Eminent Domain: qu'advient-il d'un prêt hypothécaire inversé ?
Le droit de domaine éminent est utilisé par une entité gouvernementale lorsqu'une maison ou un autre bien est saisi pour faire place à un projet public comme une nouvelle route, un pont ou une école.
La clause de prise du Cinquième Amendement à la Constitution des États-Unis exige que le propriétaire soit justement indemnisé pour la perte. Les tribunaux ont jugé que cela signifiait que le propriétaire devait recevoir le juste valeur marchande de la propriété.
Dans une hypothèque typique, le montant peut être suffisant pour payer une nouvelle maison, car la valeur nette du propriétaire augmente au fur et à mesure qu'il effectue des versements hypothécaires. Toutefois, la situation pourrait être quelque peu différente si le propriétaire a souscrit une prêt hypothécaire inversé.
Points clés à retenir
- Les cas de domaine éminent sur les propriétés à hypothèque inversée sont rares, mais ils peuvent se produire et entraîner des complications pour les emprunteurs.
- Contrairement à hypothèques à terme traditionnelles, un propriétaire équité diminution des prêts hypothécaires inversés, laissant potentiellement un peu plus que ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt et pas assez pour une nouvelle maison, même si la juste valeur marchande est reçue pour la propriété condamnée.
- La proportion de la valeur de la maison est empruntée et si les valeurs s'apprécient sur un marché domestique particulier sont deux facteurs critiques.
Comment fonctionne le domaine Eminent
Domaine éminent est le pouvoir d'un gouvernement, qu'il soit fédéral, étatique ou municipal, de prendre une propriété privée pour un usage public, après le paiement de juste indemnisation. Cette pratique se produit dans de nombreux pays différents sous des noms différents. Cela peut ne pas sembler juste pour les propriétaires de la propriété, et les cas de domaine éminents, en particulier lorsque les propriétaires estiment qu'ils n'ont pas été justement indemnisés, sont assez courants.
Eminent Domain et l'hypothèque inversée
Le paiement de compensation, lorsqu'il est combiné avec la valeur nette de la maison, peut être suffisant pour payer une nouvelle maison ou au moins fournir un acompte sur une nouvelle hypothèque. Mais si le propriétaire a une hypothèque inversée, il se peut qu'il n'ait pas assez de valeur nette restante dans la maison pour rembourser le prêt et acheter une nouvelle résidence en utilisant le paiement compensatoire.
Leurs chances peuvent être plus favorables si le propriétaire a une valeur nette importante dans la propriété. La maison peut avoir augmenté de valeur depuis l'obtention de l'hypothèque inversée, ou le propriétaire peut avoir conservé une valeur nette importante dans la maison en n'empruntant qu'un montant limité.
Le pire scénario se produit lorsque le propriétaire a pris une part substantielle de la valeur de la propriété dans paiements hypothécaires inversés et n'a pas eu assez de temps (ou assez de chance) pour profiter d'une augmentation substantielle de la la valeur de la propriété. Dans de tels cas, le paiement du gouvernement peut être bien inférieur au coût de remplacement.
Important
Les propriétaires peuvent faire face à des coûts supplémentaires, tels que les évaluations et la relocalisation, qui ne sont pas nécessairement couverts dans tous les cas de domaine éminents.
Valeur de la maison
Le problème se pose lorsque le montant emprunté laisse au propriétaire peu d'équité dans la propriété et donc peu d'argent réel provenant du règlement avec l'autorité de condamnation.
Dans une affaire en 2012, une propriétaire de l'Oregon s'est vu offrir juste assez d'argent pour rembourser son hypothèque inversée lorsque le ministère des Transports de l'État avait besoin de sa maison pour un projet routier. L'agence d'État a finalement accepté de laisser la femme, alors au milieu des années 80, vivre dans une maison que l'agence possédait sans loyer aussi longtemps qu'elle en aurait besoin.
À une époque d'appréciation rapide de la maison, de telles situations sont moins probables. La valeur d'une maison est susceptible de dépasser le montant emprunté des années auparavant, note David Henson, associé directeur de Henson and Fuerst de Raleigh, Caroline du Nord, spécialiste du domaine éminent et du droit de la propriété connexe.
Cependant, des fluctuations à la baisse se produisent sur les marchés du logement. Bien que la loi varie d'un État à l'autre, les autorités de condamnation et les tribunaux ne prendront probablement pas en compte la dette du propriétaire.
Valeur de la propriété vs. Dette
"Le facteur pertinent est vraiment quelle est la valeur de la propriété avant qu'ils ne la prennent, quelle est la valeur de la propriété et quels sont les dommages qui en résultent", déclare Henson. "La dette est sans importance quant à la manière dont les dommages-intérêts sont négociés ou jugés s'ils passent devant un jury."
De nombreux propriétaires dans une telle situation font face à des coûts supplémentaires, tels que évaluation les frais et les frais de déménagement, qui ne sont pas nécessairement couverts dans les affaires de domaine éminent.
Comme pour les hypothèques à terme traditionnelles, la langue du contrat de prêt concerné est cruciale. Il devrait préciser ce qui se passe en cas de condamnation de la propriété. Il devrait également indiquer que le produit doit aller au propriétaire, bien que le prêteur devra approuver l'arrangement final.
Comment fonctionne Eminent Domain ?
Le domaine éminent est le droit d'un gouvernement local, étatique ou fédéral d'acquérir des biens jugés nécessaires pour le bien public. Le cinquième amendement à la Constitution des États-Unis exige que les propriétaires de tels biens soient équitablement indemnisés. Cela signifie généralement que les propriétaires seront payés à leur juste valeur marchande.
Comment une procédure de domaine éminent affecte-t-elle une hypothèque inversée ?
L'impact est en grande partie le même que sur une hypothèque traditionnelle ou à terme. Autrement dit, le gouvernement paie le propriétaire, qui devra alors payer tout solde impayé sur le prêt immobilier.
Dans le meilleur des cas, un propriétaire qui détient une valeur nette importante dans la propriété peut la remplacer, en utilisant le paiement du gouvernement.
Dans une hypothèque inversée, la valeur nette du propriétaire a été réduite du montant emprunté plus les intérêts et autres frais de remboursement. Dans de tels cas, la valeur nette et le paiement du gouvernement combinés peuvent ne pas être suffisants pour acheter une maison de remplacement.
Comment puis-je protéger ma propriété d'Eminent Domain ?
Personne ne peut faire grand-chose pour protéger votre propriété du domaine éminent. Il n'est pas possible d'anticiper les besoins futurs du public ou du gouvernement. Cela peut sembler injuste, mais les propriétaires n'ont pas beaucoup d'options pour protéger leur propriété contre la saisie par le gouvernement.
L'essentiel
Une condamnation éminente du domaine peut compliquer gravement la situation financière et immobilière des les propriétaires utilisant un prêt hypothécaire inversé, en particulier si une grande partie de la valeur nette de la maison a été retiré.