Hypothèque d'appréciation partagée (SAM)

Qu'est-ce qu'une hypothèque d'appréciation partagée (SAM)?

Une hypothèque à appréciation partagée (SAM) est lorsque l'emprunteur ou l'acheteur d'une maison partage un pourcentage du appréciation dans la valeur de la maison avec le prêteur. En contrepartie de cette compensation supplémentaire, le prêteur s'engage à facturer un taux d'intérêt inférieur au taux d'intérêt en vigueur sur le marché.

Comprendre les prêts hypothécaires à appréciation partagée

Une hypothèque à appréciation partagée (SAM) diffère d'une hypothèque ordinaire lors de la revente de la propriété. Avec une hypothèque standard, l'emprunteur paie au prêteur le principal dû sur le prêt plus les intérêts sur un certain nombre d'années. Lorsque l'emprunteur vend la maison, le produit de la vente est utilisé pour rembourser l'hypothèque s'il reste un solde dû à la banque.

À titre d'exemple, disons qu'un propriétaire a financé 300 000 $ et qu'à la fin de l'hypothèque, l'emprunteur a remboursé le prêt. Supposons que la valeur de la maison soit passée de 300 000 $ à 360 000 $ ou 20 %. L'emprunteur conserve la plus-value de 20 % ainsi que le produit de la vente.

Avec un SAM, l'emprunteur s'engage à donner une partie de la valeur appréciée de la maison au prêteur lorsque l'emprunteur vend la maison, en plus de rembourser l'hypothèque. Le montant apprécié qui est payé à la banque s'appelle l'intérêt éventuel parce que vous donnez au prêteur un intérêt sur la valeur appréciée de la propriété. L'intérêt éventuel est convenu d'avance et est dû au prêteur lors de la vente de la propriété. La banque offrira généralement un taux d'intérêt inférieur sur un SAM.

En utilisant notre exemple précédent, disons que l'emprunteur a conclu une hypothèque à appréciation partagée avec la banque, qui a une clause conditionnelle de 25 %. Si vous vous en souvenez, la valeur de la maison s'est appréciée de 300 000 $ à 360 000 $ pour un gain de valeur de 60 000 $. En vertu des directives du SAM, le propriétaire paierait à la banque 25 % ou 15 000 $ de la plus-value de 60 000 $.

Variations des prêts hypothécaires à appréciation partagée

Les prêts hypothécaires à appréciation partagée peuvent comporter divers contingents. Une SAM peut inclure une clause d'élimination progressive par laquelle elle pourrait éliminer complètement ou réduire le pourcentage versé au prêteur au fil du temps. La clause encourage le propriétaire à ne pas vendre le bien et à rembourser le prêt hypothécaire. Avec certaines clauses, l'intérêt éventuel pourrait disparaître complètement, de sorte que le propriétaire ne doit rien au moment de la vente.

Une autre variante de la clause de suppression progressive peut stipuler que l'emprunteur ne paie un pourcentage de l'appréciation du prix du logement que si le logement est vendu au cours des premières années. Une clause d'élimination progressive typique stipulerait que 25 % de la plus-value doit être payée au prêteur si l'emprunteur vend dans les cinq ans.

La situation idéale pour l'emprunteur serait de garder la maison pendant cinq ans et s'il y a un augmentation de valeur, le revendre après la cinquième année puisque l'emprunteur garderait la totalité du prix appréciation. Cependant, il peut y avoir des risques pour l'emprunteur. Si un emprunteur ne vend pas la maison et conserve la propriété jusqu'à la fin de l'hypothèque, il devra peut-être quand même payer à la banque sa part de la valeur appréciée, s'il n'y a pas de clause de suppression progressive.

D'un autre côté, les SAM aident les prêteurs à récupérer les intérêts perdus si un emprunteur vend la propriété avant de rembourser l'hypothèque. Les banques gagnent de l'argent sur les intérêts facturés sur un prêt hypothécaire, et si un acheteur vend la maison, la banque perd tous les paiements d'intérêts futurs. Une hypothèque à appréciation partagée permet de compenser une partie de la perte d'intérêts sur le prêt si la propriété est vendue.

Les prêts hypothécaires à appréciation partagée en pratique

Les hypothèques à appréciation partagée sont parfois utilisées avec des investisseurs immobiliers et des investisseurs immobiliers. Palmes sont ces investisseurs qui achètent et rénovent une propriété dans l'espoir de réaliser un profit. Les SAM pour palmes ont tendance à mieux fonctionner dans un marché immobilier en hausse. Cependant, ce type de prêt immobilier a souvent une limite de temps pour le remboursement du solde. Les propriétés non vendues à la date limite bénéficient généralement d'un refinancement du solde au taux en vigueur sur le marché.

Une autre utilisation d'un prêt hypothécaire à plus-value partagée est lorsqu'un prêt hypothécaire dépasse la valeur de la maison, ou qu'il est sous-marin. Une hypothèque sous-marine peut se produire si le marché du logement a baissé après l'achat de la maison. La banque peut proposer un modification de prêt pour réduire la dette hypothécaire pour correspondre à la valeur marchande inférieure de la maison. En retour, la banque pourrait demander que le prêt soit modifié en une hypothèque à plus-value partagée.

Cependant, il peut y avoir divers problèmes fiscaux avec les SAM, les prêteurs pouvant ne pas bénéficier du même traitement fiscal pour le gain apprécié que les emprunteurs. Par conséquent, il est important de contacter un conseiller fiscal ou un comptable pour vous aider à déterminer s'il vaut la peine de contracter un prêt hypothécaire à plus-value partagée.