Comprendre le processus d'entiercement

L'achat d'une maison peut être un processus compliqué auquel la plupart des gens ne sont généralement pas préparés. L'un de ces éléments mystérieux est le escroc processus, également appelé fermeture. Ce processus, qui se produit entre le moment où un vendeur accepte l'offre et celui où l'acheteur obtient les clés, peut être accablant pour de nombreux acheteurs de maison. C'est une bonne idée d'avoir au moins une idée de base des étapes à suivre avant de faire une offre sur une maison.

Qu'est-ce que l'engagement?

L'engagement est un instrument financier détenu par un tierce personne au nom de deux autres parties qui effectuent une transaction. C'est comme un compte en fiducie détenu par un tiers alors que toutes les obligations du vendeur et de l'acheteur sont remplies.

Le temps qu'il faut pour aller du début à la fin du processus d'entiercement varie. Certains des facteurs déterminant la durée de la clôture comprennent un pré-approbation hypothécaire, avoir les documents appropriés en main et le temps qu'il faut pour obtenir le souscription Achevée. Et tout comme la durée, le processus peut également varier selon l'état. Cependant, les étapes suivantes sont généralement les mêmes pour tout le monde.

Ouvrir un compte d'entiercement

Une fois que vous et le vendeur avez signé un contrat d'achat mutuellement acceptable, votre agent d'entiercement recueillera votre argent sérieux vérifiez et déposez-le sur un compte séquestre auprès de la société de séquestre indiquée dans le contrat d'achat. La société d'entiercement agit en tant que neutre tierce personne collecter les fonds et les documents requis impliqués dans le processus de clôture, du dépôt initial d'arrhes et des documents de prêt à la signature acte.

Attendre l'expertise de la banque

La banque qui octroie l'hypothèque fera elle-même évaluation— que l'acheteur paie généralement — pour protéger ses intérêts financiers s'il devait saisir sur la propriété. Si l'évaluation est inférieure au prix proposé, le prêteur ne vous accordera pas de financement à moins que vous ne compensiez la différence ou que le vendeur abaisse le prix au montant estimatif.

Vous pouvez cependant essayer de modifier le expertl'esprit en effectuant l'une des opérations suivantes:

• Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que la maison devrait être évaluée à un montant plus élevé
• Obtenez une deuxième évaluation
• Essayez un autre prêteur et espérez que l'évaluation sera en votre faveur

Si aucune de ces options n'est possible, vous pouvez annuler le contrat d'achat.

Financement sécurisé

Vous devriez avoir déjà été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire avant que votre accord ne soit accepté. Une fois que vous aurez donné l'adresse de la propriété à votre prêteur, il préparera un estimation de bonne foi—ou un relevé détaillant le montant de votre prêt—taux d'intérêt, frais de clôture, et d'autres coûts associés à l'achat. Assurez-vous de négocier les chiffres sur ce document avant de le signer. Une fois que vous avez votre écrit engagement de prêt, il est temps de supprimer le financement contingence en cours d'écriture.

Approuver les divulgations du vendeur

Vous devriez recevoir une notification écrite de tout problème évident qui a déjà été identifié par le vendeur ou son agent. Par exemple, dans les quartiers à revenus modérés à faibles des zones à coût de la vie élevé, le garage peut avoir été transformé en zone de vie en violation des codes du logement de la ville. Vous êtes peut-être déjà au courant de tels problèmes, car ils sont souvent mentionnés dans la liste.

La propriété peut venir avec un non divulgation du vendeur, ce qui signifie que le vendeur ne divulgue aucun détail dans les conditions de vente. Si vous êtes toujours intéressé par la propriété, faites faire votre propre inspection. Assurez-vous d'obtenir l'autorisation du vendeur avant que votre inspecteur n'entre sur les lieux.

Obtenir les inspections nécessaires

L'étape suivante consiste à déterminer si vous souhaitez augmenter les dépenses d'inspection. Bien que ceux-ci ne soient pas obligatoires, ils peuvent s'avérer utiles compte tenu de votre situation.

Bien que ce ne soit pas une exigence, il est dans votre intérêt d'obtenir un inspection de la maison. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur en bâtiment professionnel vous dira s'il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. S'il y en a, vous voudrez les connaître afin de pouvoir effectuer l'une des actions suivantes :

• Retour sur l'achat.
• Demandez au vendeur de les réparer.
• Demandez au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez effectuer vous-même les réparations.

