothécaire et escroqueries

Les stratagèmes de fraude hypothécaire les plus courants des investisseurs sont différents types de biens renverser, fraude à l'occupation, et le acheteur de paille escroquer.

Le retournement de propriété n'est généralement pas illégal lorsqu'il est associé à l'achat d'une maison, à sa détention/réparation, puis à sa revente à profit. En revanche, lorsqu'une propriété est achetée en dessous du marché et immédiatement vendue à profit avec l'aide d'un évaluateur qui « vérifie » que la valeur de la propriété est en réalité le double du montant de l'achat initial, la fraude hypothécaire est indiqué.

Dans le cas du programme de retournement de propriété le jour même, la chaîne de titres et l'évaluation sont souvent frauduleuses et incluent trois parties: le vendeur, le retourneur et l'acheteur final sans méfiance. Le vendeur conclut un contrat avec le flipper pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. Le flipper fournit à l'acheteur final un engagement d'assurance titre frauduleux, montrant le flipper en tant que propriétaire (bien que ce ne soit pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé que le flipper et l'acheteur final ont convenu sur.

La fraude en matière d'occupation est un stratagème utilisé par les investisseurs pour bénéficier de ratios prêt/valeur plus élevés et de frais remboursables inférieurs sur les achats, en plus de taux hypothécaires plus bas. La fraude en matière d'occupation se produit lorsqu'un emprunteur prétend que la maison sera occupée par son propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable lorsque la propriété restera effectivement vacante. L'acheteur de paille utilise ou permet à quelqu'un d'utiliser son identité, sa cote de crédit et ses revenus pour obtenir une propriété pour un autre acheteur qui pourrait ne pas être admissible à une hypothèque (ou bénéficier des meilleurs taux). Les acheteurs de paille sont souvent utilisés par les investisseurs, volontairement ou inconsciemment, pour dissimuler d'autres formes et de multiples couches de fraude.

Les escroqueries individuelles les plus courantes en matière de fraude hypothécaire sont vol d'identité et la falsification des revenus/actifs. Le vol d'identité se produit lorsque le véritable acheteur obtient frauduleusement un financement en utilisant les informations d'une victime involontaire et inconsciente, y compris les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance et les adresses. Le vol d'identité à des fins hypothécaires peut également inclure des talons de paie volés, des relevés bancaires, des déclarations de revenus, des W-2 et des lettres de vérification d'emploi falsifiées. Même les dossiers de propriété peuvent être falsifiés et les emprunteurs peuvent obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu'ils ne possèdent ni n'occupent.

Prêt aérien vs. Fraude à l'évaluation

Les escroqueries de fraude hypothécaire professionnelles les plus courantes du secteur sont prêt aérien et fraude à l'évaluation.

Un prêt aérien est un prêt obtenu sur un bien inexistant ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur et une fausse chaîne de titres et pour obtenir un classeur d'assurance des titres et des biens. De plus, la chaîne de fraude peut inclure des banques téléphoniques et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d'emploi, des adresses de domicile et des numéros de téléphone d'emprunteurs. L'escroquerie du prêt aérien met simplement de l'argent entre les mains des auteurs, et aucune propriété n'est jamais achetée ou vendue.

La fraude à l'évaluation implique souvent qu'un agent immobilier, un constructeur, un évaluateur et un agent de crédit travaillent ensemble pour maximiser le prix d'achat et le montant du prêt afin d'augmenter leurs commissions. D'un autre côté, les évaluateurs corrompus sous-évaluent souvent une propriété pour s'assurer qu'un autre investisseur sera en mesure d'acheter l'actif.

Certaines formes d'activités de prêt d'éviction, de sauvetage de forclusion et d'escroqueries à la réduction des prêts hypothécaires dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs impliquent généralement la falsification des revenus des prêteurs pour refléter de manière inexacte leur capacité à assumer des dettes supplémentaires. Ces activités ont fortement contribué à la Grande Récession.

Lutte contre la fraude hypothécaire

Il n'y a pas de pénurie de législation au niveau local, étatique ou fédéral conçu pour réduire la fraude hypothécaire. Les États ont récemment fait un grand pas en exigeant l'agrément et la formation continue des agents de crédit. De plus, les agences immobilières, de titres et d'assurance sont agréées et surveillées par des agences gouvernementales. De nombreux États exigent également des auditer des activités et des transactions des sociétés de crédit hypothécaire pour contrôler la conformité.

Des organisations professionnelles telles que les associations de banquiers hypothécaires (MBA) et l'Association nationale des courtiers en hypothèques (NAMB) ont un code de conduite et des pratiques exemplaires qui sont contrôlés par des pairs. L'Unité des crimes économiques - II du FBI surveille également les plaintes et les activités suspectes dans le secteur des prêts hypothécaires.

La ligne de fond

La bonne nouvelle est que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant la fraude hypothécaire. Les particuliers doivent établir des attentes réalistes en matière d'emprunt et d'expérience d'accession à la propriété. Les investisseurs doivent se fixer des objectifs de profit réalistes. Les professionnels de l'industrie doivent viser des normes personnelles plus élevées et se soumettre à la responsabilité de leurs pairs. Les gouvernements doivent uniformiser la législation et concilier application de la loi et enquêtes actives.