Si le processus d'inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez retirer le éventualité d'inspection en cours d'écriture. Vous répéterez cette étape après toute autre inspection, notamment:

Inspection antiparasitaire

Vous voudrez peut-être faire une inspection antiparasitaire pour vous assurer que la maison ne contient pas de termites, de fourmis charpentières ou d'autres parasites tels que des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être apparents pendant la journée lorsque vous avez probablement visité la maison et seraient une découverte terriblement importune après votre emménagement. Tout problème de nuisible devra être rectifié avant que la vente ne puisse avoir lieu, en supposant que vous souhaitiez poursuivre l'achat. C'est un autre domaine où vous voudrez peut-être renégocier avec le vendeur pour payer les travaux.

Inspection environnementale

Il est parfois recommandé d'obtenir une inspection environnementale pour vérifier les toxines dans la maison telles que la moisissure et l'amiante. Il peut également y avoir des problèmes sur le site de la maison, comme la contamination d'un emplacement à proximité d'une décharge, d'un ancien champ pétrolifère, d'un nettoyeur à sec, d'une station-service ou d'une autre entreprise dangereuse pour l'environnement. Tout problème découvert dans ce domaine peut entraîner de graves risques pour la santé et peut être coûteux à résoudre.

Rapport géologique

Les zones sujettes à des tremblements de terre peuvent nécessiter un rapport pédologique et/ou un rapport géologique pour évaluer le risque de dommages graves à la propriété en cas de catastrophe. Vous pouvez également envisager un rapport d'inondation. Si la maison est trop susceptible d'être inondée, vous ne pourrez pas obtenir l'assurance habitation, ce qui signifie que vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque. Dans certains cas, l'achat assurance contre les inondations en plus de votre assurance habitation résoudra ce problème. Dans les zones rurales, un arpentage doit être effectué pour vérifier les limites de la propriété. Dans les zones urbaines, les limites ont tendance à être déjà très claires.

Achat d'assurance contre les risques

Cela comprend l'assurance habitation et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique (comme l'assurance contre les inondations). Vous devrez souscrire une assurance habitation jusqu'à ce que votre prêt hypothécaire soit remboursé.

Obtenez un rapport de titre et une assurance titres

Les rapports de titre et assurance titres sont requis par votre prêteur. Même s'ils ne l'étaient pas, vous les voudriez quand même. 

Le Titre rapport s'assure que le titre de propriété est clair, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de privilèges sur la propriété et personne d'autre que le vendeur n'a de droit sur une partie de celle-ci. L'assurance titres vous protège, ainsi que le prêteur, de toute contestation judiciaire qui pourrait survenir plus tard si quelque chose ne se présentait pas au cours de la recherche de titre.

S'il y a quelque chose qui ne va pas avec le titre (appelé nuage ou défaut), le vendeur devra le réparer pour que la vente puisse se poursuivre ou vous laisser partir. Selon l'endroit où vous vivez, la société d'entiercement et la société de titre peuvent être une seule et même société.

Effectuer une visite finale

C'est une bonne idée de réinspecter la propriété juste avant la fermeture pour s'assurer qu'aucun nouveau dommage n'a été s'est produit et que le vendeur vous a laissé des articles spécifiés dans le contrat d'achat, tels que des appareils électroménagers ou agencements.

À ce stade, vous ne pourrez probablement pas reculer à moins que la maison n'ait subi de graves dommages. Cependant, il n'est pas rare qu'un petit acheteur fasse pression sur son agent pour faire annuler l'accord pour quelque chose d'insignifiant.

Lisez attentivement le formulaire HUD-1

Au moins un jour avant la fermeture, vous recevrez un Formulaire HUD-1 ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture.Comparez-le à l'estimation de bonne foi que vous avez signée plus tôt. Les deux documents doivent être très similaires. Recherchez les frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que les erreurs pures et simples.

Fermer l'engagement

Le processus de clôture varie quelque peu selon l'État, mais vous devrez signer une tonne de documents - prenez votre temps et lisez attentivement. Le vendeur aura également des papiers à signer. Une fois tous les papiers signés, l'agent d'entiercement préparera un nouvel acte vous nommant en tant que propriétaire et l'enverra au registraire du comté. Vous soumettrez un chèque de banque ou organiser un virement bancaire payer pour votre acompte et les frais de clôture, et votre prêteur transférera les fonds de votre prêt au séquestre afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur, puissent être payés.

Si vous arrivez jusqu'ici, vous pourrez enfin prendre possession de la maison.

La ligne de fond

Votre agent supervisera l'ensemble du processus, alors ne vous inquiétez pas trop si vous ne comprenez pas tous les détails. Cependant, dans toute transaction où vous mettez autant en jeu financièrement, c'est une bonne idée d'avoir au moins une idée de base de ce qui se passe afin de ne pas en profiter.